변창흠 국토교통부 장관. 윤창원 기자
집값 안정은 새해 정부의 최대 국정현안 중 하나다. 새해부터 집값, 전세값이 심상치 않은 조짐을 보이면서 정부가 설 이전에 새로운 부동산대책을 발표할 것으로 알려졌다.
문재인 대통령은 지난 5일 있었던 새해 첫 국무회의에서 "혁신적이고 다양한 주택 공급 방안을 신속히 마련하겠다"고 했다. 변창흠 국토교통부장관은 "수요자가 선호하는 입지에 충분한 물량을 수요자가 부담할 수 있는 가격에 공급하는 게 중요하다"고 했다.
그동안 수많은 정부의 부동산대책이 나왔지만 이번에는 어느 때보다 공급, 특히 양질의 주택공급에 초점을 맞추고 있음을 읽을 수 있다.
그러나 정부가 지금까지 쏟아낸 수많은 대책 중엔 신도시 건설을 비롯한 공급방안도 여러 번 포함돼 있었다. 그런 정부가 특별히 더 내놓을 게 뭐가 있겠냐는 회의적인 시각 또한 없지 않다.
특히 이번 대책은 국토부장관 교체 이후 처음 나온다는 점에서 중요한 의미를 가진다. 이번 대책이 제대로 작동하느냐에 따라 변 장관의 정책이 힘을 갖는지 시장의 첫인상이 결정될 것이기 때문이다. 정부가 보다 신중한 검토를 통해 실효성 있는 대책을 내놓아야 한다는 의미다.
서울 도심 아파트 모습. 박종민 기자
지금 주택시장은 집값이 오를 수밖에 없는 구조다. 글로벌금융위기 이후 세계적인 초저금리가 오랜 기간 지속돼온 상황에서 코로나 사태까지 겹치며 시중에 풀린 돈이 주체할 수 없을 정도로 넘쳐나고 있기 때문이다. 우리나라 뿐만 아니라 세계 주요 국가들의 집값과 주식, 금 등 자산가치가 급등하고 있다.
이런 시장과 싸워서 주거안정을 확보할 수 있는 길은 정부가 집값을 확실히 안정시킬 수 있다는 확신과 신뢰를 시장주체들에게 심어주는 것이다.
금리정책이 어려운 현실에서 정부가 쓸 수 있는 부동산정책은 크게 두 가지로, 투기적 가수요를 억제하는 것과 주택 공급확대다. 투기억제 부분은 지금까지의 정부대책과 법제화를 통해 상당부분 정비가 됐다.
문제는 공급인데 효과를 거두려면 시장에서 물량이 과하다고 느낄 정도의 대책이 돼야 한다. 즉 기다리면 내 집을 마련할 수 있고, 또 지금 집을 구입하면 손해라는 확실한 인식을 심어줄 수 있어야 한다는 것이다. 노태우 대통령시절 폭등하는 집값이 잡히지 않자 수도권신도시 건설을 통해 200만 가구를 공급한 사례를 타산지석으로 삼아야 한다.
사실 그동안 나온 정부대책은 집의 부족보다는 투기적 가수요가 문제라는 인식에서 출발한 측면이 컸다. 이 때문에 공급 부분에 비중을 덜 둔 것도 사실이다.
박근혜 전 대통령 당시 최경환 경제부총리는 경제를 살린겠다며 많은 비판과 우려를 감수하면서까지 부동산 부양정책을 썼다. 지금처럼 달아오른 부동산 시장을 잘만 활용하면 주택공급을 늘리면서 코로나로 부진한 경제회복에도 도움을 줄 수 있다.
문제는 수도권에서 가용 토지가 충분하지 않다는 점이다. 집지을 땅을 확보하기 위해서는 보다 과감한 결단과 정책들이 필요하다.
김현미, 변창흠과 임대주택 현장 점검하는 문 대통령. 연합뉴스
먼저 강남의 개발제한구역,그린벨트의 해제를 적극 검토해야 한다. 이전에도 필요성이 제기됐지만 서울시는 다른 대안이 있다며 반대 입장을 보여 성사되지 못했다. 현재까지 서울시가 주택용지로 이렇다 할 대안을 내놓지 못하는 상황에서 반대만 고집하는 것은 무책임하다. 그린벨트 해제는 집값안정을 위한 정부의 확고한 의지를 부동산시장에 보여주는 상징성 측면에서도 유용하다.
이와 함께 낙후된 구도시의 재개발, 재건축을 통해 민간공급을 늘리는 방안도 마련해야 한다. 구도시의 경우 종합적인 계획을 마련해 개발하면 낙후지역의 재정비 기회로 활용할 수 있다. 과거 강남 개발을 위해 대법원과 대법원 등 공공기관과 학교 등을 이전한 것처럼 강남북 균형발전을 위해 공공기관의 강북 이전과 같은 파격적인 방안도 검토해 볼 만하다.
구도심 개발은 집단민원 등의 부작용도 예상되지만 정부와 지자체가 적극 나서 풀겠다는 생각을 가져야 한다. 이명박 전 서울시장 때의 청계천 개발과정을 참고할 만하다. 재건축, 재개발의 활성화를 위해서는 용적률을 높여주는 방안도 강구해야 한다. 물론 사회적 위화감을 조성하는 과도한 개발이익은 환수해야 한다.
변창흠 국토교통부 장관. 윤창원 기자
최근 변 국토부장관이 민관 패스트트랙 도입을 통해 민간공급을 늘리겠다고 한 것은 이런 측면에서 바람직한 방향이다.
연초부터 아파트 가격이 심상치 않다. 더구나 올해는 서울 아파트 입주물량이 지난해보다 40% 줄어든 3만6천여 가구에 불과해 집값, 전세값 상승의 압력이 커질 수 있다. 부동산시장을 지금 안정시키지 못하면 집권말기의 정부는 돌이킬 수 없는 치명타를 입을 수 있음을 유념해야 한다.
시장과 싸워 이길 수 없다는 말이 있다. 이윤을 쫓는 인간의 교활한 탐욕을 규제로 통제하는 게 쉽지 않다는 의미다. 공급측면의 대책이 효과를 발휘하려면 시장을 제압할 수 있는, 깜짝 놀랄 수준의 공급방안을 내놓아야 한다.