외국인이 국내 부동산 규제 정책의 빈틈을 파고들고 있습니다.
정부가 집값 안정을 위해 내국인 규제를 강화하는 사이, 외국인이 국내 부동산 시장에서 활개치고 있습니다. 이들이 'K 부동산 쇼핑'에 나섰다는 말이 나올 정도입니다.
올해 1분기 국내 부동산 시장 외국인 거래 규모는 지난해보다 300건 이상 많아진 것으로 나타났습니다. 그중 눈에 띄는 점은 중국인의 국내 부동산 거래가 늘어났다는 것입니다.
동시에 각종 '꼼수'를 이용한 부동산 범죄도 증가해 우려의 목소리가 높아지고 있습니다.
◇국내 부동산 나눠 먹는 외국인들…외국인 부동산 매입 '역대 최다'
한국부동산원 통계에 따르면, 올해 1분기 외국인의 '건축물(업무·상업·주거용) 거래 건수'는 5280건이었습니다.
전년 동기(4979건) 대비 301건, 비율로는 약 6%가량 늘어났습니다. 1분기를 기준으로 역대 가장 많은 건수입니다.
또한 외국인의 '순수토지 거래량' 역시 1505필지를 기록했습니다. 전년 동기(1345필지) 대비 160필지, 비율로는 약 12%가량 늘어난 수치입니다. 집계가 시작된 2006년 이후 최다였습니다.
외국인의 국내 토지매매가 급증하기 시작한 것은 2010년 '부동산 투자이민 제도'가 시행되면서부터입니다.
'부동산 투자이민 제도'란 국내 부동산을 일정 금액 이상 구입하는 외국인에게 장기체류비자를 발급하고, 5년간 투자를 유지할 시 영주권을 부여해주는 제도입니다.
이 제도가 2010년부터 시행되며 외국인 국내 토지 거래량이 2010년 603필지에서 2017년 2318필지로 꾸준히 증가했고, 지난해 7월 기준 2681필지가 거래되며 역대 최고치를 기록했습니다.
◇국내 부동산 시장으로 모이는 '차이나 머니'
외국인 중에서도 국내 부동산 시장의 큰손은 '중국인'이었습니다.
국민의힘 태영호 의원이 최근 국회입법조사처로부터 제출받은 '서울시 외국인 주택 매입 현황'을 보면, 외국인은 2016년부터 올해 3월까지 서울에서만 7903가구의 주택을 매입했습니다.
이 가운데 중국인이 4044가구로 가장 많은 수를 차지했고, 미국인이 2044가구, 나머지 국가에서 1815가구를 나눠 사들였습니다. 최근 5년 넘는 기간 동안 '차이나 머니'가 서울 외국인 부동산 시장을 장악한 것이 눈에 띕니다.
법무부는 그 이유를 부동산 투자이민 제도와 연관지어 설명합니다. 법무부에 따르면, 이 제도를 통해 국내 체류 자격을 얻은 외국인의 90% 이상이 중국인이었습니다.
중국인이 취득한 토지 면적을 보면 2010년 7만 612㎡에서 2011년에는 131만 9934㎡, 2013년 122만 383㎡를 기록하더니 지난해에는 1999만 6천㎡를 사들였습니다.
◇"외국인은 돈을 어디서 났길래?"…외국인 부동산 거래 사각지대
외국인이 국내 부동산 시장에서 큰 금액으로 더 쉽게 거래할 수 있는 이유는 '돈이 더 많아서' 뿐만 아니라 '돈을 더 쉽게 구해서'이기도 합니다.
이들은 내국인 투자자보다 훨씬 쉽게 자금을 마련할 수 있습니다. 바로 해외은행을 이용하는 방식입니다. 국내은행이 아닌 해외은행에서 대출을 받는다면 이를 국내에서까지 규제하기 어렵기 때문입니다.
즉 외국인이 본인의 국가 혹은 글로벌 은행을 통해 자금을 마련하고 국내 부동산에 투자할 경우, 우리나라의 대출 규제인 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 받지 않는 것입니다.
해외에서 국내보다 낮은 금리로 자금을 조달해, 이 단계부터 내국인 투자자들에 비해 유리한 위치를 선점하게 되는 것입니다. 이 때문에 내국인 역차별 논란도 불거지고 있습니다.
◇"가상화폐까지 이용해서 환치기"…점점 다양해지는 외국인의 '꼼수'
문제는 외국인이 불법으로 국내 부동산을 취득하는 사례가 늘고 있다는 점입니다.
관세청은 최근 3년간 서울 시내 아파트를 매수한 외국인 중 자금 출처가 불분명한 외국인을 수사한 결과, 불법으로 서울 시내 아파트를 취득한 외국인 61명을 적발했다고 지난 4월 밝혔습니다.
이들이 취득한 아파트는 총 55채로, 취득금액은 무려 840억 원에 달했습니다.
이들의 아파트 매수 자금은 범죄를 통해 얻은 범죄수익이었습니다. 적발된 외국인은 중국(34명)이 가장 많았고 미국(19명), 호주(2명), 기타(6명) 순이었습니다.
불법 자금으로 부동산을 취득한 외국인의 사례를 살펴보면, 중국인 A씨는 국내에서 물류 업체를 운영하며 20억 원 상당의 마스크와 방호복 11만 점을 중국으로 수출했습니다.
이 과정에서 세관에는 3억 원만 신고해 개인사업 소득을 축소했고, 소득세를 탈루한 자금으로 시가 7.5억 원의 국내 아파트를 취득했습니다.
국내에서 인터넷 쇼핑몰을 운영하는 또 다른 중국인 B씨는 중국으로부터 의류, 잡화를 수입하며 세관에는 4억 원만 신고하는 방식으로 관세를 포탈했습니다. B씨는 이 범죄 수익을 서울에 갭투자한 아파트 보증금 상환에 사용했습니다.
비트코인 등 가상자산을 이용한 '환치기 수법'도 드러났습니다.
중국인 C씨는 중국 현지에서 환치기 조직이 지정한 계좌로 위안화를 입금하고, 환치기 조직은 중국에서 비트코인 등 가상자산을 매수하여 한국에 있는 조직원의 전자지갑으로 전송해 현금화했습니다.
이후 C씨의 은행 계좌로 입금하거나 현금으로 직접 지급하는 수법으로 4.5억 원을 국내로 불법 반입하고 시가 11억 원 상당의 아파트를 매수한 것으로 드러났습니다.
◇"규제 장치 필요" vs "상호주의 위배"
이러한 상황에서 외국인의 국내 부동산 취득 규제 장치 여부를 두고 다양한 목소리가 나오고 있습니다.
국민의힘 김상훈 의원은 "토지를 매입하는 절차는 외국인과 내국인이 거의 동일한데 각종 규제는 내국인에 가혹한 실정"이라며 "상호주의 원칙에 맞는 합당한 제도적 보완을 통해 형평성을 바로잡을 필요가 있다"고 지적했습니다.
하지만 일각에서는 "외국인에게 국내법과 다른 법을 적용할 경우, 국제법 기본 원칙인 상호주의에 어긋난다"는 목소리도 나옵니다.
쉽지만은 않은 상황이지만, 갈수록 높아지는 집값에 고통받는 국민을 위해서라도 국내 부동산을 좀더 쉽게 취득하는 외국인에 대한 규제 장치는 필요해보입니다.