서울 대치동 은마아파트. 황진환 기자 2023년 공동주택 공시가격이 전년보다 18.61% 하락한다. 역대 최대 하락폭이다. 공시가격 하락으로 1주택자의 세부담은 2020년보다 평균 20% 이상 줄어들 전망이다. 공시가가 인하되면서 지역가입자의 건강보험료와 등기시 부담하는 국민주택채권매입액 등 부담도 낮아진다.
정부는 개별적인 세부담 수준을 결정하는 공정시장가액비율은 추후 발표할 것이라고 밝혔는데 2022년 기준이 유지될 경우 2주택 이상 보유자의 세금부담은 70% 넘게 낮아지고 강남권 1주택자의 보유세도 60% 가까이 낮아지는 것으로 나타났다.
공시가 3.9억원 1주택자 보유세 부담 28.9% 줄어
국토교통부는 2023년 공동주택 공시가격(안)에 대해 소유자들을 대상으로 오는 23일부터 다음달 11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 22일 밝혔다.
올해 공동주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 평균 18.61% 하락했다. 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실상 2021년 수준으로 돌아간 것이라고 국토부는 설명했다. 집값이 전반적으로 하락했고, 지난해 11월 발표한 '공시가격 현실화 수정계획'에 따라 올해 현실화율을 2020년 수준(공동주택 71.5% → 69.0%)것도 올해 공시가 하락 요인으로 작용했다.
추경호 경제부총리와 원희룡 국토교통부 장관이 22일 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에 참석하고 있다. 박종민 기자국토부가 2022년 공정시장가액비율(재산세 45%, 종부세 60%)을 적용해 시뮬레이션을 한 결과 올해 보유세 부담은 지난해보다 크게 줄어들고 2020년보다도 줄어드는 것으로 나타났다. 공시가 3.9억원 1주택자의 경우 지난해 보유세는 63만9천원이었지만 올해 보유세는 45만4천원으로 2020년(63만4천원)과 비교해도 세부담이 28.4% 줄어드는 것으로 나타났다. 공시가 8억원 1주택자의 올해 보유세도 125만2천원으로 지난해 보유세(203만4천원)보다 줄었고, 2020년 보유세(177만7천원)보다도 줄었다. 2020년 대비 세부담이 38.5% 줄어드는 것이다.
정부는 다만 개별적인 세부담은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정되고, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 재산세는 4월, 종합부동산세는 상반기에 발표할 예정이라고 밝혔다.
공정시장가액비율 2022년 기준 유지시 다주택자 세금 70%↓
이런 내용을 바탕으로 CSB노컷뉴스가 신한은행 WM사업부 우병탁 팀장(세무사)에게 시뮬레이션을 의뢰한 결과 2022년 공정시장가액비율 유지시 2주택 이상 보유자와 고가1주택자들의 세금부담이 크게 낮아지는 것으로 나타났다.
2주택 이상 보유자에게 적용되는 2022년 공정시장가액비율(재산세 60%, 종합부동산세 60%)을 적용할 경우(세액공제 없을경우 가정) 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오'(전용면적 84㎡)와 강남구 대치동 '은마'(84㎡), 강동구 고덕동 '래미안고덕힐스테이트'(84㎡)등 3주택자의 올해 보유세는 2701만원으로 계산됐다. 전년(8691만원)보다 68.92% 줄어든 수치다.
'마포래미안푸르지오'(84㎡)와 '은마'(84㎡) 등 2주택자의 올해 보유세는 1526만원으로 전년(5358만원)보다 71.51% 줄어드는 것으로 계산됐고, 마포래미안푸르지오(84㎡)와 '래미안고덕힐스테이트'(84㎡) 등 2주택자의 올해 보유세는 887만원으로 전년(3079만원)보다 71.79% 낮아지는 것으로 나타났다.
강남권 1주택자의 세부담도 크게 줄어든다. 1주택자 기준 2022년 공정시장가액비율(재산세 45%, 종부세 60%로) 적용시(세액공제 없을경우 가정) 서울 서초구 반포동 '래미안퍼스티지'(84㎡) 1주택자의 보유세는 830만원으로 전년(1456만원)보다 42.95% 줄어든다. 이는 2020년 보유세(1279만원)보다도 낮은 것이다. '은마'(84㎡) 1주택자의 보유세는 451만원으로 전년(833만원)보다 45.78% 줄고, 2020년(565만원)보다 낮아진다. 서울 송파구 잠실동 '잠실주공5단지'(82㎡) 1주택자의 보유세도 438만원으로 전년(1050만원)보다 58.21% 줄어든다.
공시가 12억원 이상 준고가주택의 세부담 인하율은 고가주택보다는 적지만 그보다 낮은 가격 주택보다는 크다. '마포래미안푸르지오'(84㎡) 1주택자의 보유세는 252만원으로 전년(412만원)보다 38.7% 줄어들고, 성동구 상왕십리동 '텐즈힐'(84㎡) 1주택자의 보유세는 208만원으로 전년(350만원)보다 40.53% 낮아진다. 강동구 고덕동 '래미안고덕힐스테이트'(84㎡) 1주택자의 보유세는 180만원으로 전년(313만원)보다 42.42% 내려간다.
종부세 공정시장가액비율 조정시 다주택.고가1주택 세부담 인하폭 줄어
공정시장가액비율이 상향조정될 경우 1주택자의 경우 큰 차이가 없지만 2주택 이상 보유자와 고가 1주택자의 세부담 경감액은 다소 줄어드는 것으로 나타났다.
2주택 이상 보유자에 대한 재산세 공정시장가액비율을 2022년 기준(60%)로 유지하고 종부세 비율만 현행 60%에서 80%으로 상향조정할 경우 '마포래미안푸르지오'(84㎡)와 '은마'(84㎡), '래미안고덕힐스테이트'(84㎡) 등 3주택자의 보유세는 3820만원으로 전년보다 56.04% 줄어드는 것으로 계산됐다. 종부세 공정시장가액비율 60%를 적용할때(2701만원)보다 세액이 다소 늘어나지만 2020년(4879만원)과 비교하면 큰 폭으로 세부담이 낮아진다. 같은 기준을 적용해 마포래미안푸르지오(84㎡)와 '은마'(84㎡) 등 2주택자의 보유세를 계산해보니 1087만원으로 집계됐다. 종부세 공정시장가액비율 60%를 적용할때(1526만원)보다 세액은 다소 늘어났지만 2020년(3057만원)과 비교하면 세부담이 크게 줄어든다.
1주택자에 대한 재산세 공정시장가액비율을 2022년 기준(45%)로 유지하고 종부세 비율만 현행 60%에서 80%로 상향조정할 경우 '래미안퍼스티지'(84㎡)와 '은마'(84㎡), '잠실주공5단지'(84㎡) 등 강남권 고가 아파트의 보유세는 다소 늘어났지만 마포래미안푸르지오 등 이른바 '준고가 단지'들의 보유세는 변화가 없었다. 2022년 종부세 세제개편 등의 영향으로 보유세 기본공제금액이 1주택자의 경우 12억원으로 상향조정됐는데 공시가격 하락으로 이들 아파트의 공시가격이 12억원 아래로 내려가면서 종부세 대상에서 제외된 것이다. 종부세 대상에서 제외되면 종부세 공정시장가액비율이 상향조정되더라도 보유세에 영향을 받지 않는다.
국토부에 따르면 마포래미안푸르지오와 텐즈힐, 래미안고덕힐스테이트, 광장현대 등의 단지는 지난해까지는 공시가격이 12억원을 넘어서 종부세를 냈지만 올해 공시가가 모두 12억원을 밑돌며 종부세 대상에서 제외됐다.
우병탁 팀장은 "정부 발표대로 공정시장가액비율을 종부세 60%, 재산세 45%로 적용할 경우 (세액공제 없을 경우를 가정할 때) 고가주택은 재산세와 종부세를 더해 35%~42%까지 감소하는 것으로 나타났다"며 "종부세만 높고 보면 55~70%까지도 감소하는 사례도 있을 것으로 예상된다"고 설명했다. 이어 "2022년 공시가격 12억에서 14억이던 아파트의 경우 작년에는 종부세를 냈지만 올해는 과세기준금액(1주택 12억)보다 낮아지면서 종부세를 내지 않게 되는 단지들이 늘어나는 것으로 나타난다"며 "마찬가지로 보유세가 전년 대비 25~35%정도 줄어들 것으로 보이는데 이는 2020년 보유세와 비슷하거나 더 낮은 세액"이라고 덧붙였다.