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- 부동산 대세 하락기에 인구 구조적 변화까지 겹쳐 집값 떨어질 수 밖에 없어
- 빚을 내지 않고 집 살 수 있는 사람이 거의 없다는 것은 여전히 집값 비싸다는 뜻
- 더 큰 충격을 막기 위해서는 지금부터 DTI, LTV 규제 강화해야 해[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']
■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
■ 방송일 : 2013년 12월 3일 (화) 오후 7시
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 선대인 (선대인경제연구소장)
◇ 정관용> (박근혜 정부 들어서 지난 4월 1일. 또 8월 28일 두 차례 부동산 대책이 발표된 바 있습니다. 오늘 그동안의 부동산 대책 성과를 점검한 후에 후속 조치 추진 계획을 국토교통부가 내놨네요.) 선대인경제연구소 선대인 소장. 최근에 ‘선대인, 미친 부동산을 말하다’라는 책을 펴내서 상당히 큰 반응을 얻고 있는데요. 연결해 봅니다. 선대인 소장, 안녕하세요.
◆ 선대인> 네, 안녕하세요. 반갑습니다.
◇ 정관용> 오늘 내놓은 후속조치, 총평부터 한 마디 하신다면?
◆ 선대인> 근본적인 지금 주택시장의 전환기인데 거기에 전혀 걸맞지 않게 계속 빚을 내서 집을 사라, 이게 8.18대책이었다면, 이번 대책은 빚을 더 내게 해 줄 테니 집 사라, 이런 대책 아니냐, 저는 그렇게 보고 있습니다.
◇ 정관용> 아까 처음 말씀 시작하실 때 우리 부동산 전체의 큰 전환기라고 하시지 않았습니까?
◆ 선대인> 네.
◇ 정관용> 선대인 소장은 지금 대세 하락의 시작이다 이렇게 보시는 거죠?
◆ 선대인> 그러니까 지금 큰 전환기가 두 개가 겹쳐 있습니다. 그러니까 부동산 시장 장기 사이클 상에서 대세 하락기인 전반부에 들어가 있기도 하고요. 그걸 넘어서서 우리가 4~50년씩 인구가 증가하면서 생산가능인구가 늘고 그래서 경제가 활발해지고 주택수요 연령대의 인구가 계속 늘어서 집이든 땅이든 언제든지 사두면 오른다, 이런 시대가 이제 거꾸로 돌아가는 그래서 우리가 집값이 장기적으로 하락할 가능성이 높은 그런 구조적 전환기에 들어가 있다, 이런 두 가지 측면에서 전환기다, 이렇게 봅니다.
◇ 정관용> 한 마디로 말해서 아무튼 지속적으로 하락할 것이다, 이런 전망이시잖아요.
◆ 선대인> 상당히 그럴 가능성이 높다고 생각하고요. 오히려 좀 더 시대의 전환에 걸맞게 정부 주택정책이 올바로 간다면 거기에 따른 충격과 고통을 좀 줄일 수 있다, 이렇게 생각합니다.
◇ 정관용> 그렇다면 이런 전망, 선대인 소장 측의 전망에 의하면 지금까지 정부는 매매 수요를 조금 올려서 부동산 경기도 활성화시키고 동시에 전세나 월세에 대한 수요를 좀 줄여서 전셋값 급등도 막고, 이런 것 아니겠습니까?
◆ 선대인> 네.
◇ 정관용> 그런데 그 매매 수요를 높이기 위한 방법으로 빚내서 집사라, 이렇게 조금 아까 표현하신 건데. 그게 아니면 어떤 기조의 어떤 방향의 정책을 내놓아야 되는 겁니까?
◆ 선대인> 그러니까 여전히 집값이 굉장히 비싸다라는 걸 좀 인정하시면 좋겠습니다. 집값이 충분히 빠졌다라고 이야기를 하시던데, 국토부 실장님께서요. 그런데 지금 대다수 서민들한테 물어보면 집값이 여전히 높다라고 이야기를 할 겁니다. 그러니까 그 점에 대해서 지금 뭐 억제정책 수준까지 내려왔다고 하나 아직 무릎이나 발아래까지 내려가기에는 굉장히 높은 수준이거든요. 그러니까 지금 집을 사려고 하면 빚을 내지 않고는 집을 살 수 있는 사람이 거의 없을 정도 아닙니까? 그 자체는 이미 집값이 너무 높다는 것이고요. 집값이 높으면 전반적으로 한국경제가 고리형구조가 되고 한편으로는 집값에 따라서 전세가도 뛰게 돼 있고요. 또 우리 젊은 친구들의 일자리라든지 이런 것들이 더 줄게 되어 있거든요. 왜냐하면 부동산시장에 계속 돈이 묶이게 돼 있습니다. 그래서 단기적으로는 충격이 있더라도 부동산거품을 일정하게 회수하지 않으면 한국경제가 건전한 구조로 바뀌기 힘들거든요.
◇ 정관용> 거품 해소하는 정책 방법이 있나요?
◆ 선대인> 그래서 저는 이렇게 말씀을 드립니다. 정부는 연착륙 대책이라는 미명 아래 부양책을 계속 쓰고 있는데 이게 단기적으로는 충격을 줄이는 대책처럼 보일 수 있습니다. 그런데 우리가 잘 알다시피 가계부채가 계속 늘고 있지 않습니까? 예를 들면 우리가 2004년에 한 470조에 달한 가계부채가...
◇ 정관용> 지금은 1000조예요.
◆ 선대인> 지금은... 그렇죠, 거의 한 990조 정도 되지 않습니까? 흔히 하는 말로 더블이 됐거든요.
◇ 정관용> 한마디로 부양책 쓰지 마라, 이건가요?
◆ 선대인> 부양책을 지금 쓸 때가 아니고요. 오히려 가계부채 다이어트를 유도해야 될 때라고 생각합니다. 그러니까 지금 2008년 금융위기 이후로 세계 각국이 공공부채는 늘렸더라도 가계부채는 다 줄였거든요. 예를 들면 금융위기의 진원지인 미국의 경우에는 가계부채비율이 133%에서 107%까지 빠졌습니다, 지금. 그런데 한국의 경우는 같은 기간에 이미 미국보다 높아서 145%였던 것이 지금 165%까지 올라와 있거든요. 지금도 세계 최고의 수준입니다. 여기서 어떻게 가계부채를 더 늘려서 집을 계속 사라고 하는지.
◇ 정관용> 가계부채를 다이어트하는 정책은 어떤 게 있습니까, 실효성이 있는 정책이?
◆ 선대인> 일단은 부양책을 자꾸 쓰니까 사실은 부동산 시장을, 그러니까 좀 정리하고 떠나야 되실 분들도 자꾸 부동산 언저리를 맴돌고 계십니다.
◇ 정관용> 그러니까 부양책을 쓰지 마라.
◆ 선대인> 그러니까 시그널을 명확히 줘야 되고요. 두 번째는 지금 기준금리를 올릴 타이밍은 아닙니다마는, 대출규제는 지금 자꾸 정부가 풀까 말까를 고민하고 계시는 것 같은데.
◇ 정관용> 대출규제를 강화해야 됩니까?
◆ 선대인> 점진적으로 강화해 가야 합니다. 왜냐하면 우리가 이제 DTI 규제라고 하면 예를 들어서요. 자기 원래 소득의 한 40% 정도까지는 늘려줍니다. 그런데 예를 들어서 연봉 5000만원이라고 그러면 2000만원까지는...
◇ 정관용> 원리금 상환에 쓰는 거죠.
◆ 선대인> 원리금상환에 쓸 수 있도록 규제를 해 주고 있는데. 한번 생각해 보시면 5000만원이 2000만원을 빚 갚는 데 쓴다고 그러면 그게 생활이 되겠습니까?
◇ 정관용> 그런 DTI도 비율을 낮춰라, 이런 얘기로군요?
◆ 선대인> 점진적으로 이렇게 낮춰가서 자꾸 이런 고위험부채들, 가구들. 그런 가구들이 줄어들도록 자꾸 조금 시그널도 주고 스스로 이제 정리할 수 있는 시간들을 자꾸 주면서. 뇌관을 뽑아야 되거든요.
◇ 정관용> 지금 말씀하신 DTI 규제 같은 걸 만약 점진적이라고 하지만, 낮추게 되면 말이죠. 지금 5000만원 있으면 2000만원까지는 빚을 낼 수 있지만 앞으로는 그렇게도 못내는 것 아니겠습니까?
◆ 선대인> 네
◇ 정관용> 그리고 금리도 지금은 아니지만 조금씩 올릴 필요가 있다고 하셨잖아요?
◆ 선대인> 아니요, 지금은 올릴 때는 아니고요. 그게 제 생각에는 2010년에 경기회복세가 좀 완연할 때 그때는 선제적으로 기준금리를 올릴 필요가 있는데 지금은 기준금리를 올리기에는 경제체력이 너무 취약한 상태에 있어요. 그런 좀 큰 정책을 쓰기는 힘들고 미시적인 그런 DTI 규제라든지 LTV 규제 같은...
◇ 정관용> 그런 것들을 조정하자.
◆ 선대인> 너무 지금 풀려있는...
◇ 정관용> 어쨌든 선대인 소장의 얘기는 지금 무리하게 빚을 갖고 집을 유지하고 있는 분들, 빨리 조금 손절매라도 하고 여기서 떠나도록 해야 한다는 얘기 아니겠습니까?
◆ 선대인> 그게 당장은, 예를 들어서 집 가지신 분들 입장에서 보면 뭔 소리냐, 이렇게 말씀하실지 모르겠는데요. 길게 보자면 우리가 지금 가계부채가 계속 늘고 있고 가계부채가 늘어나는 것에서 끝나는 게 아니고 지금 우리가 거취기간을 5년째 연장해 주고 있는데도 원리금을 상환하지 못하고 이자만 내고 있는데도 지금 집값 하락세를 면치 못하고 있지 않습니까? 그런데 이건 완전히 믿을 수가 없거든요.
◇ 정관용> 그런데 바로 그런 분들이 그래서 지금 손해 보더라도 집을 팔려고 내놓으면 말이죠. 게다가 DTI나 이런 규제를 더 강화해 가면 그 집은 누가 사겠어요. 살 사람이 없게 되고 그럼 그게 바로 부동산가격 폭락으로 이어지지 않을까요?
◆ 선대인> 그러니까 폭락을 자꾸, 폭락으로 이어지지 않을까, 이런 우려를 하시는데요. 그러니까 이걸 몇 년 정도 더 있다가 계속 부채를 늘린 상태에서 집값이 꺼지게 되면 예를 들어서 지금 거취기간 만기연장해서 만기 한 분기에 분기당 돌아오는 만기액이 훨씬 커진 상태에서 예를 들어서 충격이 오는 것에 비해서 지금이라도 일찍 시작할수록 그리고 일찍 시작하고 정부가 좀 질서정연하게 그렇게 유도할 때 좀 더 충격을 줄일 수 있다, 저는 그렇게 보고 있습니다.