■ 방송 : CBS 라디오 <김종대의 뉴스업=""> FM 98.1 (18:25~20:00)
■ 진행 : 김종대 (연세대 객원교수)
■ 대담 : 김기식 (더미래연구소 소장)
◇ 김종대> "죽비를 맞고 정신이 번쩍 들 만큼 심판받았다." 대통령이 지난 재보선 부동산 정책 실패를 인정하면서 내놓은 아주 솔직한 발언이죠. 그렇다면 잃어버린 민심을 회복하기 위한 정부와 여당 부동산 정책 어떻게 가져가야 할까요. 답을 구해 보겠습니다. 김기식 더미래연구소 소장 보며서 부동산 문제 살펴봅니다. 김기식 소장님 안녕하세요.
◆ 김기식> 안녕하세요.
◇ 김종대> 참 오랜만에 뵙습니다.
◆ 김기식> 오랜만에 뵙습니다.
◇ 김종대> 정치 하시던 모습 선한데 요즘 경제 공부 아주 많이 하시고 평론도 하고 계시는데요. '대통령이 투기 억제책이 실수요자들에게 어려움으로 작용하고 있다' 이렇게 말씀하셨어요. 동의하십니까?
◆ 김기식> 실수요자들에게 좀 어려움이 있는 건 사실이겠죠. 그런데 먼저 전제해야 될 것은 대통령으로서도 부동산정책의 실패를 자인했다는 건 참 뼈아픈 대목이죠. 사실은 제일 중요한 것은 이게 부동산 가격을 잡을 수 없는 걸 잡을 수 있다 또 잡겠다라고 설정한 목표 자체가 잘못됐기 때문에 그러다 보니까 결과적으로 집값이 오르니까 실패를 자인할 수밖에 없는 거죠.
왜냐하면 보통 부동산도 상품이니까 수요-공급의 원리에 따라서 공급을 해야 된다 이런 얘기를 합니다만 지금 우리나라의 부동산은 주거에 있어서 수요-공급의 문제뿐만이 아니라 자산운용의 측면이 강하게 작용하고 있습니다. 다시 말해서 지금 시중에 빚 내지 않고도 투자할 수 있는 유동자금 600조 정도가 돌아다니는데.
◇ 김종대> 엄청나죠.
◆ 김기식> 이 엄청나게 낮은 저금리 구조에서 부동산이야말로 소위 자산이익을 얻을 수 있는 가장 중요한 수단이 되다 보니까 소위 강남을 중심으로 머니게임이 발생하고 있는 거고요. 그런데 그렇게 되면 보통 정부는 거시경제정책을 통해서 통화를 긴축한다든지 금리를 올려서 유동성을 줄여야 되는데 지금 경제도 어렵고 더구나 코로나니까 작년에는 4차 추경까지 해가면서 양적 완화, 통화유동성 많이 공급했잖아요.
그러니까 사실은 작년에 2011년 이래로 부동산 가격이 많이 올랐다. 그건 너무 당연한 게 정부가 그렇게 돈을 풀었는데 집값이 안 오른 게 이상한 거죠. 지금 전 세계가 우리만 그런 게 아니고 전 세계 모든 나라들이 부동산이 폭등하는 양상들이 나타나고 있는 거죠. 그런데 그걸 잡겠다고 하면서 정부가 나섰으니까 정책 실패가 예고됐었죠.
◇ 김종대> 알겠습니다. 그런 점을 정부가 모를 리도 없을 것 같은데 그런데 문제만 생기면 부동산 정책 막 발표합니다. 벌써 25번째예요.
◆ 김기식> 그러니까 의지적으로 뭘 해 보겠다고 했는데 현실적으로 불가능한 목표였던 측면이 있고요. 그런 점에서 보면 부동산 집값을 잡는다는 거는 이런 경제 여건상 어렵다고 보면 결국은 2가지 목적을 가져야 되는 거죠.
하나는 이런 부동산 가격 상승에 따라서 생겨나는 어떤 자산소득에 대해서 과세를 강화해서 그걸 서민주거대책 자금으로 쓰는 문제 또 하나는 이런 자산버블을 만들고 있는 부동산 투기에 대해서 엄정하게 대처해서 투기를 차단하고 투기를 회수하는 문제. 그다음에 이런 자산버블 상태에서 집을 마련하기 어려운 무주택 서민들에 대한 부분에 대해서는 공급도 확대하고 대출이나 이런 부분에 있어서 내 집을 마련하든 아니면 양질의 공공임대주택을 대량공급하는 형태로 주거 문제를 해결하는 이런 세 가지 방향에서 접근을 했어야 했는데 이걸 부동산 가격을 잡겠다 이런 식으로 정책을 운영하고 목표를 설정하니까 어떻게 할 방법 없이 지금 실패하게 된 거죠.
◇ 김종대> 참 그럴 때마다 서민들 고통은 굉장히 배가 되고 미래에 대한 희망이 사라지는, 이건 단순한 정책 실패가 아니라 한 세대가 약탈을 당하는 문제로 지금 치닫고 있어요.
◆ 김기식> 그런데 저는 이런 면이 있습니다. 자산버블 뒤에는 반드시 거품이 꺼지는 시기가 옵니다. 한때 청취자들께서 기억하실지 모르지만 참여정부 끝난 뒤에 용인이나 고양시 아파트들이 좋은 데도 한 12억씩 갔었는데요. 불과 몇 년 만에 한 5억, 4억으로 폭락한 예들이 있습니다. 다시 말해서 강남은 일종의 머니게임 양상이기 때문에 양상이 좀 다르지만 이른바 속된 말로 '덩달이' 라고 얘기하는 강남 집값이 상승하면서 지나치게 자산버블이 생긴 곳은 반드시 이 거품이 꺼지는 충격이 오게 되는 거죠.
지금은 부동산 가격 상승이 크게 문제가 되고 있지만 앞으로 1~2년 뒤에는 이 자산버블이 터지면서 생겨나는 문제가 직면하게 될 겁니다. 예를 들어서 지금 미국에서 이미 금리인상이나 이런 것들을 거론하고 있지 않습니까? 미국이 만약에 금리인상을 취하기 시작하면 일종의 자산버블이 터지는 상황들이 발생하게 되니까. 부동산이나 이런 거 뿐만 아니라도.
◇ 김종대> 그건 자세한 설명이 필요한 것 같아요. 미국이 금리를 인상하면 우리가 어떤 영향을 받는 거예요?
◆ 김기식> 미국이 금리를 인상하게 되면 그 얘기는 긴축에 들어간다는 얘기거든요. 긴축에 들어가면 금리가 상승하게 되면서 대출을 통한 부동산 매입이라는 게 힘들어지기 시작하죠. 그다음에 증시에 몰려 있던 자금이 채권 쪽으로 몰려가게 됩니다. 그런 현상들이 발생하게 되면 증시의 버블도 꺼지게 되거든요. 그래서 보통 미국이 금리인상을 하게 되면 이게 자산버블이 꺼지는 신호가 되게 되고요.
미국이 금리를 인상하게 되면 우리는 바로 따라가지는 않지만 보통 1년의 시차를 두고라도 어차피 금리인상을 따라가지 않을 수 없습니다. 왜냐하면 미국과 우리나라 금리 역전현상이 발생하게 되면 소위 자본런이라고 해서 우리나라에 들어와 있는 외국자본이 빠져나가게 되거든요. 그렇기 때문에 우리도 금리인상할 수밖에 없고 그렇게 되면 우리도 자산버블이 꺼지는 이런 현상이 발생하게 되는 거죠.
그런 점에서는 지금 부동산 문제도 굉장히 미묘한 시점에 와 있다. 보통 부동산이라는 게 한 3~4년 상승하면 조정국면에 들어가야 되거든요. 그런데 지금 조정국면에 들어가야 되는 시점에 있는 거죠. 그런데 오세훈 시장이 당선되면서 규제완화 이런 얘기들을 하기 시작하고 또 지난 재보궐선거에서 정부 여당이 참패를 하고 나니까 그 원인이 부동산이라고 하니까 또 규제완화 얘기를 하기 시작하니까 오히려 조정장으로 들어가야 되는 시장이 어, 규제완화되는 거야? 그럼 집값 계속 오르겠네라고 하는 심리를 자극해서 오히려 최근에 와서 부동산 가격이 다시 상승하는 국면으로 가고 있는 것, 이거는 굉장히 위험한 거죠, 버블이 더 터지는 거니까.
◇ 김종대> 굉장히 우려스럽게 가고 있다 이런 말씀이신데요. 요즘 당청을 보면 전부 부동산 투기의 장 같아요. 그러니까 매일 부동산 회의해요. 청와대 정책실장이 실수요자를 대출규제 완화를 언급한 바 있고요. 또 종부세 완화는 신중해야 한다, 당에서도 또 같은 이야기가 나왔습니다.
◆ 김기식> 조금 나눠서 봐야 되는데요. 대출규제 완화와 관련해서는 실수요자인 무주택 서민들이 집을 마련하려면 자기 돈만으로는 안 되는 거잖아요. 대출을 받아야 되는데 이른바 LTV, DTI라고 하는 것은 LTV라는 것은 집값 대비 대출받을 수 있는 한도고 DTI라고 하는 건 소득 대비 대출받을 수 있는 한도인데 이게 너무 40%로 묶여 있으니까 좀 올려서 빚을 내서라도 집을 마련할 수 있는 자금의 여유를 주자라고 하는 건데. 이게 취지는 이해가 되는데 현실적으로 지금 DTI, LTV 규제를 풀어도 무주택 서민은 대출을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 그것과 다른 DSR이라고 해서 총소득 대비 부채 규모를 제한하는 DSR제도라고 하는 것이 지금 계속 강화되고 있고.
◇ 김종대> 서로 모순되는.
◆ 김기식> 그렇죠. 7월 1일날은 아예 금융권뿐만 아니라 저축은행 등 전 금융권으로 이 DSR 규제가 확대되거든요. 그러니까 다시 말해서 DSR 규제가 있는 한 DTI, LTV 규제 아무리 풀어봐야 무주택 서민들은 대출 더 받아서 집을 못 삽니다.
◇ 김종대> 우선 대출이 불가능하죠.
◆ 김기식> 그런 걸 종합적으로 봐야 되는데 그러면 쉽게 나올 수 있는 게 'DSR도 풀어주면 되지' 이럴 수 있는데 DSR를 풀어주면 생기는 문제가, 이 문재인 정부가 출범할 때 가계부채 1400조였는데 지금 1700조를 넘어가고 있습니다. 더군다나 아까 말씀드렸던 것처럼 미국의 금리인상이 예고되고 있는 상황에서 물론 단기적으로는 되지 않겠습니다만 만약에 금리인상 기조로 올라가게 되면 가계부채 문제가 심각해지기 때문에 소위 부동산과는 마찬가지로 심각한 문제인 가계부채 문제로 인해서 DSR규제를 풀기가 굉장히 어려워집니다.
그래서 지금 정부의 부동산 대책을 다루시는 분들 또 당에서 다른 분들도 이걸 종합적으로 이해할 필요가 있다. 그런 점에서는 대출규제 완화가 현실적으로 그렇게 쉽게 결정할 수 있는 문제가 아니고요. 유일하게 한 가지 방법이 있다면 DSR이든 DTI든 할 때는 부채의 원리금을 상환하는 기간 대비해서 자기 소득을 따지는 거거든요. 그러면 30년, 40년 장기 모기지 같은 경우에는 10년 동안 갚아야 될 돈을 따지면많을 수 있어도 예를 들어 5억 빌리는 데 40년이다. 그러면 10년으로 따져도 한 1억 얼마씩만 갚아가면 되는 거잖아요. 그럼 1년이면 천몇백 만 원씩만 갚아가면 되는 거니까 그래서 장기 모기지와 관련해서는 그 한도를 많이 늘려줄 수 있는 거죠. 그러니까 일시에 5억을 빌려주거나 4억을 빌려주는 그런 거액 대출하는 형태의 대출규제를 완화하는 것은.
◇ 김종대> 위험하다.
◆ 김기식> 위험할 뿐만 아니라 DSR 규제는 어렵지만 장기 모기지를 통해서 내 집 마련하는 길을 열어주고 그 장기 모기지에 대해서 세제 혜택을 강화해 주는 것은 충분히 가능하죠. 그래서 대출규제 완화를 하더라도 우리가 많이 얘기하는 DTI, LTV가 아니고 이런 장기 모기지를 활성화하고 거기에 세제혜택을 주는 방식으로 하는 게 소위 가계부채 문제도 위험한 걸 건드리지 않으면서도 실효성 있게 할 수 있는 방법인 거죠.
◇ 김종대> 그런데 송영길 대표는 아주 파격적으로 얘기하잖아요. 집값의 6%만 가져도 집 살 수 있게 해 주겠다. 90% 이상 대출하라는 얘기거든요. 그러면 당대표가 왜 그럴까요?
◆ 김기식> 취지는 이해가 되죠. 너무 어려우니까 내 집 마련할 길을 열어주자고 하는 건데.
더불어민주당 송영길 대표가 12일 오후 국회 의원회관에서 열린 부동산특별위원회 회의에서 발언하고 있다. 윤창원 기자
◇ 김종대> 청년, 신혼부부의 경우에.
◆ 김기식> 우리가 기억해야 되는 게 2008년도에 전 세계를 경제위기로 몰았던 리먼브라더스 사태가 있었는데 그 리먼브라더스 사태가 바로 집을 구입하는데 90%를 대출해 주는 소위 미국 내에서의 대출제도 때문에 그게 버블이 터지면서 전 세계를 경제위기로 몰아넣던 거고요. 그런 점에서 우리가 박근혜 정부, 최경환 장관의 정책을 빚 내서 집 사라라는 정책이라고 많이 비판해 오지 않았습니까? 그런 점에서는 이게 돈 6%만 해서 집 사게 해 주자 이야기가 꼭 정상적이냐. 그다음에 서울의 아파트를 기준으로 판단하면 안 된다. 왜냐하면 서울의 아파트가 지금 10억이 넘어가고 있는데 정상적인 직장인이라면 30대에 10억이라는 돈을 어떻게 마련합니까? 10억은 고사하고.
◇ 김종대> 50대는 뭡니까? 30대는 뭡니까? 저는 50대 됐는데 10억 하면 입이 떡 벌어지는데.
◆ 김기식> 잘못하면 소위 부모로부터 상속 증여받거나 아니면 대기업이나 금융권이나 공공기관처럼 안정된 고임금을 받고 있는 일부 30대에게만 그런 혜택이 주어지지. 사실 영끌, 영끌하는 데 영끌해서 아파트를 살 수 있는 30대는 우리나라 최상위 10%밖에 안 됩니다. 나머지 서민들은 그것도 못하고요. 저도 집이 없습니다마는 집 없는 서민들 입장에서 보면 도대체 내지도 않는 종부세니 재산세가 무슨 문제냐 이런 생각하게 되죠.
◇ 김종대> 알겠습니다. 그러면 이제 정부에서는 신도시를 통해서 공급물량을 대폭 확대하겠다고 그러고 지금 또 공급물량이 늘어나는 걸로 됩니다. 이렇게 공급을 늘림으로써 지금 말씀하시는 집값이 구조적으로 오를 수밖에 없는 걸 완화시키고 뭔가 안정을 기대해 볼 수 있는 거 아닐까요.
◆ 김기식> 공급이야 당연히 아까 제가 부동산 시장은 수요, 공급만으로 결정되는 건 아니라고 했지만 그러나 그것이 미치는 영향이 있으니까 공급은 지속적으로 할 필요가 있겠죠. 다만 지금 공공택지가 수도권에 얼마 없는 조건에서 과연 분양 아파트를 계속 공급하는 방식으로 서민의 주거 문제를 해결할 수 있겠느냐. 오히려 얼마 남지 않은 공공택지는 오히려 양질의 공공임대주택을 대량으로 공급해서 그것도 20대는 10평대, 아이 출산하고 이러면 20평대. 그다음에 아이가 장성해서 각방 필요해지면 30평대 아파트를 장기로, 정말 살고 싶을 때까지 살 수 있게 하는 이런 좋은 임대아파트를 소위 제공해 주는 용도로 써도 지금 땅이 모자라는 거거든요. 그러니까 그런 점에서 보면 공공이 과연 분양 아파트를 계속 공급할 거냐라고 하는 부분에 있어서는 공공택지는 공공장기 임대아파트 중심으로 가고 민간분양아파트는 민간시장을 중심으로 공급하도록 하는 방식이 저는 더 적절할 수 있겠다라고.
◇ 김종대> 장기적으로는 공급을 늘려서 어떤 시장의 수요, 공급으로 주택시장을 조절할 수 있을 것 같습니다. 그런데 지금 단기적으로 얘기되는 건 전부 세금 전쟁이에요. 종합부동산세를 어떻게 올릴 거냐, 보유세를 올릴 거냐, 말 거냐. 양도세를 올릴 거냐 아니면 완화시킬 거냐 온통 이거거든요.
◆ 김기식> 그 점 관련해서 특히 첫 번째는 양도소득세 중과. 그게 다주택자에 대해서는 양도소득세를 최대 75%까지 물리게 하자는 게 소위 그거 때문에 집을 안 팔아서 오히려 매물이 잠기면서 공급의 차질을 갖고 오고 있다. 그러니까 다주택자에 대한 양도세 중과를 다시 풀어주거나 유예해 주거나 아니면 세율을 낮추자고 하는 건데 저는 전혀 타당하지 않다고 보는 게.
◇ 김종대> 왜 그렇습니까?
◆ 김기식> 지금도 사실 세법을 개정하면서 다주택자들이 주택을 매각할 수 있는 시간을 주기 위해서 세법 적용을 유예해 왔거든요. 지금 법 개정한 게 작년인데 1년 6개월이 되도록 팔지 않았던 다주택자가 올해 7월부터 중과가 시행되기 시작하는데 그때 유예해 준다고 팔겠냐. 지금까지 안 팔고 버틴 이유는 뭐냐 하면 다주택자에 대한 양도세 중과 규정이 결국 대선 앞두고 다시 유예될 거다, 풀릴 거다. 이러고 버틴 거거든요. 지금까지 버텨온 이 다주택자들, 투기를 해 왔던 다주택자들에게 승리를 안겨주게 되면 봐라, 우리가 이겼다.
◇ 김종대> 투기 세력의 승리를 만들어주는.
◆ 김기식> 확정적인 거죠. 오히려 봐라, 버티면 중과세 못한다. 그러니까 앞으로도 계속 투기해서 우리 중과받을 일 없다. 더구나 벌써 이러는데 대선 때 되면 후보마다 다 부동산세 감면하겠다. 세금 감세하겠다 공약이 나오지 않겠냐.
◇ 김종대> 그때만 노린다는 거죠.
◆ 김기식> 다시 말해서 이런 신호가 시장의 오히려 부동산 가격을 올릴 수 있는 안 좋은 시그널을 줄 수 있습니다.
◇ 김종대> 그것이 시장에 주는 신호도 무시할 수 없을 것 같아요.
◆ 김기식> 그러니까 저는 충분히 논의해서 결정되기 전에는 부동산과 관련해서는 말씀들을 자제했으면. 왜냐하면 경제라는 게 반이 심리라고 하는데 부동산은 반이 아니고 3분의 2가 심리입니다. 부동산의 투기심리, 집값 상승 심리를 자극하면 백약이 무효가 되기 때문에 지금은 굉장히 말을 신중하게 할 필요가 있는 거죠.
◇ 김종대> 오늘 말씀 들어보니까 우리 시야가 그동안 너무 좁았구나. 너무 포괄적으로 장기적으로 보십사 이런 당부의 말씀 주신 것 같습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
◆ 김기식> 고맙습니다.
◇ 김종대> 김기식 더미래연구소 소장이었습니다.