(사진=이미지비트 제공/자료사진)
부동산 비수기임에도 불구하고 서울의 아파트값이 4조 원 가까이 증가했다. 부동산 경기가 꿈틀하고 있는 것이다.
주택구매 심리가 조금씩 살아나면서 주택자금을 마련하려는 이들의 관심이 은행의 주택자금 대출 상품으로 관심이 쏠리고 있다.
특히, 지난해 '8·28 전월세대책'의 일환으로 도입돼 큰 인기를 끌어모았던 수익공유형모기지와 손익공유형모기지 등 1%대 공유형모기지 상품이 다시 입소문을 통해 퍼지고 있다.
이 상품들은 국민주택기금에서 역대 최저 금리로 주택구매자금을 빌려주는 대신 구매·매각에 따른 수익·손실을 정부와 나눠 갖는 것이 특징이다.
이들 초저금리 주택구매자금 대출을 신청하려면 △생애 최초 또는 5년 이상 무주택자 △부부합산 총소득이 연간 6,000만 원(생애 최초 주택 구매자는 연간 7,000만 원) 이하 등의 조건을 갖춰야 한다.
기존 생애최초 주택구매자금 대출을 받아 내 집을 마련한 사람은 이 상품을 이용할 수 없다는 얘기다. 물론 수익공유형과 손익공유형 간의 대체상환도 허용되지 않는다.
또한, 대출 대상 주택은 주거 전용면적 85㎡ 이하고 6억 원 이하의 아파트여야 하며, 소유권이전 등기 접수일 이전에 신청해야 한다.
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◈ 수익공유형…목돈 없는 신혼부부에게 유리수익공유형은 목돈이 없는 사회초년생, 신혼부부 등에게 유리한 상품으로, 20년 만기까지 연 1.5%의 금리로 돈을 빌려주고 집을 처분할 땐 이익금만 정부와 나눠 갖는 구조다. 손실은 모두 집주인 부담이다.
세부적으로 살펴보면 수익공유형은 집값(한국감정원 조사가격)의 최대 70%까지 연 1.5% 이자(20년 원리금 균등 분할 상환)로 대출받을 수 있다.
1년 또는 3년 동안 이자만 내는 기간도 설정할 수 있다.
대출 한도는 최대 2억 원이며 구매자 연 소득(부부합산)의 4.5배 이내로 제한된다. 다만, 무소득자와 1,800만 원 이하 소득자는 8,000만 원 한도로 제한된다.
조기상환 시에는 3년 이내 연 1.8%, 5년 이내 연 0.9%의 추가 수수료 부담이 발생한다.
주택매각(3년 이후)이나 대출만기 또는 중도상환 시 매각 이익의 일부가 주택기금에 귀속된다.
기금의 최대 수익률 연 5% 이내에서 애초 산 값에서 기금 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속된다.
예를 들어, A 씨가 2억 원짜리 주택구매를 위해 1억 4,000만 원(집값의 70%)을 수익공유형으로 빌린 뒤 20년 만기 뒤 2억 원 오른 4억 원에 매각했다고 가정해보자.
수익공유형은 20년 원리금 균등분할상환이므로 A 씨의 대출 평균잔액은 7,000만 원으로 시세 차익(2억 원)의 35%에 해당한다.
따라서 A 씨는 원칙적으로 처분 이익의 35%인 7,000만 원을 주택기금으로 돌려줘야 하지만 주택기금의 최대 수익률을 연 5% 이내로 제한하고 있어 실제로 A 씨는 그동안 낸 이자 연 1.5%를 제외한 나머지 연 3.5%에 해당하는 4,900만 원(평잔 7,000만 원 * 연 3.5% * 20년)만 기금에 귀속하면 된다. 결과적으로 A 씨는 시세 차익 2억 원 중 1억 5,100만 원을 가져가는 셈이다.
다만, 3년 이내 조기 상환할 경우엔 처분 이익은 공유하지 않아도 된다. 조기상환 수수료만 내면 그만이라는 얘기다.
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◈ 손익공유형…목돈이 있는 무주택자에게 유리손익공유형은 집값의 최대 40%(최대 2억 원)까지 최초 5년간 연 1%, 이후에는 연 2%의 금리로 대출을 받고 주택 처분 이익뿐 아니라 손해에 대해서도 기금과 공유하는 방식이다.
대출 기간은 20년 만기일시상환이며 조기 상환 시 3년 이내 연 2.3%, 5년 이내 연 1.15%의 수수료를 부담해야 한다.
주택매각(3년 이후)이나 대출만기 또는 중도상환 시 매각 손익의 일부가 주택기금에 귀속된다.
집값 하락에 따른 위험을 함께 부담하겠다는 얘기다.
이 경우도 예를 들어보면, A 씨는 연 1.5%의 금리로 집값(2억 원)의 40%(8,000만 원)까지만 대출을 받을 수 있다. 20년 뒤 똑같이 이 주택의 시세가 4억 원이 돼 2억 원의 시세 차익이 생겼다면 기금 대출 지분인 8,000만 원(40%)을 기금에 귀속해야 한다. 결국 A 씨는 최종 수익인 2억 원에서 기금 귀속분 8,000만 원을 뺀 1억 2,000만 원을 가져갈 수 있게 돼 수익공유형과 비교하면 3,000만 원 손해를 본 셈이다.
하지만 20년 뒤 주택 시세가 1억 5,000만 원으로 매입가보다 5,000만 원 떨어졌다면 손실액의 40%인 2,000만 원을 기금이 보전해주기 때문에 A 씨는 나머지 60%인 3,000만 원의 손실 부담만 지면 된다.
한마디로 손해까지 주택기금에서 보전해준다는 점에서 집값이 내려갈 경우 유리한 상품이다.
이 역시 3년 이내 조기 상환할 경우엔 처분 손익에 대한 공유는 설정되지 않는다.
전문가들은 앞으로 집값이 조금 오르거나 오르는 수준이 기존 주택담보대출의 금리보다 낮은 수준으로 오르는 등 최소 보합세를 유지할 것으로 판단하는 사람에게는 '수익공유형'을, 집값이 더 내려갈 것 같아 주저하는 사람에게는 '손익공유형'이 적합하다고 조언했다.
국토교통부 주택기금과 이호성 주무관은 "공유형모기지는 부동산 리스크에 대한 공유를 하는 점에서 기존 주택담보대출과 차이가 있다"며 "주택구매자가 향후 주택 가치가 플러스가 될지 마이너스가 될지 예측을 한 뒤 그에 맞는 상품을 선택할 수 있다는 게 가장 큰 장점"이라고 말했다.