박종민 기자국내 최대 정비사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 공사중단 사태 한달 넘게 이어지고 있지만 좀처럼 해결의 기미가 보이지 않는 가운데 6월이 사태 해결의 분수령이 될 것이라는 전망이 나오고 있다.
다음달 공사 중단의 단초로 꼽히는 분양가 규제가 개선되고, 정부와 지자체가 진행 중인 조합 운영 실태 합동점검으로 양측 갈등의 시비가 일정 부분 가려질 가능성이 제기되기 때문이다.
조합 운영실태 합동점검중, 갈등 시비 가려질지 주목
재건축 공사 현장 모습. 박종민 기자
26일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시, 강동구청은 지난 23일부터 다음달 3일까지 둔촌주공 재건축조합의 운영 실태 전반에 대한 합동점검을 진행한다. 합동점검반은 △조합의 자금운용 및 회계처리 △이사회 및 대의원회 운영의 적정성과 정관 준수여부 등 조합행정 업무 △조합의 수입 및 지출 금액의 적정성 등 정비사업비 △용역업체 선정과 계약 △시공사 선정과 용역계약 △정보공개 등을 점검한다. 합동점검반은 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 분쟁도 살펴볼 것으로 예상된다.
국토부는 정비사업 조합운영 실태점검이 끝난 뒤 1~2주 이내 점검 내용과 관련한 조합의 소명을 들은 뒤, 필요한 경우 심의위원회를 열어 조합에 대한 처분 방법을 결정하게 된다. 이후 지자체장은 심의위 검토 의견에 따라 문제 사실이 있을 경우 △조합이 부적절하게 지급한 금액 환수 권고 △행정지도 △시정명령 △수사의뢰 △고발 등을 실시할 수 있다. 둔촌주공 조합에 대한 합동점검이 다음달 3일 마무리되는 점을 감안하면 이르면 다음 달 점검 내용과 그에 따른 처분 내용이 공개될 것으로 보인다.
원희룡 국토교통부 장관. 윤창원 기자이와 관련해 국토교통부 원희룡 장관은 "6월 초까지 여러 가지 요인들에 대해 합동점검을 해서 (공사중단 사태가) 조합의 문제인지 가급적 늦게 분양을 해서 이익을 확보하려는 것인지 진짜 시공사업에 문제가 있는 것인지 보겠다"며 "(조사를 통해) 이런 것(시비)을 명확히 가리고 막혀있는 것들을 풀 수 있는 방향이 뭔지에 대해서 나름대로 의사결정을 하겠다"고 말했다.
합동점검 결과 조합 운영상 문제점이 발생될 경우 현 집행부의 정당성이 흔들리고 집행부 교체가 이뤄질 가능성도 배제할 수 없다. 이를 의식한 듯 조합 집행부는 합동점검이 예고된 뒤 조합원들에게 "조합이 비리와 무관하고 투명하게 운영되고 있다는 사실이 밝혀질 수 있을 것"이라고 밝히기도 했다. 현 집행부는 전임 집행부가 시공단과 체결한 공사비 증액 계약의 정당성을 문제 삼으며 사실상 시공단을 겨냥한 소송을 진행하며 대치하고 있다. 최근 조합이 공사비 증액 계약을 인정하겠다며 한 발 물러서기도 했지만, 시공단은 현 집행부에 대한 불신을 여러 차례 드러내며 협상에 나서지 않고 있다. 만약 집행부가 교체될 경우 협상에 새로운 물꼬가 트일 가능성이 제기된다.
반면 점검 결과 뚜렷한 문제점이 발견되지 않고, 양측이 현재 입장을 고수할 경우 공사중단 사태는 장기화될 공산이 크다. 시공단은 이달부터 진행하던 공사현장 크레인 철거를 합동점검 완료 이후까지 연기하기로 했는데 점검이 별다른 소득 없이 마무리될 경우 타워크레인 철거를 재개할 예정인 것으로 알려졌다. 앞서 시공단은 "6월부터 현장에 있는 타워크레인을 철수하기로 건설사간 잠정 합의했다"며 크레인 철수를 시작했다 잠정 중단했다. 시공단에 따르면 공사중단 기간 중 유지비용은 4개 사를 합해 월 150억~200억원이다.
규제 개선으로 일반 분양가 조정시 양측 협상 물꼬 가능성
재건축 공사 현장 모습. 박종민 기자다음 달로 예정된 분양가상한제 개편안도 사태의 변곡점이 될 수 있다는 전망도 있다.
둔촌주공 재건축 공사 중단의 단초는 지난 정부의 분양가 통제라는 것이 시장의 중론이다. 둔촌주공 조합 집행부는 2019년 12월 총회를 열어 3.3㎡당 일반분양가를 3500만원 이상으로 산정하고, 5600억원이 인상된 공사계약 변경을 의결했다. 이를 바탕으로 조합과 시공단은 2020년 6월 계약에 나섰는데 한달 뒤 주택도시보증공사(HUG)가 3.3㎡당 분양가를 2978만원에 승인하며 이에 대한 반발로 집행부가 교체된 것이다. 이후 새 집행부는 공사비 인상 계약의 정당성에 의문을 제기하며 시공단과 대치를 이어왔고, 입장 차이를 좁히지 못한 끝에 공사중단까지 이르렀다.
이런 가운데 정부는 다음달 중 분상제 개편안 발표를 예고한 상황이다. 현재 분양가는 △표준건축비(공사비) △감정가(택지비) △가산비 등으로 이뤄지는데 이 중 가산비, 즉 조합원 이주비나 공사비 등 사업비, 금융이자 등 실제로 들어가는 비용을 분양가에 반영할 수 있도록 한다는 것이다.
분상제 개편으로 분양가를 더 높일 수 있게 되면 조합이 더 높은 분양가로 일반분양에 나설 수 있고, 이 경우 공사비 인상에 보다 전향적인 태도를 취할 가능성이 커진다. 다만 원 장관이 분상제 폐지 자체에는 선을 그은 만큼, 거론되는 가산비 등에 대한 개선으로 분양가가 크게 조정되기는 어려울 것으로 예상된다. 시장 일각에서는 조합이 분양가를 더 받기 위해 시간을 끌고 있는 것이 아니냐는 의심어린 눈초리도 있다.
원 장관도 이런 시장의 목소리를 의식한 듯 "1차적으로 문제를 풀어내는 책임은 당사자들이고 정부가 제도를 활용해 (사태 해결을) 촉진시킬 수 있다면 아끼지 않겠지만 시끄러워지면 국토부가 나선다는 선례를 남길 수는 없다"고 말하기도 했다.
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "분상제 완화는 둔촌주공 재건축 사업의 사업성을 높이지만 지금의 상황이 분상제만으로 초래된 것이라고 단정하긴 어렵다"며 "이상적인 것은 이해관계자들의 쌍방합의이지만 쉽지 않을 것이고 둔촌주공 사태의 해법으로 분양가 재산정이 이뤄진다면 다른 사업장들의 참고사례가 될 수 있어 정책당국이 쉽게 선택할 수 있는 것은 아니기 때문에, 정부와 지자체가 조합에 대한 감사결과를 근거로 적정 조치를 취하는 것이 최선"이라고 말했다.