3기 신도시와 수도권 공공택지의 사전청약 접수가 시작된 지난달 28일 서울 송파구 성남복정1위례지구 현장접수처에서 시민들이 사전청약 접수를 하고 있다. 박종민 기자정부가 부동산시장 안정을 위해 사전청약을 추가 확대한 데 이어 반발에 부딪혔던 개발 후보지의 대체 부지를 확보해 발표했다.
하지만 사전청약 확대의 기반이 될 '민간'의 참여가 아직 불확실한 데다, 대체 부지 역시 반발이 그치지 않고 있어 집값 불안을 잠재울 수 있을 지 의문이다.
◇ '민간 참여' 필요한 사전청약 확대…불확실성이 관건
국토교통부는 지난 25일 공공택지 민간시행주택과 2‧4대책 관련 물량 일부(10만 1천 호)를 사전청약 대상으로 확대한다고 밝혔다.
우선 공공택지 내 민간시행사업 사전청약 물량은 8만 7천 호를 목표로 하고 있다.
국토부는 민간시행자의 참여를 이끌어내기 위해 이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도 개편 후 6개월 내 사전청약을 실시하면 향후 공공택지 공급시 우선공급, 가점 등 인센티브를 제공할 계획이다.
또, 이후 사전청약 당첨자 이탈로 본청약에서 미분양이 발생하는 리스크를 방지하기 위해 공공이 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운영하겠다는 방침이다. 사전청약 물량의 최대 70%가량을 한국토지주택공사(LH)‧주택도시보증공사(HUG)‧리츠 등이 매입해 시장 상황에 따라 임대 또는 수급 조절 용도로 활용한다는 것이다.
주택산업연구원 김덕례 주택정책연구실장은 "민간 사업자 입장에서는 안정적으로 빨리 분양을 하는 게 중요한데, 사전청약을 통해 수분양자를 빠르게 확보할 수 있다면 나쁠 게 없다"며 "공공택지 공급상의 인센티브 등도 주택경기가 나빠지지 않는다는 가정하에 강점으로 작용할 수 있다"고 말했다.
국토교통부 제공실제 인천계양 등 5개 지구에서 열렸던 올해 첫 사전청약에서는 주택 4333호에 9만 3천여 명의 신청자가 몰리는 등 시장의 관심이 높았다.
김 실장은 다만 "사전청약에서 본청약까지 수분양자의 이탈 위험이 있고, 시행사 측의 미분양 위험을 보전하기 위해 공공이 일정 물량을 매입하겠다는 점도 실제 분양가대로 진행될 수 있을지 아직 미지수"라며 "가령 민영주택도 포함되는 이번 사전청약에 따라 85㎡ 초과 주택 역시 공공의 매입 대상이 될지도 따져봐야 할 일"이라고 밝혔다.
민간 참여의 불확실성이 문제라는 설명이다.
고종완 한국자산관리원장 역시 "청약 수요를 흡수하고 문턱을 미리 낮춰두는 점에서 긍정적인 효과는 있을 것"이라면서도 "물량이 많지 않은 데다 사전에 청약을 늘리는 것 자체가 실질적인 공급 확대와는 조금 거리가 있다"고 말했다.
이어 "인센티브의 구체적인 수준에 따라 다르겠지만, 택지비를 크게 낮추는 정도의 인센티브는 아니기 때문에 민간 사업자 측의 유인효과도 아직은 불확실해 보인다"고 말했다.
건국대 부동산학과 심교언 교수는 "시장심리의 안정 효과는 분명 있겠지만, 현재로서는 이들이 임대차 수요로 작용해 전세난 가중 효과가 더 크다는 게 문제"라며 "수도권 중심의 공공택지 물량에 대한 선호도가 수년 후 본청약 시점에서 크게 줄어들 수 있다는 점도 고려해야 한다"고 말했다.
아직 주민 동의 확보 초기 단계인 2·4대책 관련 지구에서의 예상 물량(1만 4천 호)에 대한 우려 섞인 지적은 덤이었다.
◇ 반발에 또 반발 이어지는 공공부지도 부담
주민과 지자체의 반발에 부딪혀 진행이 더딘 8‧4대책 공공부지 활용에 대해서도 대책이 나왔지만, 아직 온전한 봉합에 이르지 못했다는 한계도 있다.
국토부는 서울 태릉CC와 경기 정부과천청사부지에 대해 지역의 관련 요구 일부를 반영했다고 밝혔다.
태릉지구 조감도 (출처=국토교통부)당초 1만 호 공급을 계획했던 태릉CC부지의 경우 '저밀개발' 방식으로 물량을 6800호로 조정하는 대신 수락산역 역세권 도심복합사업(600호), 노원구 내 도시재생사업(600호) 등 인근 지역에서 대체 물량을 확보해 1만 호 수량을 맞춘다는 계획이다.
앞서 지난 6월 대체지 공급으로 방향을 틀었던 정부과천청사부지는 자족용지 전환 등을 통해 3천 호, 과천시 갈현동 신규택지 개발을 통해 1300호 등으로 기존 목표치인 4300호를 공급한다는 계획이다.
하지만 이러한 대체부지 등 구상 또한 반발을 온전히 무마하기는 어려울 것으로 보인다.
당장 노원구는 정부 발표 이후 일찌감치 "지하철 6호선 태릉CC역(가칭) 신규 건립 등 효과적인 교통 대책이 마련되지 않는다면, 향후 추진 일정에 협조하지 않을 것"이라고 밝혀둔 상태다.
김 실장은 "얼마 안 되는 도심의 그린벨트나 녹지를 무리하게 주택으로 바꾸는 방식에는 동의하지 않지만, 공동체의 공익에 대한 고려도 일정 부분 필요하다"며 "도시계획에 대한 정부의 의사결정 과정에 주민의 참여를 강조하는 것은 1990년대부터 계속해서 이어진 기조지만, 정부가 원칙을 갖고 임대주택과 공공시설 조성에 대한 합리적인 단호함을 갖춰야 할 필요도 있다"고 말했다.
한편 심 교수는 "대체부지뿐만 아니라 8‧4대책에 따른 물량과 입지 자체가 시장 안정에 만족할 만한 효과를 내기가 어려워 보인다"고 덧붙였다.