■ "나라에 집 뺏기는 거 아냐?"… 주택연금의 오해와 진실

주택연금은 기본적으로 '집을 담보로 한 대출'이다. 일반 주택담보대출이 목돈을 빌리고 매달 원리금을 갚아나가는 방식이라면, 주택연금은 매달 생활비(연금)를 소액으로 빌려 쓰고 이자가 복리로 쌓이는 구조다. 정산은 부부가 모두 사망했을 때 비로소 이루어진다. 주택연금을 꺼리는 고령층의 가장 큰 이유가 "죽기 전에 나라에 집을 뺏기거나 쫓겨나는 것 아니냐"는 불안감 때문이지만, 이는 명백한 오해인 셈이다.

부부가 모두 사망하면 자녀에게 상속되며, 이때 자녀에게는 두 가지 선택지가 주어진다. 집을 처분(경·공매)해 그동안 부모가 받은 연금과 이자를 갚고 남은 돈을 돌려받거나, 집값이 많이 올라 처분하기 아깝다면 자녀가 부모의 빚(받은 연금+이자)을 직접 갚고 집을 온전히 물려받을 수도 있다. 살아생전에 집을 뺏기거나 무주택자가 되는 일은 결코 없다는 뜻이다.

■ 근저당권 vs 신탁 방식…"무조건 '신탁'이 유리한 이유"

주택연금의 가입 방식은 '근저당권 방식'과 '신탁 방식' 두 가지로 나뉜다. 김현우 행복자산관리연구소 소장은 <경제적본능>에서 이 중 비용이 저렴하고 안전한 '신탁 방식'을 강력히 추천했다.

근저당권 방식은 일반 대출처럼 내 명의의 등기부에 주택금융공사가 근저당을 설정하는 방식이다. 하지만 남편이 먼저 사망할 경우, 아내가 연금을 계속 이어받으려면 자녀 전원의 동의를 얻어 아내 명의로 지분을 100% 이전해야 한다. 이때 자녀 중 한 명이라도 상속 유류분을 주장하며 반대하면 연금 지급이 중단되는 치명적인 문제가 발생할 수 있다.

반면, 신탁 방식은 행정적인 소유권을 주택금융공사에 아예 넘겨두는 방식이다. 재산세 납부나 실거주에는 아무런 차이가 없으며, 가장 큰 장점은 배우자 사망 시 자녀 동의 없이도 남은 배우자에게 연금이 자동으로 안전하게 승계된다는 점이다. 또한, 근저당 방식에서는 불가능한 '보증금 있는 월세' 세입자를 들이는 것도 신탁 방식에서는 가능하다. 다가구 주택 윗층에 거주하며 아래층에 세를 주어 주택연금과 임대 수익을 동시에 누릴 수도 있다.

■ 공시가 12억 원 이하 누구나…"은퇴자 '대환 대출'로도 탁월"

주택연금은 보유 주택의 공시가격 12억 원 이하(시세 약 15억~17억 원 수준)면 가입이 가능하다. 다주택자라도 두 채의 공시가를 합쳐 12억 원 이하면 가입할 수 있다. 합산 가격이 12억 원을 초과하더라도, 3년 이내에 거주하지 않는 주택 한 채를 처분하는 조건이라면 가입이 허용된다.

김 소장은 고령인데 집에 대출이 남아있어 원리금 상환이 버거운 은퇴자들에게 주택연금이 훌륭한 '대환 대출' 창구가 될 수 있다고 덧붙였다. 주택연금은 가입자의 나이가 많을수록 기대여명이 짧아져 산정되는 대출 한도(연금액)가 훌쩍 커진다. 이 점을 활용해 주택연금의 '일부 인출 제도'로 목돈을 꺼내 기존 은행 빚을 다 갚아버리면, 매달 원리금 상환 압박에서 벗어나 평안한 노후를 보낼 수 있다.

▶▶김현우 행복자산관리소 소장 인터뷰 풀버전은 유튜브 채널 <CBS경제연구실>에서 확인할 수 있습니다.