대형 부동산 대책이 발표됐다. 높은 가격편차로 시장을 교란하고 있는 전월세 가격을 잡기 위한 대책이다. 그러나 실제로는 매매활성화를 위한 정책이라는 분석이 지배적이다. 전세 수요를 매매로 돌려 전세가격을 잡겠다는 정부의 포석이다. 하지만 회의론도 만만치 않다.

전월세 안정화 대책이 발표됐다. 4ㆍ1대책에 이은 또 하나의 초대형 부동산 종합대책이다. 정부정책이 늘 그렇듯 이번 8ㆍ28대책 또한 시장의 반응이 엇갈린다. 기대를 충족했다는 의견이 있는 반면 정책방향을 잘못 잡았다는 지적도 제기된다.

이번 대책의 실질적인 초점은 '전월세 부담의 직접적인 해소'보다는 '주택 매매활성화'에 맞춰져 있다. 전세수요를 매매로 돌려 전셋값 안정을 꾀하겠다는 것이다. 그러다보니 정책방향이 애매하다는 지적도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "(거래활성화 위주인) 이번 대책을 접하며 처음 든 생각은 '이것이 과연 전월세 대책일까'라는 의문이었다"며 "주택거래 또한 소형아파트에 집중될 가능성이 크다"고 진단했다.

물론 임대주택공급 확대, 월세 소득공제 확대 등 일부 대책은 주목할 만하다. 그러나 핵심내용은 거래활성화를 통한 전세수요의 분산이다. 첫번째 카드는 취득세 영구인하다. 현재 취득세율은 9억원 이하 1주택자가 2%, 9억원 초과 다주택자가 4%로 책정돼 있다.

대책에 따르면 향후 취득세는 6억원 이하 1%, 6억〜9억원 2%, 9억원 초과 3%로 인하될 예정이다. 다주택자에 대한 취득세 차등부과도 폐지된다. 업계에선 전국 아파트의 약 94%가 6억원 이하의 가격인 것으로 파악한다. 이에 따라 대부분의 아파트가 취득세 인하의 수혜를 입게 될 것으로 보인다.

8ㆍ28 대책에서 취득세 영구인하보다도 주목받는 건 모기지 제도다. 새롭게 선보일 '공유형 모기지'는 집값 등락에 따른 수익과 손실을 정부가 함께하는 제도다. 먼저 '수익 공유형 모기지'는 연 1.5%의 초저금리로 집값의 70%까지 대출이 가능하다. 대신 거주를 마치고 집을 팔 경우 차익 일부는 국민주택기금이 가져간다. '손익 공유형 모기지'는 수익이 나든 손해가 나든 국민주택기금이 함께 책임을 진다. 대신 손익공유형은 집값의 40%까지만 융통이 가능하다.

현재 공유형 모기지에 대한 국민의 관심은 매우 뜨겁다. 대책 발표 이후 국토교통부에 새 모기지 제도에 대한 문의전화가 쏟아지고 있다. 국토교통부 주택기금과 관계자는 "공유형 모기지 대책 발표 후 직원 한명 당 하루 150통 이상의 문의전화를 받았다"며 "정상적인 업무가 힘들 정도"라고 혀를 내둘렀다. 하지만 올해는 수도권과 지방광역시의 30 00가구만을 대상으로 시범사업을 실시할 예정이다. 쏟아지는 관심을 충족시키기 힘들뿐더러 전체 시장에 미치는 효과도 제한적일 수밖에 없다.

거래활성화 방안 때문에 관심순위에서 밀리긴 했지만 이번 대책 중 임대주택 활성화도 주목할 만하다. 우선 임대주택의 공급이 대폭 늘어난다. 정부는 기존주택 매입ㆍ전세 임대 2만3000가구(수도권 1만3000가구 포함)를 하반기에 집중적으로 공급할 계획이다. '기존주택 매입ㆍ전세 임대'란 LH공사가 주택을 매입하거나 전세계약을 체결한 뒤 시세보다 30〜40% 싸게 저소득층에 임대하는 제도다.

◈전월세보다는 거래활성화 위주

임대사업자에 대한 혜택도 늘어난다. 민간 임대사업자가 국민주택기금에서 돈을 빌려 임대용 집을 살 경우 대출한도는 1억5000만원까지 늘어난다. 기존 대출한도는 6000만원까지였다. 대출 금리는 올해 한시적이긴 하지만 현행 5%에서 2.7~3%로 대폭 낮춘다. 장기보유특별 공제율도 확대하고 소형주택 임대사업자의 소득세와 법인세도 20% 감면할 방침이다.

월세 세입자의 소득공제를 늘린 것도 이번 대책의 중요 내용 중 하나다. 현재 월세 세입자의 소득공제 한도는 연 300만원까지다. 이것이 앞으로 연 500만원까지 늘어날 전망이다. 소득공제율은 기존 50%에서 60%까지 확대된다. 물론 월세 소득공제 수혜대상자는 연소득 5000만원 이하 세입자에 한정된다.

8ㆍ28 대책은 주택의 매매분야와 임대분야를 두루 어루만졌다. 한편에선 '정부가 많은 고민을 한 흔적이 보인다'는 긍정적인 반응도 나온다. KTB투자증권은 8ㆍ28부동산대책 발표 후 내놓은 분석보고서에서 "8ㆍ28대책은 전반적으로 기대 이상의 정책이었다"고 평가했다.

김선미 KTB투자증권 연구원은 "기존 정책과 달리 주택구입을 위한 대출지원 등이 제시됐다는 점에서 실효성이 높고 민간 임대사업에 대한 혜택도 강화됐다"고 분석했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "이번 대책에서 선보인 공유형 모기지는 나름 획기적인 제도로 보인다"며 "향후 모기지 수혜대상이 늘어난다면 시장의 좋은 반응을 기대해 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

그러나 대책의 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 만만치 않다. 대책이 효과를 발휘하기까지 어느 정도 시간이 필요하기 때문에 눈앞에 닥친 가을 전세난을 해결하기엔 역부족이라는 지적이다. 조은상 부동산써브 연구팀장은 "이번 대책은 9~10월 이사철 전세난에 선제대응하기엔 미흡한 부분이 있다"며 "부동산시장이 안정되려면 다주택자 양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등 4ㆍ1대책 핵심법안부터 국회를 통과해야 할 것"이라고 말했다.

방향부터 잘못된 정책이라는 회의론도 나온다. 대책 발표 후 경실련은 곧바로 성명을 내고 "8ㆍ28 전월세대책의 핵심은 매매유도를 통한 부동산거품 유지"라고 비판했다. 경실련 측은 "대출을 통한 매매유도는 신규 하우스푸어를 양산하고 가계부채를 확대시켜 국가부실을 초래할 것"이라고 꼬집었다.

◈회의론도 만만치 않아

이번 대책 중 취득세 인하, 월세 소득공제 확대 등이 국회의 문턱을 넘어야 한다는 점도 논란의 여지가 있다. 민주당이 이번 대책에 대해 날선 비판을 쏟아내고 있어 정기국회에서의 충돌이 예상돼서다. 문병호 민주당 전월세 태스크포스 공동위원장은 "이번 대책은 한마디로 정의해 부자본색 정책, 연목구어 정책, 재탕ㆍ삼탕 정책으로 규정할 수 있다"며 "정부는 이번 대책을 즉각 취소하고 민주당이 제시한 전월세 상한제 등 현실정책을 수용하라"고 말했다.