CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다'
■ 방 송 : FM 98.1 (18:20~19:55)
■ 방송일 : 2019년 12월 17일 (화요일)
■ 진 행 : 정관용 (국민대 특임교수)
■ 출 연 : 조중식 세무사
◇ 정관용> 어제 발표된 12.16 부동산 대책 깜짝 발표됐고요. 부총리가 직접 발표를 했고 국토부 장관 물론 옆에 있었는데 또 금융위원장, 게다가 국세청장도 함께 자리를 했습니다. 이게 대출은 죄고 세금은 올린다 이런 시그널을 줬다는 평가인데요. 전문가와 자세히 짚어봅니다. 조중식 세무사 연결하죠. 안녕하세요.
◆ 조중식> 안녕하세요.
◇ 정관용> 부동산 대책 발표할 때 금융위원장이나 국세청장이 옆에 있었던 적이 있나요?
◆ 조중식> 제 기억에는 잘 생각이 나지 않네요. 좀 이례적인 걸로 보였습니다.
◇ 정관용> 그렇죠. 그리고 부동산 대책 대체로 국토부 장관이 발표하는 경우가 많은데 어제는 경제부총리가 직접 나섰다는 점에서도 그렇고, 그렇죠?
◆ 조중식> 그렇습니다.
◇ 정관용> 어떻게 총평을 해 보시면 어제의 대책에 대해서.
◆ 조중식> 아무래도 제가 하는 일이 세무 쪽 일이다 보니까 저는 세제정책 쪽으로 관심 있게 볼 수밖에 없었는데요. 우선은 여태까지도 이번 정부 들어서 보유세를 강화하는 그런 부분에 대한 발표는 계속 있어 오기는 했었는데 이번에는 역시나 단순히 세율, 세율도 올렸지만 공시가격 오늘 또 추가로 발표된 공시가격 현실화 방안이 같이 나오지 않았습니까? 그래서 이제 보유세 부분은 이제 상당히 강화가 될 걸로 예상이 되면서 과거에는 어쨌든 이 보유세 강화라는 게 사실 수요를 옥죄는 정책으로 볼 수가 있는데.
그런데 이게 좀 안타까웠던 부분이 그러면 이제 보유하지 말고 팔라는 얘기인데 사실 빠져나갈 구멍을 안 만들어준 부분이 있었어요. 팔려고 해도 세금이 또 양도세 중과 부분이 있다 보니까 세금 무서워서 어떻게 파냐. 그러다 보니까 이제 가족한테 증여하는 이런 다른 형태로 나타나고 그랬었는데 이번에 좀 주목할 부분이 양도세 한시적이기는 하지만 또 이제 10년 이상 보유했다는 전제조건이 달려 있기는 하지만 어쨌든 양도세 중과 부분을 좀 풀어줬다는 부분이 그래도 주목할 만한 부분이라고 보여집니다.
◇ 정관용> 순서대로 설명하신 대로 한번 따라가봅시다. 세율과 공시가격 먼저 어제오늘 이틀 연속 발표가 났는데 그러면 대체로 보유세가 어느 정도 올라간다고 봐야 해요? 일부 언론들은 한꺼번에 2배 이상 뛸 거다 이러던데 그게 맞나요?
◆ 조중식> 저도 여러 언론사로부터 요청을 받아서 제가 직접 계산을 해 보기도 했고요. 다른 쪽에서 시뮬레이션한 결과를 보기도 하고 했는데 1주택자 같은 경우. 이제 결국은 비싼 집을 가지고 있는 경우에 보유세가 많이 올라가는 건 기정사실인데, 그런데 그나마 1주택자 같은 경우에는 세부담 상한이 1.5배, 150%로 제한이 걸려 있어서 그나마 세금이 실제 계산하면 세금이 많이 나와도 상한에 걸려서 일정 금액까지밖에 안 올라가는 그런 효과가 있지만 주택이 2주택, 3주택 이상. 이렇게 여러 채를 가지고 있으면서 공시가격 합계가 20억, 30억 이렇게 이상 되는 사람들 같은 경우에는 세 부담이 정말로 3배까지도 올라가는 경우를 심심치 않게 볼 수가 있었습니다.
◇ 정관용> 한꺼번에 3배까지?
◆ 조중식> 네.
◇ 정관용> 그건 그냥 재산세하고 종합부동산세를 다 합했을 때 얘기인 거죠?
◆ 조중식> 보유세, 재산세랑 종부세 합한 금액인데 세율도 올라가고 거기다가 이제 조정대상지역 2주택자 같은 경우에도 그 세부담 상한이 300%, 3배까지 올릴 수 있다 이거거든요. 그리고 공시가격 현실화 방안 오늘 발표된 내용에 따르면 내년에 일정 지역별로 내년 공시가격이 어느 정도 인상될 것이다라는 예상치가 나온 것들이 있어요. 그래서 그런 부분들 실제로 시뮬레이션을 해 보면 정말로 한 1000만 원 정도 되던 게 2500만 원 이런 식으로 올라가는 경우도 볼 수가 있습니다.
◇ 정관용> 공시가격이라는 건 국회에서 법 개정 없어도 정부가 할 수 있는 거죠?
◆ 조중식> 그렇습니다.
◇ 정관용> 대신에 세율 조정은 국회 법 개정이 있어야 하는 거죠?
◆ 조중식> 세율은 국회에서 통과가 되어야겠죠.
◇ 정관용> 그건 어떻게 될지는 또 좀 따져봐야 하기는 해야겠는데, 어쨌든 정부의 의지는 그렇게 올려간다 이 말이로군요?
◆ 조중식> 그렇습니다.
◇ 정관용> 그렇게 했을 때 우리의 보유세 수준이 다른 주요 선진국하고 비교하면 어떻습니까?
사진=연합뉴스 제공
◆ 조중식> 계속 얘기는 있었죠. 우리나라가 다른 선진국들에 비해서 보유세 부담이 낮다 이런 얘기가 있었는데 어쨌든 보유세가 분명히 올라가는 건 확실하기 때문에 선진국과 비교했을 때 그 격차가 제가 이제는 비슷한 수준이다라고 딱 이렇게 딱 잘라 말씀드리기는 저도 확실히 계산을 해 보거나 한 것은 아니기 때문에 그렇게 단정지어 말씀드리기는 그렇지만 분명히 격차가 줄어들기는 할 텐데.
그럼에도 불구하고 우리나라 어쨌든 중요한 부분이 공시가격을 기준으로 세금이 계산이 되지 않습니까? 실제 집의 가치가 아니라 국가에서 매긴 공시가격 기준으로 하는데 아직도, 오늘 이렇게 현실화 방안이 나왔지만 여전히 한 70%도 안 되는 수준, 한 60% 수준 정도에 머물고 있다는 부분. 그런데 선진국은 세율을 따지기에 앞서서 실제 시가 기준으로 미국 같은 경우도 실제 취득한 가격 기준으로 보유세가 매겨지고요. 결국은 시가죠. 그러니까 시가 기준으로 계산이 되다 보니까 그 부분에서 어쨌든 차이가 날 수밖에 없는 구조인 것 같아요. 어쨌든 현실화 방안에 따라서 지금 80%까지도 올리겠다라고 하니까 30억 넘는 주택을 얘기하기는 하지만 어쨌든 70, 75%, 80% 이런 식으로 어쨌든 올리겠다고 하니까 점점 더 격차는 줄어들 걸로 예상이 되겠죠.
◇ 정관용> 하지만 주요 선진국까지는 아직 보유세가 그 수준까지 된 건 아니다.
◆ 조중식> 물론 나라마다 모든 선진국이 다 우리보다 높다라고 할 수 없겠지만 대체적으로 봤을 때 여전히 우리나라보다 높은 국가들이 아직도 많이 있다라고 인식이 됩니다.
◇ 정관용> 보통 이런 거 분석할 때 보유세하고 양도세를 합친 것 중에서 보유세의 비중이 몇 퍼센트냐 이런 걸 따지잖아요. 그런데 그랬을 때 우리는 보유세, 양도세를 합친 것 중에서 보유세 비중이 아직 선진국에 비해서 한 3분의 1밖에 안 된다 이런 얘기도 있더라고요.
◆ 조중식> 그러니까 보유세는 상대적으로 좀 낮고 반대로 거래세, 취득세나 양도세 포함한 거래세 부분은 또 부담이 높은 게 아니냐 이런 지적들이 있었죠.
◇ 정관용> 그러니까 세법 개정의 방향은 오히려 양도세나 취득세는 좀 앞으로 낮춰주고 대신에 보유세는 계속 늘려가자. 이쪽 방향이 되는 게 옳은 거 아닙니까?
◆ 조중식> 저도 개인적으로 그런 방향으로 가야 되지 않을까, 그래야 거래도 활발하게 일어날 수 있을 것 같고요.
◇ 정관용> 그러니까요. 그런데 이번에는 양도세 부분을 항구적으로 낮춰준다가 아니라 딱 6개월만 낮춰주겠다. 그리고 10년 이상 보유한 경우에만 낮춰주겠다 이렇게 나온 거죠?
◆ 조중식> 그렇습니다. 일단은 어쨌든 간에 세금 때문에 양도세 부담 때문에 파는 데 주저했던 사람들이 어쨌든 이 정책을 통해서 팔 수 있게 될 가능성이 있다라고 볼 수는 있겠지만 좀 제한적일 것 같아요. 일단은 10년 이상 보유한 주택에 한한다는 부분이 일단 있고요. 그런데 사실 10년이 아니라 5년 사이에 엄청나게 오른 집들이 많잖아요. 그런데 그런 집들은 혜택의 대상이 아니라는 부분, 그리고 또 집을 비싼 집을 가지고 있는 분들 같은 경우에는 이제 예를 들어 15억 이상. 어제 나온 발표 내용에 따르면 15억 이상 주택은 대출을 전혀 받을 수 없지 않습니까? 그러니까 이게 팔려고 내놓기는 하는데 팔 사람이 없을 수도 있어요. 좀 이제 가격이 나가는 집 같은 경우에는.
그래서 제 생각에는 일단은 당연히 10년 이상 보유한 집들이 매물로 나올 가능성이 높은데 그중에서도 이제 상대적으로 저가인 주택을 여러 채 가진 사람들이 어쨌든 집을 여러 채 가지고 있지만 그 가격을 합쳐서 보유세를 매기다 보니 보유세 부담은 클 거거든요. 그러니까 그런 분들이 가지고 있는 집의 일부를 상대적으로 저가인 주택의 일부를 좀 내놓을 가능성은 있다 예상이 됩니다.
◇ 정관용> 그리고 고가 주택의 경우에 방금 팔려고 내놓겠지만 살 사람은 없을 수 있다라고 했잖아요. 그렇기 때문에 가격이 떨어지는 거 아닙니까? 정부가 지금 그걸 노리고 있는 거 아니에요?
◆ 조중식> 그럴 수도 있어요. 어쨌든 15억 밑으로 내서 가야 무슨 30억짜리를 15억 밑으로 팔 수는 없겠지만 어느 정도 그 정도 선에 있는 주택이라면 그 밑으로 내려가야 그나마 살 수 있는 사람을 찾을 수 있잖아요.
◇ 정관용> 그런데 서울지역의 지난 한 1~2년 사이 평균적으로 40%가 올랐다는 그 자료가 있었잖아요. 이거 제정신 아닌 거 아니에요, 조중식 세무사 보시기에도?
◆ 조중식> 저도 사실 세무사 근무하면서 상당히 자괴감을 느낀다고 해야 될까요? 이게 열심히 일해서 돈을 성실하게 일한 사람들이 벌 수 있는 구조가 아니라 그냥 집 하나 얻어서 운 좋게 잘 사면 열심히 일한 거 몇 배 이상 돈을.
◇ 정관용> 글쎄, 그런 현상이 나타나는 게 저는 이건 약간 비정상적이다. 1~2년 사이에 40%가 평균 오른다는 거는 있을 수가 없어요. 곧 떨어진다는 얘기 아니에요?
◆ 조중식> 그렇죠. 그러니까 거품이 너무 심하게 끼어 있다라는 건 이제 확실한데 어쨌든 간에 정부의 정책 탓을 해야 할지 어쩔지는 모르겠지만 국민들이 이게 떨어진다라는 부분에 대해서는 믿지를 못하고 어쨌든 여전히 상승할 것이다라는 기대감을 계속 가지고 있고 또 그러다 보니 더더욱 불안하고 이래서 정말 집을 못 사는 게 아닌가 이런 심리가 계속 작용돼서 이런 안 좋은 시장 상황으로 나타난 게 아닌가 생각이 됩니다.
◇ 정관용> 이번 대책은 효과를 볼 거라고 본다, 우리 세무사님도?
◆ 조중식> 전보다는, 물론 이제 전보다는 그래도 낫지 않을까 생각을, 기대를 해 봅니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 지켜볼게요. 고맙습니다.
◆ 조중식> 감사합니다.
◇ 정관용> 조중식 세무사였어요.