◇ 김수영> 안녕하세요 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다.
집값이 한창 많이 오를 때는 '부부 간 증여재산 비과세 한도를 활용해서 양도세를 절세할 수 있다' 이런 내용들이 좀 많이 알려졌는데, 이게 배우자간 증여 어설프게 시도했다가는 절세보다 오히려 생각하지 못했던 세금을 낼 수도 있다고 해서 오늘은 '배우자간 증여를 할 때 주의해야 할 점에' 대해서 준비했습니다.
◇ 김수영> 배우자 증여는 좀 어떤 경우에 많이 좀 고려하실까요?
◆ 엄해림> 크게 두 가지라고 생각을 하시면 될 것 같은데요. 한 쪽에 부가 너무 많이 쏠려 있어서 상속세가 너무 걱정되시는 경우. 두 번째는 양도세와 또 보유세를 아끼고 싶으신 분들.
◇ 김수영> 돈세지에 들어온 사연이 있어서 그 사례를 중심으로 배우자 증여에 대해서 좀 설명을 해 주시면 될 것 같습니다.
◆ 사연자>
화곡동 강서힐스테이트 전용(면적) 84㎡ 에 자가로 살고 있어요. 화곡동 아파트는 2016년 8월에 남편 명의로 6억에 샀습니다. 도봉구에도 집이 하나 더 있는데요. 이거는 지금 전세 주고 있고요. 사실 경제적으로 여유로운 건 아닌데 어쩌다 보니까 1가구 2주택이 된 그런 케이스거든요. 1가구 2주택이 생각보다 세금 부담이 너무 커서 화곡동 아파트를 정리하려고 합니다. 지금 시세는 12억 원 정도 하더라고요. 양도세 계산해 보니까 꽤 나오길래 화곡동 아파트 지분의 절반을 남편에게 제가 증여받아서 공동 명의로 바꾸려고 했더니, 올해부터는 뭐가 바뀌어서 증여받고 집 팔면 세금 폭탄 맞는다던데 이거 진짜인가요? 그리고 세금도 얼마나 나오는지 궁금합니다.
◇ 김수영> 보유 중인 남편 명의 12억 원짜리 집을 5대5 공동명의로 바꾸려고 하시는 분입니다.
◆ 엄해림> 네, 일단 12억 원짜리의 지분 절반 하면 딱 6억이네요. 그래서 6억이니까 쉽게 증여세를 비과세 받는 조건으로 한번 증여를 해보자 이렇게 생각을 하신 것 같아요. 일단 이분은 증여세를 비과세 받으실 수 있습니다.
◇ 김수영> 엄해림 세무사님이 '일단', 이런 표현 사용하시면 그 뒤에 좀 복잡한 내용이 좀 많아요.
◆ 엄해림> 어떤 부분 때문에 그러냐면요 배우자에게 증여한 뒤 이 부동산을 팔 거라고 말씀을 하셨어요. 그런데 이 팔 때 양도세를 아끼려면 앞으로 10년을 더 기다려야 된다고 생각을 하시면 돼요.
◇ 김수영> 조금 더 설명해 주셔야 될 것 같은데요.
◆ 엄해림> 양도세는 기본적으로 양도 차액에 매기는 세금이에요. 이 경우에는 6억짜리 집이 12억이 됐잖아요. 남편분의 경우에는 이 6억 원에 대해서 세금을 혼자 다 내셨어야 됐거든요.
◆ 엄해림> 그런데 이게 만약에 아내분이 12억으로 이제 팔려갔으니까 이 부분은 이제 6억에 팔고 6억에 산 값이 되기 때문에 이 부분은 세금이 안 나온다라고 쉽게 생각을 하실 수 있는 거죠.
◇ 김수영> 양도세만 생각하면은 집값이 많이 올라서 양도세 많이 내야 되니까 선 증여 후 매도하겠다 이런 계획이신 것 같아요.
◆ 엄해림> 이렇게 하면 정말 양도세 많이 아낄 수 있을 것 같아 보이잖아요. 그랬더니 또 국가에서 가만히 있을 리가 없잖아요. 그래서 이 부분에 대해서 '이월과세'라는 제도를 만들었어요.
◇ 김수영>
이월과세가 뭐예요?
◆ 엄해림>
증여를 통해서 취득가액을 올림으로써 양도세를 줄이는 거잖아요. 이 효과를 5년 동안에는 인정해 주지 않겠다라는 게 바로 이월과세라는 제도예요.◇ 김수영> 원래는 5년이었는데.
◆ 엄해림> 근데 하도 이렇게 해서 양도세를 많이 아끼니까 국가에서 이 기간을
올해부터 10년으로 늘렸어요. 한마디로 증여받고 10년 안에 팔면 취득가액 올려놓은 거 아무런 소용이 없다라고 생각을 하시면 돼요.
◇ 김수영> 단독 명의로 쭉 가져가는 게 유리한지 아니면 뭐 부부 공동명의로 해야 하는지 하나씩 좀 따져봐야 될 것 같아요.
그러면 사례를 한 4가지 정도로 나눠서 좀 보면 될 것 같은데 2016년 8월에 6억에 취득하셨잖아요. 1세대 2주택자고 그러면. 이게 남편 공동명의로 하는 게 낫냐, 부부 공동명의로 전환하는 게 낫냐, 그리고 말씀하신 대로 취득 후 10년이 지난 후에 매도하냐, 또 10년 전에 매도하냐 그거에 따라서 좀 다를 것 같아요.
◆ 엄해림> 사례자분이 만약에 단독 명의로 이렇게 유지하다가 2025년에 15억 원에 파시게 되면 세금을 약 3억 원 내셔야 되더라고요. 너무 세금이 많이 나온다라고 생각을 하셨을 거예요. 그래서 '증여하고 바로 팔아야지'라고 생각을 하셨을 텐데. 이렇게 되면 이월과세가 이제 적용이 되기 때문에 높여놓은 취득가액을 다 인정받지 못하는 거예요.
◆ 엄해림> 2025년 9월 1일에 똑같이 양도를 하게 되면은 남편분은 (양도세로) 1억 3300만 원 내야 되고, 아내분도 거의 동일한 1억 3300만 원을 내야 돼서 두 분이 사실 세금이 한 2억 6500만 원 정도로 많이 안 줄어들게 되는 거죠.
◇ 김수영> 근데 몇천만 원 줄어들잖아요.
◆ 엄해림> 3천만 원 정도 주니까 해보면 좋지 않을까 이렇게 생각을 하실 수도 있는데. 이 부부 간 공동 명의로 해서 이렇게 지분을 넘기게 되면은 약 2천만 원의 취득세를 내셔야 되고, 2년 후에 집값이 만약에 15억까지 안 오르게 되면은 이 양도 차익이 더 그만큼 줄어들게 되잖아요. 양도세 절감 효과는 훨씬 더 줄어들 거기 때문에, 사실 그렇게 큰 실익이 없는 상황이라고 보여지면 돼요.
◇ 김수영> 아까 10년 이상 했을 경우에는 좀 효과를 본다고 하셨잖아요. 그러면, 사연자분 기분 나쁘실 수도 있는데 10년 이후에 같은 가격으로 15억 원으로 매도한다 이렇게 됐을 때 좀 세금 달라져요?
◆ 엄해림> 많이 달라지죠. 남편분 세금은 한 1억 800만 원으로 줄어 들어요. 그렇게 많이 줄어들지는 않잖아요. 가장 많은 감소폭을 보이는 게 아내분이세요. 아내분의 세금은 2800만 원으로 확 줄어들거든요. 다 합쳐서 한 1억 3600만 원만 내시면 되기 때문에 세금이 한 1억에서 1억 5천 정도 줄어드는 그런 효과가 있어요.
◇ 김수영> 사연자분이 힐스(화곡동 강서힐스테이트)를 만약에 전세를 주게 되면, 지금 힐스가 전세가 6억 정도 되니까. 12억에서 6억 빼면 6억을 줄 수 있는 거잖아요. 그렇게 되면 세금이 좀 어떻게 달라지나요?
◆ 엄해림>
전세보증금을 끼고 이제 배우자에게 증여하는 부분을 정말 많이 생각을 하시거든요. 세입자가 낀 아파트를 증여하게 되면, 그건 채무이기 때문에 사실 이 부분 배우자 증여 비과세를 이용해서 전체 지분을 다 넘기실 수도 있거든요.
그런데
이 부분에 대해서 저희가 신고를 하게 되면은 국세청 NTS 시스템에 다 등록이 돼서 사후 관리가 된다고 생각을 하시면 될 것 같아요.
◇ 김수영> 아, 사후관리…
◆ 엄해림> 그래서
(국세청이) 전세금 6억 원을 누구의 자금으로 돌려줬는지 끝까지 본다고 생각을 하시면 될 것 같아요.
◇ 김수영> 그러면 반전세를 주면 어때요? 그러면 월세가 들어오잖아요.
◆ 엄해림> 네, 맞아요. 그래서 그 부분도 저희가 많이 쓰는 부분인데. 이게 또 건보료 폭탄을 또 맞으실 수가 있거든요.
◇ 김수영> 아, 수입이 없다가 생기시면…
◆ 엄해림> 그래서 너무 많은 월세를 받으시게 되면 이 피부양자 자격에서 탈락이 되기 때문에, 지역 가입자로 가입이 되는 순간 건보료가 많이 나오실 수 있기 때문에. 정말 이렇게 해서 양도세를 아끼는 것과 취득세 내고 또 건보료도 내야 되는 부분 중에 어떤 게 더 큰 지 좀 세밀하게 비교를 해보고 진행을 하셔야 돼요.
◇ 김수영> 그러면 이거 말고 또 추가로 또 고려해야 되는 부분이 있을까요?
◆ 엄해림> 취득세를 좀 고려할 필요가 있어요. 만약에 이 집이 조정대상 지역에 있는 지역이라고 하면은 취득세가 기본 세율이 아니라 12%까지 올라갈 수 있거든요. 배보다 배꼽이 더 클 수 있기 때문에 좀 조심을 하셔야 되는 부분이에요. 과거 10년 안에 증여된 재산이 있다면 증여 대상 공제 6억 원을 이번에 다 쓸 수가 없잖아요. 그런데 의외로 증여재산이 있는데도 없다고 생각하시는 분들이 좀 있으세요. 예를 들자면 이렇게 명의 같은 거 조금씩 바꿔 산이나 전(田) 같은 경우에 이게 그때는 기준시가가 6억 원 미만이었기 때문에 따로 연락이 안 왔던 거지 세무서는 다 잡아가지고 기록은 다 하고 있거든요.
그렇기 때문에
홈택스에 들어가서 '증여세 결정 정보 조회'라는 부분에 들어가면 내가 혹시 증여로 인해서 뭔가 결정된 부분이 있는지 확인을 좀 하실 수가 있어요.그렇기 때문에
실제 증여를 하시기 이전에 남편, 아내한테 증여받았던 재산이 혹시라도 잡혀 있는 게 있는지 여기서 꼭 한 번 확인을 하시면 좋을 것 같아요.
◇ 김수영> 지금까지 배우자 증여 재산 공제에 대해서 알아봤습니다. 10년 동안 6억 원까지는 증여세를 내지 않고 배우자한테 줄 수 있지만, 주는 재산이 10년 이내에 처분할 계획이 있다면 좀 신중하게 고려를 해야 되고요.
다주택자나 상속 이슈 같은 것이 좀 생길 수 있으면 배우자 증여를 하는 게 유리한지 불리한지 따져보고 실행해 보시는 게 좋을 것 같습니다.
세금 관련돼서 궁금한 내용이나 이런 내용 좀 설명해 주면 좋겠다라고 생각하시는 부분 있으시면 댓글로 남겨주시면 저희가 다음 콘텐츠 제작할 때 참고하도록 하겠습니다. 지금까지 시청해 주셔서 감사합니다.
* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.