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집값은 꿈틀, 실거주의무 폐지는 난망···혼란스런 실수요자

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"주택시장 안정대책" vs "투기조장 우려"…상반기 처리 어려울 듯


수도권 분양가 상한제 주택에 대한 실거주 의무 폐지가 상반기 안으로 이뤄지기 어려울 것으로 전망된다. 올해 초 정부가 이런 내용을 담은 주택법 개정 방침을 밝혔지만 여야가 이견을 좁히지 못하고 있어서다.

3일 국회에 따르면 국회 국토교통위원회는 지난달 30일 국토법안심사소위를 연 뒤 이후 소위 일정을 확정하지 못했다. 앞선 소위에서 여야는 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안을 상정해 논의했으나 결론을 내리지 못했다.

주택법 개정안은 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 거주 의무 조건을 폐지하는 내용이 핵심이다. 올해 초 정부는 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 최장 5년의 실거주 의무를 폐지하고 분양권 전매제한을 완화하는 대책을 발표했다.

시행령 개정 사항인 전매제한 규제는 지난달부터 최장 10년에서 3년으로 완화됐지만, 법 개정이 필요한 실거주 의무 조항이 여전히 효력을 발휘하고 있어 반쪽짜리 규제 완화라는 지적이 적지 않다. 전매제한 해제로 수분양자가 입주 전 아파트를 팔 수 있는 길이 열렸지만 실거주 의무기간을 채우지 않고 매도할 경우 현행법을 위반하게 되어서다. 현행법상 실거주 의무 위반 시 해당 주택은 한국토지주택공사(LH)가 매입하게 되고, 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금에 처할 수 있다.

국민의힘은 시장 정상화를 위해 실거주 의무 폐지가 시급하다는 입장이지만 야권에서는 실거주 의무 전면 폐지하면 갭투자가 늘어날 수 있다는 우려가 나온 것으로 알려졌다.

입장 차이를 좁히지 못한 여야는 다음 국토법안심사소위에서 관련 내용을 다시 논의하기로 했지만 향후 소위 일정은 아직 잡히지 않았다. 소위 일정이 다시 잡히더라도 여야가 빠른 시일내 합의에 이르기에는 어려울 것으로 예상된다.

한 국토위원은 "여당은 정부안(案)처럼 현행 실거주 의무를 전면 폐지하자는 입장이지만 민주당은 실거주 의무 완화 필요성에 공감하지만 전면 폐지는 어렵다는 입장이고, 정의당은 실거주 폐지는 안 된다는 입장"이라고 전했다.

실거주 의무 폐지와 관련해서 시장의 목소리도 다양하다. 심화되고 있는 역전세난과 확산되는 전세사기의 원인 중 하나로 '갭투자(전세보증금과 일부 자기 자본으로 주택을 매수)'가 지목되면서 실거주 의무가 사라질 경우 갭투자를 부추길 수 있다는 우려가 있다. 최근 서울을 중심으로 집값이 다시 꿈틀대고 있는 상황에서 실거주 의무 폐지가 다시 집값 불안을 자극할 가능성이 있다는 지적도 나온다.

이런 상황에서 정부의 발표만 믿고 분양 시장에 뛰어들었던 수분양자들은 혼란을 겪고 있다. 실거주를 하지 않고 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 치를 계획을 세웠던 수분양자들이 적지 않은데 실거주 의무 폐지가 불발될 경우 실거주를 위한 자금이 필요하기 때문이다.

전문가들은 시장 정상화 취지에 맞춰 국회가 부동산 민생 법안에 적극적으로 협조해야 한다고 목소리를 모았다.

미국 인터내셔널 아메리칸대( IAU) 심형석 교수(우대빵연구소 소장)는 "실거주 여부와 그 시점은 수분양자가 자신의 자금 상황에 따라 결정하는 것이지 (매수 주택에 대한) 실거주를 강제하는 제도는 우리나라를 제외한 어느 나라에도 없다"며 "실거주 의무가 적용되는 매물 숫자도 제한적이기 때문에 실거주 의무 폐지를 계기로 시장 전체가 다시 불안해질 가능성도 제한적"이라고 말했다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장도 "전매제한 폐지는 분양권 거래를 가능하도록 하겠다는 것인데 실거주 의무 폐지가 함께 이뤄지지 않으면 정책 효과가 반감될 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "실거주 의무 폐지의 역효과 중 가장 많이 거론되는 것이 '갭투자에 악용될 수 있다'는 부분인데 현재 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역의 분양 아파트가 전매가 가능하기 때문에 갭투자가 가능하고, 실거주 의무 폐지 영향을 받는 물량 역시 제한적이라는 점을 감안하면 갭투자 등이 우려되어서 실거주 의무 폐지를 미루는 것은 형평성 측면에서도 맞지 않다"고 덧붙였다.

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