앞으로 등록임대주택 사업자가 임대보증금 보증보험에 가입하지 않으면 최대 3천만원의 과태료를 물게 하도록 확정됐다.
국토교통부는 이러한 내용을 포함해 임대사업자 관리를 강화하도록 임대보증금 보증 제도를 개선한 '민간임대주택에 관한 특별법'(이하 민간임대주택법) 일부개정법률 공포안이 7일 국무회의에서 의결돼 오는 14일 공포될 예정이라고 밝혔다.
임대보증금 보증보험(이하 보증보험)은 세입자를 보호하기 위해 집주인인 임대사업자가 보증금을 돌려주지 않으면 보험사 등 보증 회사가 임차인에게 대신 보증금을 돌려주는 상품이다.
2005년 공공건설임대를 시장으로 보증보험 의무가입이 시행됐고, 이어 점차 대상이 확대돼 지난해 8월부터 모든 등록임대주택에 적용되기 시작했다. 당시 신규 등록임대는 법 시행 즉시 적용하되 기존 등록임대는 1년의 유예기간을 뒀는데, 적용대상을 확대하면서 불합리한 사항이 지적되자 관련 제도를 개편한 것이다.
스마트이미지 제공보증보험 가입 안 하면 과태료 최대 3천만원…사업자 등록도 말소될 수 있어
우선 그동안 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자를 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처했는데, 내년 1월 15일부터는 형벌 조항을 삭제하는 대신 위반 건당 임대보증금의 10% 이하로 최대 3천만원의 과태료를 부과하도록 했다.
얼핏 형사처벌에서 과태료로 처벌을 낮춘 것처럼 보이다가도, 2천만원의 벌금에서 3천만원의 과태료로 처벌 수위를 높인 것으로도 보이는 개편이다. 이에 대해 국토부는 오히려 전과기록까지 남는 형사처벌까지 내리기는 부담스럽다는 이유로 지자체에서 적극적으로 제재를 내리지 않자 아예 처벌을 완화하는 한편, 아무리 많이 위반해도 처벌이 일률 적용되기 때문에 형평성 문제를 고려해 이처럼 제도를 개편했다고 설명했다.
또 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않으면 지자체에서 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수 있도록 바뀐다.
임대사업자가 부채가 많아 보증보험 가입을 거부당하고도 이를 해결하지 않은 채 임대사업을 계속할 경우 단순히 처벌만 내려서는 문제를 해결할 수 없기 때문에 보증보험 미가입 사업자에 대해 시장‧군수‧구청장이 직권으로 등록 말소할 길을 열어둔 것이다.
다만 국토부는 하위법령에서 말소할 수 있는 적용 요건을 엄격하게 규정해 남용할 수 없도록 하겠다고 덧붙였다.
이와 함께 임대사업자 등록 제한사유도 새롭게 추가됐다. 선순위 담보권‧세금 체납 등에 대해 설명하지 않았거나, 보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해가 발생했거나, 임대차계약 신고 보고에 대해 지자체에 거짓 보고하거나 3회 이상 불응하는 등의 이유로 등록이 말소된 임대사업자는 등록 말소 후 2년 이내에 다시 등록할 수 없도록 제한했다.
서울 남산공원에서 바라본 서울시내 아파트 모습. 이한형 기자서울 전세금 5천만원 이하면 임대사업자 보증보험 가입 의무 면제키로
반면 임대사업자가 임차인의 보증금을 반환할 수 있다고 보장할 수 있는 3가지 사례를 보증보험에 가입하지 않도록 면제할 수 있는 사유로 새로 규정해 오는 14일부터 적용한다.
우선 임대보증금이 '주택임대차보호법'상 최우선변제금액 이하이고, 보증보험에 가입하지 않도록 임차인이 동의한 경우에는 임차인이 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있기 때문에 면제사유에 포함됐다.
현재 최우선 변제금액은 지역별로 서울 5000만원 이하, 수도권 과밀억제권역과 용인·세종·화성·김포 등 4300만원 이하, 기타 지역 2000만원 이하로 설정됐다.
국토부는 아무리 임차인이 최우선변제금액으로 보호받더라도 보증보험에 가입하지 않은 사실을 미리 알아둘 필요가 있고, 특히 최우선변제금액은 주택가액의 1/2을 넘지 못하기 때문에 여러 소액보증금이 몰려있는 다가구주택의 경우 보증금을 제대로 보호받지 못할 수 있는 점을 우려해 임차인이 확인, 동의하도록 했다고 설명했다.
또 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 LH, SH 등 공공주택사업자와 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증보험에 가입한 경우 이미 공공기관이 보증금을 반환할 수 있는 조치를 마쳤다고 보고 보증보험 가입 의무를 면제하도록 했다.
마지막으로 임차인이 주택도시보증공사, SGI서울보증과 같은 보증회사나, 이에 준하는 한국주택금융공사 등 기관에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급했다면 중복가입 및 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위해 보증보험 의무를 면제했다.
다만 자칫 임대사업자가 보증보험에 가입해야 하는 부담을 임차인에게 전가하지 않도록 이 경우 임대사업자가 반드시 수수료를 모두 부담하도록 했다.
아울러 보증보험 가입의무기간이 '임대의무기간'으로 규정된 바람에 시간이 흐르면 가입여부가 불확실해질 수 있다는 지적을 감안해 임대사업자 등록이 말소된 날까지 보증보험 가입기간을 연장하고, 만약 말소되는 날에도 임대 중이라면 임대차계약이 종료되는 날까지 연장하기로 했다.
또 임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 '임대의무기간'에서 '임대등록기간'으로 연장한다.
국토부는 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 뒤에는 등록이 말소되기 전까지 세제혜택을 받을 수 있지만, 임차인은 임대의무기간 이후에는 계약 갱신 여부가 불분명한 점을 고려한 조치라고 밝혔다.