※경제정의실천시민연합은 지난 21일 문재인정부 3년간 서울 25평 아파트값 상승액이 평균 4억 5천만원으로 김영삼정부 이후 각 정권 가운데 가장 큰 폭으로 상승했다고 밝혔다. 통계 기준에 대한 논란은 있지만 경실련의 분석대로 최근 3년간 서울 아파트값이 유례를 찾아보기 힘들 정도로 폭등한 것은 부인하기 힘든 사실이다. 다만, 현 정부는 전 정권의 규제 완화책이 결국 최근 아파트값 폭등을 불러왔다고 항변하고 있다. 이에 CBS노컷뉴스는 이명박정부부터 문재인정부까지 각 정부의 부동산 관련 공급, 세제, 금융 정책을 비교해 서울 아파트값 상승의 주요 요인을 분석해 봤다. [편집자 주]
지난 2008년 1월 이명박 당시 제17대 대통령 당선인이 오전 서울 삼청동 대통령직 인수위원회 대회의실에서 가진 신년 기자회견을 위해 입장하고 있다.(사진=자료사진)
◇이명박 시절…뜻밖의 집값 하락에 어정쩡한 대책들이명박 전 대통령은 2008년 1월 당선인 시절 가진 신년기자회견에서 향후 새정부 부동산 정책 관련 질문에 "주택가격을 안정시키고 부동산 투기 안정정책을 쓰면서도 한편으로 거래가 활발해져야 한다"는 애매한 답변을 내놨다.
실제로 이날 답변처럼 이명박정부 내내 부동산 정책은 애매한 포지션을 취할 수밖에 없었다. 정부 의지와 관계없이 취임 1년차에 찾아온 미국발 금융위기로 전국의 아파트값은 물론 불패신화를 자랑하던 강남 3구의 부동산 가격도 비교적 큰 폭으로 하락했기 때문이다.
대표적으로 DTI(총부채상환비율) 규제가 그렇다. 이명박정부는 2009년 9월 강남 3구에서만 실시하던 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대했다. 하지만 1년 뒤인 2010년 8월에는 강남3구를 제외한 9억원 이하 주택에 대해 DTI를 한시적으로 폐지했다가 다시 2011년 4월에 다시 부활시켰다.
이명박정부는 부동산 시장이 위축되면서 전반적으로 안정 보다는 활성화에 더 방점을 찍은 것이 사실이다. 하지만 글로벌 금융위기 이후 가계부채의 안정적 관리 이슈가 부각되면서 부동산 금융정책에 있어서는 확실한 규제 완화 보다는 시장 상황을 살피며 완급 조절을 할 수밖에 없었다.
◇박근혜 시절…'빚내서 집사라' 기조, 집값 상승 본격화
박근혜 대통령이 지난 2013년 2월 서울 여의도 국회의사당 광장에서 열린 제18대 대통령 취임식에서 취임선서를 하고 있다.(사진=사진공동취재단/자료사진)
이명박정부에서 서울 아파트값이 평균 10% 넘게 하락하는 것을 목격한 박근혜정부에서는 부동산 대책에서 '안정화'라는 말 자체가 종적을 감췄다. 오히려 본격적으로 부동산을 경기부양의 도구로 삼아 ''빚내서 집사라' 정책을 꺼내들었다.
당시 최경환 전 경제부총리의 진두지휘로 금융규제가 대폭 완화됐는데 대표적으로 집권 2년차인 2014년 7월 전국의 LTV(주택담보대출비율)을 70%로 일괄 상향하고, 수도권에만 적용되던 DTI를 60% 상향했다.
그 결과 대출규제가 대폭 완화되기 전인 2014년 6월말 기준 529조원이었던 가계 주택담보대출 잔액은 3년만인 2017년 6월말에는 742조원으로 213조원 급증했다. 또, 이명박정부 당시 골칫거리였던 가계부채 문제는 정부가 보증해 싼이자로 대환대출을 해주는 '안심전환대출' 아이디어로 한방에 해결했다. 이같은 규제 완화책은 주택 가격 상승으로 이어졌고 경실련에 따르면 박근혜정부 4년 반동안 서울 아파트값은 27% 상승했다.
◇문재인 시절…노무현정부 넘어선 초강력 대책에도 '폭등'
지난 2017년 5월 여의도 국회 본관에서 문재인 제19대 대통령이 취임 선서를 하고 있다.(사진=윤창원 기자/자료사진)
문재인정부는 출범과 동시에 노무현정부에서 시행했다 두 정부를 거치며 사실상 무력화됐던 금융 규제를 강화하는 작업에 돌입했다. 첫 대책인 2017년 8.2 부동산 대책에서는 투기과열지역과 투기지역의 경우 LTV와 DTI를 40%로 강화됐다. 특히, 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한했다.
그리고 지난해 12.16 부동산 대책에서는 아파트 가격 9억 초과분에 대해서는 LTV 20%를 적용하고 시가 15억이 넘는 아파트에 대해서는 아예 주택담보대출을 금지하는 초강수를 뒀다.
위헌논란까지 불러일으키며 역대 최강의 부동산 금융규제책을 시행했지만 결과는 노무현정부 부동산 정책 실패를 그대로 답습하고 있는 실정이다. 이에 대해 김현미 국토교통부 장관은 지난 23일 대정부 질문에서 "2014년 규제를 완화해 2015년부터 부동산 시장 상승기 국면에 접어들었다"며 박근혜 정부 책임론을 꺼내들었다.
앞서 살펴본 것처럼 전 정부들, 특히 박근혜 정부의 규제 완화책이 부동산 가격 폭등의 불을 당긴 것은 사실이다. 하지만 가격 폭등이 정권이 바뀐지 3년이 훌쩍 넘은 지금까지 이어진데는 현 정부의 부실한 부동산 대책이 한몫한 것도 사실이라는 지적이다.
◇방향은 맞지만 디테일이 문제, 대책마다 '구멍'
(사진=스마트이미지 제공/자료사진)
큰 틀에서의 방향성은 맞을지 모르지만 문재인정부 금융 규제의 가장 큰 문제는 각 대책마다 항상 큰 구멍이 있었다는데 있다. 대표적으로 8.2 부동산 대책에서 실시한 주택임대사업자 우대 정책으로 임대사업자로 등록하면 집값의 80%까지 주택담보대출이 가능하도록 했다. 이들에게 LTV.DTI 규제를 사실상 면제해 준 것으로 임대사업자 대상 '빚내서 집사라' 정책과 다를바 없다.
그밖에도 전세자금대출을 전용한 갭투자, 법인의 LTV 미적용 등 우회로를 이용한 부동산 투기가 충분히 가능함에도 언론이 지적한 뒤에야 허겁지겁 관련 규제를 마련했다. 이처럼 현 정부에서 내놓는 대책마다 큰 구멍이 존재해 '진짜 부동산을 잡을 의지가 있느냐'는 비판이 뒤따를 수밖에 없는 상황이다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "글로벌 저금리 기조와 유동성 증가로 부동산 가격이 오를 수밖에 없는 환경에서 부동산 시장 안정화를 위해 일정부분 정부의 개입이 필요한 측면이 있다"면서도 "다만, 그동안의 대책을 살펴보면 항상 전 정책의 구멍을 메우는 식의 뒷북 정책을 편 탓에 규제 효과를 보기 힘든 상황이었다"고 분석했다.