연합뉴스정부가 거래 위축과 과도한 규제 등으로 실수요자가 내 집 마련과 주거 이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위해 부동산 대출 규제 개선 등에 나섰다. 하지만 연소득을 기준으로 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지하기로 해서 이번 규제 개선이 고소득층에게 유리하게 작용할 것이라는 평가도 나온다.
정부는 27일 윤석열 대통령 주재 제11차 비상경제민생회의를 열고 주택담보대출(LTV) 등 부동산 대출 규제를 개선한다고 밝혔다.
현재 LTV는 보유주택 숫자와 규제지역, 주택가격별로 다르게 적용되는데(무주택자 등 실수요자는 비규제지역 70% 규제지역 20~50%, 다주택자는 비규제지역 60%, 규제지역 0%) 앞으로는 규제지역 내 무주택자와 기존주택 처분조건을 건 1주택에 대해 다른 조건 없이 LTV 50%가 단일하게 적용된다. 다만 다주택자는 현행 대출규제가 유지된다.
대출이 불가능했던 15억원 초과 아파트에 대한 LTV도 허용된다. 현재는 투기‧투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 대출이 금지됐지만 앞으로는 투기·투기과열지구 내 무주택자와 기존 주택 처분조건을 건 1주택자에 대해 15억원 초과 아파트에 대한 LTV를 허용하기로 했다.
CBS노컷뉴스가 신한은행에 의뢰해 제도 개편에 따른 대출 가능 금액 변화를 분석한 결과 연봉 7천만원 이상 차주의 경우 관련 혜택을 보지만 이하 차주의 경우에는 제도 개편에 따른 효과가 미미한 것으로 나타났다.
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무주택자 또는 기존주택 처분조건을 건 1주택자가 서울에서 10억원 주택(KB국민은행 10월 기준 서울 아파트 중위가격은 10억800만원)을 연이자율 5%로 40년 원리금균등상환으로 살 경우 LTV 가능금액은 규제지역을 기준으로 현행 3억8천만원(9억원×40%+1억원×20%)에서 5억원으로 늘어난다. 하지만 소득을 바탕으로 한 DSR은 유지되기 때문에 연봉 5천만원 이하 차주의 경우 대출 가능금액이 현행 3억4천만원에서 바뀌지 않는다. 연봉 7천만원을 받을 경우 대출 가능금액은 현행 3억8천만원에서 4억8천만원까지 늘어난다. 다만 다른 대출이 전혀 없는 경우에 해당한다.
이번 제도 개편으로 15억원 주택 구매시 대출 가능금액은 0원에서 크게 늘었지만 소득에 따라서 대출가능금액은 천차만별이다. 무주택자 또는 기존주택 처분조건을 건 1주택자가 서울에서 15억원 주택을 구매한다고 가정할 때 대출 가능금액은 최고 7억5천만원이다. 하지만 연봉이 5천만원인 차주의 대출 가능금액은 3억4천만원이고 연봉이 7천만원인 차주 역시 4억8천만원까지만 대출이 가능하다. 연봉이 1억원 이상 차주의 경우는 6억9천만원까지 대출을 받을 수 있다. 연봉 1억2천만원인 차주는 DSR에 따르면 8억3천만원까지 대출 가능하지만 LTV 규제로 최고 7억5천만원까지만 대출이 가능하다. 모두 다른 대출이 전혀 없는 경우를 가정한다.
신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장은 "15억원 이상 주택을 살 수 있는 사람들이 고소득층과 자산가 계층일 가능성이 크고, DSR을 유지하는 점을 감안하면 최근 자금 경색의 어려움을 겪는 사람들은 서민과 중산층인데 부자들을 위해 규제를 완화하는 것이 맞느냐는 반론이 있을 수 있다"면서도 "애초에 15억원이 넘는다는 이유로 대출을 막았던 부분도 큰 논란이었고, 현재와 같은 시장 경색 국면에서는 바람직하다고 볼 수 있다"고 밝혔다.
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하지만 시장에서는 실수요자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지라면 DSR 조정도 함께 추진돼야 한다는 목소리도 나온다.
한 업계 관계자는 "DSR을 조정하지 않으면 고소득자만 혜택을 본다는 비판이 나올 수 밖에 없다"며 "최근 급격한 금리 인상과 경기 불확실성으로 DSR을 완화해주더라도 과도하게 대출을 받아서 거주용이 아닌 투자용 주택 구매에 나설 수요는 극히 제한적일 수밖에 없기 때문에 꼭 필요한 경우 내 집 마련에 나설 수 있도록 관련 규제 개선을 검토할 필요가 있다"고 말했다.
한편 이날 정부는 주담대 규제 완화 이외에 △기존주택 처분조건 청약당첨자의 기존주택 처분기한 연장(현행 입주가능일로부터 6개월→2년) △중도금 대출보증 확대(분양가 9억원 이하→12억원 이하) △규제지역 추가해제 검토 등도 추진하겠다고 밝혔다.