지난해 8월 청년 싱크탱크 '상상23 오픈 세미나'에 참석했던 윤석열 대통령 모습. 윤창원 기자윤석열 정부가 청년층에 한해 DSR(총부채원리금상환비율) 산정시 미래소득을 반영하는 제도를 활성화하겠다고 밝혔다. 넘쳐나는 유동성 파티가 끝나가는 상황에서 DSR규제에 손대지 않는 대신 일종의 우회책을 마련하겠다는 것인데, 그 방식에 관심이 쏠리고 있다.
올해 1월부터 총대출 규모가 2억원을 초과하면 차주별 DSR 규제를 적용받고 있으며 오는 7월부터는 규제대상이 대출액 합산 1억원 이상인 차주까지 확대된다. 윤석열 대통령 당선 직후부터 가계대출 규제 완화 방안 중 하나로 7월부터 시행되는 DSR에 대한 완화 가능성이 나왔다. LTV(담보대출인정비율) 완화에도 DSR 규제 강화가 유지되면 일부 고소득자만 혜택을 볼 수 있다는 불만이 쏟아져 나왔다.
하지만 결국 정부는 현행 규제를 이어나가기로 했다. 코로나 시국에서 풀린 넘치는 유동성으로 인한 부작용이 심각하기 때문이다. 간신히 늦춰진 가계대출 증가세가 DSR 완화로 다시 가팔라질 수 있다는 우려도 작용했다.
'미래소득' 왜 반영하나…향후 벌어들일 소득 기준으로 대출
DSR을 산정할 때 청년층의 미래소득을 반영하는 것은 현재도 시행 중이다. DSR은 소득 대비 원리금 상환액이 일정 비율(은행 40%)를 넘지 않도록 하는 것으로 '갚을 수 있는만큼 대출하자'는 것이다. 하지만 2030 청년층은 향후 소득이 증가할 가능성이 높은데도 현 소득이 낮다는 이유로 대출이 적게 나올 수 있다는 지적이 제기되며 '대출 차별' 논란이 일었다. 따라서 청년층에 대해 앞으로 벌어들일 소득을 기준으로 대출을 해주자는 취지다.
15일 서울 시내 은행 외벽에 붙은 금리안내문. 연합뉴스현재 시중은행에서는 통계청의 임금소득자 연령별 월 급여를 바탕으로 평균 상승률을 구해 산식에 맞춰 계산하도록 하고 있다. 이 통계상 20~24세에 소득이 가장 적고, 점점 늘어 45~49세에 가장 높은 소득을 기록한 뒤 이후로는 계속 줄어든다. 현재는 현 소득과 대출 만기 시점(최장 20년) 소득의 단순 평균을 미래소득으로 산출한다.
예를 들어 한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 연봉 5천만원인 직장인 A(30)씨가 주담대(금리 5%, 20년 만기 월리금 균등상환)을 받을 경우 DSR 40% 규제에서 2억5천만원 대출이 가능하다. 그런데 미래소득을 반영하면 2억8500만원으로 3500만원을 더 대출받을 수 있다.
만기 연장되면 효과 사라지는 등 실효성 문제도
지금까지 미래소득이 잘 활용되지 않았던 이유는 지난해 말까지만 해도 대출총량규제 아래서 은행들이 적극적으로 영업에 나설 수 없었기 때문이다. 한 시중은행 관계자는 "지난해 대출을 옥죄는 분위기이다 보니 은행에서도 이를 활용할 생각을 하지 못했다. 올해 금융당국이 청년층에게 내 집 마련의 기회 차원에서 대출 숨통을 트여주겠다는 기조인만큼 보다 적극적으로 활용할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.
다만 미래소득 산정 방식 등이 정교하게 검토돼야 한다는 지적이 나온다. 현재 미래소득 산정기준에 따르면 차주의 연령과 만기 기한에 따라 대출 가능 금액이 달라지기 때문에 대부분의 경우에 실효성이 없다는 지적이 나오고 있기 때문이다.
예를 들어 A씨의 경우, 만기 30년 조건으로 주담대를 받을 경우 미래소득을 반영하지 않으면 같은 조건에서 3억1천만원 대출이 가능하지만, 미래소득을 반영하면 대출 가능금액은 2억8500만원으로 오히려 줄어든다. 소득이 줄어드는 구간인 60대가 미래소득 산정 구간에 들어가기 때문이다. 시중은행의 주담대가 보통 만기 30년임을 감안하면 A씨의 경우는 오히려 미래소득을 반영하지 않는 것이 더 유리하다.
또다른 시중은행 관계자는 "은행에서 안내를 해도 결국 미래소득을 산정하지 않고 대출을 받게 되는 경우가 많아질 수 밖에 없다. 20대는 만기 30년 주담대라도 소득이 줄어드는 구간이 산정 구간에 들어가지 않지만, 집을 본격적으로 장만하기 시작하는 30대의 경우 60대가 산정 구간에 들어가기 때문에 불리할 수 있어 굳이 미래소득을 산정할 이유가 없어지는 것"이라고 설명했다.
미래소득 산정 방식 수정 고민…넘치는 유동성 사이에서 균형잡기
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 박종민 기자금융당국 관계자는 18일 CBS노컷뉴스와의 통화에서 "합리적인 범위 내에서 청년층이 대출에 문제가 없는 방안을 고민 중"이라고 밝혔다.
금융권 취재 등을 종합하면 현재 생애 최고 소득 구간인 45~49세 구간 소득을 기준으로 미래소득을 계산하는 방안이 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 대출을 받는 시점과 상환 시점의 평균을 내는 현 방식보다 청년층에 더 유리하다. 다시 말해 보통 주담대를 30년 이상으로 설정하는데, 이 경우 실수요자인 2030 청년들의 경우 퇴직 후가 상환시점으로 잡혀 미래소득이 왜곡된다고 보는 것이다.
이 밖에도 대출 기간의 생애 주기별 소득을 5세 주기로 모두 반영하는 방안도 거론된다. 각 구간을 모두 적용하면 소득이 높은 구간도 포함돼 미래소득이 늘어난다.