추경호 경제부총리, 원희룡 국토교통부 장관, 한동훈 법무부 장관, 윤희근 경찰청장이 2일 정부서울청사에서 전세사기 대책 관련 합동 브리핑을 하고 있다. 박종민 기자정부가 전세사기 피해를 예방하기 위해 전세금 반환보증을 개선하고, 계약 단계별로 전세피해 자가진단을 위한 정보제공을 강화하기로 했다.
시장 전문가들은 이번 제도 개선을 긍정적으로 평가하며 임차인들에게 좀 더 많은 정보를 제공하기 위한 추가적인 제도 개선도 필요하다고 조언했다.
임차인이 계약 전부터 계약 만료때까지 전세사기 위험 파악토록
연합뉴스
정부는 2일 관계부처 합동으로 이런 내용을 포함한 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했다.
정부는 전세사기 피해예방을 위해 관련 제도를 개선하고, 피해자에 대한 지원을 확대하는 한편 관련 단속과 처벌도 강화하기로 했다.
우선 악성 임대인이 보증을 무자본 갭투자 및 전세사기 수단으로 악용된다는 비판을 받았던 전세금 반환보증을 개선하기로 했다. 지금까지는 전세가격이 매매가의 100%(전세가율 100%)까지 보증가입을 허용했지만 앞으로는 전세가율 90%까지만 보증하되 저소득층 보증료 할인을 확대하기로 했다.
전세가율 산정시 감정가를 최우선으로 적용한다는 점을 악용해 일부 감정평가사들이 고의적인 시세 부풀리기로 전세사기에 가담하고 있다는 지적에 따라 감정가는 공시가와 실거래가 없는 경우만 적용하기로 했다.
아울러 등록임대사업자의 등록임대주택의 경우 보증에 가입한 경우에 한해 임대주택 등록을 허용하고, 보증 미가입으로 주택이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한하기로 했다.
임차인들이 계약 전부터 거주 기간에 이르기까지 위험계약 정보를 확인할 수 있는 시스템도 개발했다. HUG 안심전세 어플리케이션을 통해 시세정보가 없는 연립·다세대, 신축빌라의 △시세정보 △악성임대인(보증사고 이력) 여부 △세금체납 정보 등을 제공하기로 했다.
계약 후에는 확정일자와 이사, 전입신고 전이라도 임차인 보증금이 대출근저당 등보다 우선 보호되도록 관련 제도를 개선하기로 했다. 주택담보대출 심사시 확정일자가 신고된 보증금은 우선 차감 후 대출을 실행하고, 임차인이 우선변제권을 확보하기 전 임대인이 선순위 근저당을 설정할 경우 계약을 해지하는 계약서 특약을 반영하도록 한다는 방침이다. 임대인이 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 그 사실을 고지하고 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입이 불가한 경우 해당 임대차 계약이 해지되고 보증금을 반환하도록 특약에 반영하도록 하기로 했다.
아울러 공인중개사에게 △임대인 신용정보 확인 △전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 직접 확인 및 설명 △공인중개사 영업이력 추가 공개 등을 추진하기로 했다.
추경호(왼쪽 세 번째) 경제부총리, 원희룡(오른쪽) 국토교통부 장관, 한동훈 법무부 장관, 윤희근(왼쪽) 경찰청장이 2일 정부서울청사에서 전세사기 대책 관련 합동 브리핑을 하고 있다. 박종민 기자전세사기 피해지원도 확대된다. 전세피해 임차인을 대상으로 주거이전시 지원중인 주택도시기금 초저리 자금대출(대출액 한도 가구당 1억6천만원 한도, 연1~2%대 이율)의 보증금 요건을 완화(보증금 요건 2억→3억원, 대출액 한도 1억6천만→2억4천만원)하고 저리대출로 대환할 수 있는 상품도 올해 5월까지 신설하기로 했다.
긴급하게 거주지가 필요한 전세사기 피해자에게 충분하게 공급할 수 있는 공공임대주택을 추가로 확보하고, 전세사기 피해자가 불가피하게 거주주택(공시가격 3억(지방 1억5천)원, 전용면적 85㎡ 이하)을 낙찰받는 경우 청약시 무주택자로 간주하도록 관련 규칙을 개정하기로 했다.
전세사기 피해자의 피해회복을 위한 법률지원서비스 지원체계를 개선하고, 전세사기에 대한 기획조사와 가담 공인중개사·감정평가사에 대한 처벌 강화 등도 추진된다.
"전세사기 위험 줄일 것…제도개선 긍정적"…"추가 제도보완 필요"
추경호(왼쪽 세 번째) 경제부총리, 원희룡(오른쪽) 국토교통부 장관, 한동훈 법무부 장관, 윤희근(왼쪽) 경찰청장이 2일 정부서울청사에서 전세사기 대책 관련 합동 브리핑을 하고 있다. 박종민 기자시장 전문가들은 이번 제도 개선이 전세사기 위험을 줄이는 효과가 있을 것으로 평가하고 있다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "세입자를 불행에 빠트리는 빌라의 '무피갭투자'를 어느정도 막는효과가 예상된다"며 "빌라사기과정에 개입한 중개업자와 감정평가사의 윤리와 책임을 강조해 일탈행위가 줄어들 것"이라고 전망했다. 이어 "빌라 시장에서는 전세기피로 전세계약이 점점 사라지고 반전세, 월세가 임대차의 대세를 이룰 것 같다"고 내다봤다.
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "전세계약과 같은 사적계약을 모두 공공이 통제할 수 없기 때문에 시세 등 관련 정보의 투명한 공개와 이해관계자들간 상호감시 책임부여, 엄격한 처벌같은 정책이 담길 수 있는데 이번 대책은 이런 대안들을 충실하게 담았다는 점에서 긍정적"이라고 평가했다. 이어 "이번에 발표된 대책을 먼저 시행한 후 제도운영 과정에서 제기되는 문제점들을 추가적으로 보완하는 것이 적절하다"고 덧붙였다.
이 연구위원은 다만 "전세사기나 역전세(종전 전세 보증금이 신규 전세 보증금을 상회)를 근거로 전세가 사라져야 한다는 주장은 논점을 벗어난 것"이라며 "대출없이 전세보증금을 자기자본으로 마련하는 경우 여전히 임차인에게는 월세보다 전세가 유리한 경우가 많기 때문"이라고 부연했다.
임차인들에게 보다 많은 정보를 제공하기 위한 추가 제도 개선이 필요하다는 제언도 나왔다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "이번 제도개선으로 조직적 전세사기나 임대인의 악의적 무자본 갭투자, 깡통전세 리스크를 다소 줄일 수 있을 전망"이라고 긍정적으로 평가하면서도 "다가올 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이거나, 수도권과 지방 또는 주택상품 유형간 시행시기 차이가 있고 나쁜 임대인 명단공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점이 아쉬운 부분"이라고 평가했다.
이어 "비아파트 전세 시세와 주택 전세가율, 전세보증금반환사고 지역 통계 외에도 임차인의 정보 교섭력을 높일 수 있도록 역전세 지역, 임차권등기명령 지역 등에 대한 추가적 정보 제공과 시장 모니터링이 필요해 보인다"며 "전세 계약시 관련 특약이 강화되긴 했지만 임차 중인 주택의 경우 임대인 변경 시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지 의무화, 계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공, 임대인 국세완납증명 확인 등 정보공개를 더 확대할 필요가 있다"고 덧붙였다.
아울러 "최근엔 근저당권 설정이나 말소, 임대인 명의변동 등 부동산등기 사건 변동 알림이나 임차 주택의 경매 배당 발생 시 경매 배당 기일을 임차인이 문자 등 메시지로 확인(알림)받을 수 있는 서비스 등이 민간에서 개발되고 있는만큼 이를 적극 활용하는 방안도 검토하면 좋겠다"고 제언했다.