- 주택 가격 오르지 않으면 손실은 주택소유자가 모두 지게 돼
- 은행에는 대한주택보증에서 금리 차이 보전
- 부자 위해 정부가 손실 보며 지원해주는 것 아니냐
- 시가 12억짜리 집도 고소득자에게 1%금리로 집값 70%까지 대출 가능
- 정부, 고소득자 여유자금 나와야 부동산 부양 가능하다 판단
- 7년 뒤 변동금리로 이자 3배 이상 오를 수도
- 강남 등 일부에 집중될 가능성, 서민 주택난 해결과는 모순
- 수정 되면서 목표 달성하기 힘든 정책 되지 않을지
[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']
■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
■ 방송일 : 2015년 2월 3일 (화) 오후 6시 10분
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 성승현 (토지+자유연구소 조세재정센터장)
◇ 정관용> 정부가 주택시장 정상화 대책의 하나로 1%대 초저금리 수익 공유형 주택담보대출 상품을 출시하겠다, 이런 방침을 내놓았는데 심지어는 새누리당 김무성 대표마저도 '좀 문제가 있는 것 아닌지 꼼꼼히 검토해야 한다' 이런 얘기를 했네요. 이 제도가 뭔지 또 어떤 문제를 갖고 있다는 건지 토지+자유연구소의 성승현 조세재정센터장의 의견 듣겠습니다. 성 센터장, 안녕하세요?
◆ 성승현> 네, 안녕하세요?
◇ 정관용> 우선 이 상품, 어떻게 한다는 거죠?
◆ 성승현> 이 상품을 이해하기 위해서는 우선 기존에 주택기금을 이용해서 도입했던 공유형 모기지를 좀 이해할 필요가 있는데요. 2013년 8.28 대책을 정부에서 내놓았을 때 1% 초저리의 주택 기금을 이용한 공유형 모기지를 출시했었습니다. 1% 초저리의 은행대출을 제공을 하고 대신 그중에 수익 공유나 손실을 함께 정부와 소유자가 공유하는 공유형 모기지를 출시를 했었는데요. 이 가운데 수익만은 주택소유자와 정부가 함께 공유하는 수익 공유형이 있었는데 이것을 유사한 어떤 은행재원으로 하는 수익 공유형 상품을 이번에 출시하기로 한 것입니다.
◇ 정관용> 그러니까 이번에 새로 나오는 상품은 주택기금이 아니라 은행에서 돈을 내는 거죠?
◆ 성승현> 네, 그렇습니다. 기존에 있는 주택기금 같은 경우는 이제 주택담보, 국민주택기금을 이용해서 대출을 했던 건데 이번에 이제는 은행에서 은행들이 갖고 있는 돈을 가지고 대출을 하는 것이죠.
◇ 정관용> 그러니까요. 은행은 은행 돈으로 대출을 해주는데 기존의 금리보다도 금리가 훨씬 낮잖아요?
◆ 성승현> 네.
◇ 정관용> 그러면 은행입장에서는 손해될 것 아닙니까?
◆ 성승현> 금리 같은 경우엔 코픽스 연동금리라고 해서 기존에 은행들이 자기들이 자금 융통할 때 했던 그런 금리수준이 있는데요. 마이너스 1% 정도 손해를 보는 수준에서 하겠다, 이렇게 지금 하고 있고요. 기존에는 그 코픽스 금리에서 약 1% 이상 정도 되는 것이 주택담보대출 금리였는데 실제적으로는 한 2% 손해를 보는 수준에서 상품을 출시하게 되는 거죠.
◇ 정관용> 그러니까 은행은 돈을 빌려주면서도 2% 손해를 봐라, 대신에 집값이 오르면 그 수익을 대출받은 사람하고 반반 나누어 가져라, 이거죠?
◆ 성승현> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그런데 그러면 만약 집값이 오르지 않으면 어떻게 되는 겁니까? 그러면 은행은 계속 손해보고 대출 장사 하는 겁니까?
◆ 성승현> 지금 그 부분이 가장 이슈로 부각을 하고 있는데요. 기본적으로 주택 가격이 오르지 않게 되면 그 손실은 주택소유자가 모두 지게 되어 있고요. 그렇게 됐을 때 은행이 2% 정도 금리 차이로 인해 손실을 보게 된 부분들이 원래는 주택가격이 올랐을 때 그것의 일부를 가져가게 해서 보존하는 구조인데, 그것이 이제 발생하지 않게 되는데 그것을 지금 현재 정부에서는 대한주택보증에서 보증을 서는 방식으로 그 금리 차이를 보전해 주겠다, 이렇게 지금 계획을 하고 있습니다.
◇ 정관용> 그러면 대한주택보증이 시중 대출자금보다 한 2% 은행이 손해 보는 그 2% 차이 있잖아요?
◆ 성승현> 네.
◇ 정관용> 그걸 대한주택보증이 보증을 서준다?
◆ 성승현> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그러면 결국은 정부 돈으로 은행을 그냥 먹여살려주는 거네요?
◆ 성승현> 네, 지금 그래서 오늘 김무성 대표 같은 경우도 그렇게 되면 공공기관이, 대한주택보증이 손실이 발생할 것에 대해서 좀 더 신중하게 접근해야 한다, 이런 얘기를 했던 거고요. 그래서 지금 일부에서는 결국에는 이번에 수익 공유형 은행 대출이 굉장히 소득수준이라는 대상주택 기준들이 굉장히 높아지면서 부자대출이라는 그런 비난이 많이 일고 있는데 결국에는 부자들이 집을 갖고 고민하는 것들을 지원해주기 위해서 결국에 정부가 손실을 보면서까지 지원을 해주는 것이 아니냐, 이런 비난들이 일고 있는 상황입니다.
◇ 정관용> 이번에 소득 기준이나 이른바 주택평형, 이런 것은 어떻게 확장이 됐습니까?
◆ 성승현> 일단 기존에 주택기금을 이용했던 공유형 모기지와 이번에 시중은행들의 자금을 이용한 수익 공유형의 가장 큰 차이는 지원대상과 대상주택 두 가지 차이가 있는데요. 지원대상 같은 경우는 기존의 공유형 모기지 같은 경우는 생애 최초 주택 구입자 같은 경우 7,000만원 그다음에 무주택 같은 경우에 6,000만원 이하, 이런 기준들이 있었습니다, 소득 기준들이. 그런데 은행에서 하는 주택담보대출로 이제 상품을 내놓으면서 소득기준을 폐지를 아예 했고요. 그리고 또 하나는 대상주택 같은 경우는 기존에 담보평가로 6억 원, 전용면적으로는 855제곱미터 이하 그 기준에 있었는데요, 그 기준도 공시가격으로 9억 원 그다음에 전용면적으로는 102제곱미터로 올렸는데요. 공시가격 같은 경우는 9억 원, 실제로 시장거래가격으로 따지면 12억 원 정도 되는 수준으로 올린 겁니다.
◇ 정관용> 그러니까 연봉이 얼마가 됐건 12억 원짜리 정도의 집을 살 때도 1%대 초저금리로 집값의 몇 %까지 대출을 해준다고요?
◆ 성승현> 집값의 한 70%까지 이야기가 나오고 있습니다.
◇ 정관용> 그래요? 집값의 70%를 대출받아서 싼 이자로 그 집을 사는데 은행은 그 돈을 빌려주고 혹시 집값 오르지 않아서 자기 금리차이로 손해 보게 생기면 정부가 대준다?
◆ 성승현> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 이런 걸 왜 정부는 내놓았죠?
◆ 성승현> 일단 기본적으로 작년 한 해 최경환 경제부총리가 취임을 한 이후에도 사실은 그전부터 세제완화정책라든지 LTV, DTI 완화를 하고 또 재건축 규제완화들을 상당히 많이 풀었는데요. 생각보다 부동산 시장이 그렇게 부양 효과가 크지 않았습니다. 조금씩 살아나고 있지만 하지만 생각했던 것처럼 부양의 효과가 일어나지 않고 전세난이 오히려 계속 심화되고 있는 상황이 이어지고 있는데 결국에는 기존 서민들 가운데에서는 부양하기에는 어렵고 결국에는 강남을 중심으로 잇는 고소득자들의 주머니에 있는 여유자금들이 나와야지만 부동산 시장이 부양할 수 있겠다, 이렇게 보고 있는 것 같습니다, 정부에서는.
◇ 정관용> 그러니까 부자들이 비싼 집들을 더 쉽게 사게끔?
◆ 성승현> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그렇게 해서 집값을 좀 올려보자, 이 얘기다 이 말입니까?
◆ 성승현> 네.
◇ 정관용> 또 일각에서는 지금 7년 넘으면 이자가 급증할 수 있다, 이런 얘기가 나오는데 그건 또 뭡니까?
◆ 성승현> 이것도 지금 좀 많이 이슈가 되고 있는 부분인데요. 기존에 주택기금 같은 경우는 20년 고정금리로 해서 1%의 금리가 20년 동안 계속 유지되는 구조였는데요. 이번에 은행대출 같은 경우는 20년에서 30년 정도 사이에서 만기도래했을 때 반동금리로 되는 것들이 기준으로 해서 7년까지만 해서 1%의 초저금리가 적용이 되고 7년 이후에는 수익난 부분에 대해서 은행과 소유자가 나누어 갖고 그 이후에는 다시 일반 그냥 주택담보대출 금리로, 변동금리로 전환되는 구조인데요. 사실 1%이고 지금 주택담보대출이 3%라고 봤을 때 거의 실제로는 7년이 지나면 금리가 거의 3배, 2배에서 한 3배 이상 정도 뛰고 7년 뒤에 만약에 수익이 생겼을 때 상당한 금액을 은행에 현금으로 주거나 아니면 그것들을 담보로 대출로 또 전환해야 되는, 7년 이후에 그런 여러 가지 상황이 발생하게 되는데요. 그렇게 되면 결국 주택소유자가 일시에 7년 이후에 상당한 부담을 지게 되는 것이 아니냐, 이런 것에 대해서 많이 우려를 하고 있는 상황입니다.
◇ 정관용> 그렇군요. 이게 그러니까 20년, 30년 고정이 아니라 7년만 낮은 금리고 그 후로는 금리가 대폭 오를 수도 있다, 이 말씀이죠?
◆ 성승현> 네, 일반 변동금리로 시중에서 지금 하는 금리와 동일해지는 거죠.
◇ 정관용> 이런 우려의 목소리가 나오니까 국토부 측이 밝힌 논리는 ‘이건 실수요자를 대상으로 심사를 거쳐하는 대출이기 때문에 문제가 없다, 오히려 가계부채 질을 개선할 수 있다’ 이런 얘기인데 이것은 어떻게 보세요?
◆ 성승현> 그런데 사실 모든 대출이 심사를 하지 않고 투기를 하려고 하는 목적 있는 사람들에게 대출을 해 주지 않잖아요. 대부분 당연히 실수요자들이나 심사를 하게 되는데 사실은 이번에 나온 수익 공유형 모기지 같은 경우에 문제점은 은행 입장에서도 사실은 향후에 주택이 상승할 것으로 예상이 되어야지 자기들이 어느 정도 손실을 보지 않고 안정적으로 운영이 될 수 있다고 하는 가정을 하기 때문에 심사과정에서 사실은 어느 정도 가격이 상승될 것으로 예상되는, 강남이라든지 일부 인기가 좋은 지역들 위주로 아마 하게 될 것이다 라는 이런 예측들이 많이 있습니다. 그렇기 때문에 사실 그것도 어떻게 보면 강남이라든지 일부의 사람들에게 집중될 수밖에 없는 가능성들이 있는 것이기 때문에 정부의 이야기들은 서민들의 주택난을 해결해 주겠다, 이런 것과는 상당히 모순되는 얘기를 하고 있는 거죠.
◇ 정관용> 서민대책은 아닌 거죠, 한마디로?
◆ 성승현> 네, 그렇게 되면 더 서민대책은 아니게 되고 손실 같은 경우도 결국에 정부와 국민들이 다 감당하게 되는 구조가 되는 겁니다.
◇ 정관용> 애초에 기존에 있었던 국민주택기금을 활용해서 생애최초 주택구입자한테 또 대출액수도 좀 제한을 해서, 이 정도까지는 유용하다고 볼 수 있을까요? 어떻게 보세요?
◆ 성승현> 그것도 사실은 여러 가지 문제점들이 있지만 어쨌든 일단 서민들 그러니까 7,000만 원 이하의 85제곱미터는, 25평 이하의 약 6억 원 정도 이하 주택 같은 경우 보통 일반 서울 지역에 있는 서민들이 살 수 있는 아파트라고 봤을 때 서민들에 대한 지원 대책이기 때문에 거기에 어느 정도 정당성을 갖고 효과가 있다고 볼 수 있는 부분들이 있었지만 이게 상당히 기준들이 올라가게 되면서 대부분 기준에 해당되는 어떤 고소득자들에게 해당이 해당되기 때문에 상당히 정책이 완전히 다른 정책의 꼴이 돼 버렸습니다.
◇ 정관용> 새누리당 대표마저도 이거 좀 문제가 없는지 꼼꼼히 살펴봐라 했는데 이대로 갈까요? 아니면 정책 수정이 예상됩니까, 어떻게 보세요?