3억 할인 실입주금 1억 OK' 수도권 아파트의 추락이 끝이 없다. 미분양 땡처리는 물론 아파트 유치권을 둘러싸고 조폭까지 동원되고 있다. 수도권 아파트 분양이 고전을 면치 못하는 이유는 무엇일까. CBS노컷뉴스는 3회에 걸쳐 수도권 미분양 아파트 실태와 분양 실패 요인을 분석하고 해결책은 없는지 대안을 모색해 본다. [편집자 주]

[글 싣는 순서]
① 조폭까지 동원되는 미분양 아파트 부작용 실태
② 소가족화 트랜드 반영 못한 실패한 주택정책
③ 침체된 분양시장 탈출구는 없나

지난달부터 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 '거래절벽'이 현실화됐다.

부동산업계는 부동산 취득세 감면 혜택이 6월말로 종료됐고, 정부가 영구인하 방침을 발표하면서 일정부분 거래감소를 예상했다.

하지만 지난 1997년 외환위기 직후와 같은 상황의 반복은 상상도 못했다는 것이 업계의 반응이다.

국토교통부에 따르면 5월말 현재 수도권에서만 모두 3만2,769가구가 미분양된 상태다.

이 가운데 전용면적 85㎡초과하는 가구가 2만여 가구에 이른다.

특히 준공 후 미분양상태인 아파트도 1만5,000여 가구로 이는 대부분 건설사가 금융비용을 감당하면서 보유하고 있는 상태다.

미분양 아파트는 부동산시장의 침체를 상징하는 지표로서 건설사는 물론 아파트를 소유한 개인들에게도 자금 유동성 위기라는 시그널을 보내고 있는 것이다.

◈창조적 파괴 수준의 정책 전환 '시급'

매킨지 제2차 한국보고서에 따르면 주택시장의 거래 활성화를 위해 주택소유 관습과 방식의 개선이 시급하다.

매킨지는 보고서를 통해 한국인들은 자가 소유를 선호하는 주거 문화와 부동산 중심 자산구조 등에 대한 근본적 변화가 필요하다고 지적했다.

이를 위해 영국의 자가주택촉진제도(Homebuy)와 같은 방식의 지분공유제를 도입해야한다는 것이다.

지분공유제는 주택구입가격의 25~75%를 공공이 지분으로 흡수하고 나머지 부분을 개인이 부담하는 방식으로 공공지분에 대해 연3%의 이자만 내고 거주할 수 있게 하는 제도다.

이 제도가 도입되면 현재 전세 거주자들의 대다수가 지분공유제 방식으로 주택 거래에 참여할 것으로 예상된다.

다만, 대상선정 및 재원마련 등을 위해서는 다양한 사회적 합의가 선결돼야 할 것으로 보인다.

매킨지는 또 LTV(주택담보대출비율:Loan To Value ratio)기준을 높일 것을 주문했다.

또 주택저당채권 유동화를 통해 가계의 주택가격 하락에 따른 윈리금 상환압박을 낮추고 제1금융권 이외 금융기관으로부터 차입한 높은 이자 부담을 경감시켜 하우스푸어를 구제해야 한다고 제안했다.

이와 함께 임대주택시장 활성화를 위해 은행과 보험회사의 주택투자제한 완화 등도 거래절벽이 현실화된 주택시장을 되살릴 수 있는 처방전으로 내놓았다.

◈미분양 주택 공공임대, 쪼개기 등 시장 친화적 '마중물 전략'

삼성경제연구소와 경기개발연구원 등은 매킨지의 장·단기 처방과 함께 시장의 자율적 조정을 전제로 한 마중물 전략이 병행돼야 한다고 제안했다.

경기개발연구원은 특히 미분양 해소를 위해 LH와 대한주택보증이 미분양 주택 매입 프로그램을 적극적으로 활용해 공공임대주택으로 활용하는 방안을 제안했다.

또 산업단지나 기업, 대학 등에 인접한 미분양 아파트는 사원주택, 기숙사로 활용하는 방안도 내놓았다.