(사진=자료사진)
정부의 초강도 8.2 부동산 대책이후 서울 주택시장은 치열한 눈치싸움이 시작 돼 한동안 관망세가 이어질 전망이다.
이번 대책의 주요 타깃은 주택 가격 상승의 주범으로 지목된 강남을 비롯한 '재건축 단지'와 '다주택 보유자'들이다.
8.2 부동산 대책으로 재건축 추진 단지들은 직격탄을 맞아 망연자실한 상태다.
지난 3일 이후 조합설립 인가를 받거나 이미 설립 인가를 받은 경우 조합원 지위 양도가 금지돼 사실상 거래가 끊어질 것으로 보이기 때문이다.
부동산114에 따르면 현재 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 모두 10만8천 가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 정도인 5만5천655가구다.
이들 단지의 경우 조합원 지위를 팔수는 있어도 매수자는 아파트 분양권을 받을 수 없고 현금 청산 대상이 되기 때문에 조합원 지위를 살 이유가 없다.
현재 재건축을 추진 중인 강남구 개포 주공 1~4단지와 서초구 반포 주공 1단지 등이 대표적으로 이들 재건축 아파트를 전문으로 취급해 온 주변 중개업자들은 아예 문을 닫아야 할 형편이다.
여기에 내년부터는 재건축초과이익환수제도 시행될 예정이어서 더욱 그렇다.
이처럼, 이번 8.2 대책은 재건축 단지의 과열을 잡는데는 확실한 효과가 기대된다.
반면, 재건축 단지와는 달리 또 다른 타깃인 다주택 보유자들의 경우엔 효과가 어느 정도나 있을지 의문이 제기되고 있다.
정부는 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자들을 향해 양도소득세 중과세 방침을 천명하고, 내년 4월 이전까지 유예기간을 줘 주택처분을 유도하기로 했다.
만약 이 기간 내에 집을 팔지 않을 경우 3주택자 이상은 내년 4월 이후 양도소득세가 최대 60%까지 적용될 수 있어 다주택자들이 매도에 나설 것이란 판단이다.
하지만, 시장의 분위기는 정부의 노림수와는 다른 방향이 감지되고 있다.
시장에서는 다주택자들이 ‘매도’보다는 ‘버티기’에 들어갈 것이라는 관측이 우세한 분위기다.
물론, 대책이 적용된 지 얼마 안 돼 정확한 상황을 파악하려는 관망세가 시장의 전반적인 분위기이고, 또 내년 4월까지는 시간이 꽤 남아있어 섣불리 판단할 수는 없다.
하지만, 다주택자들 가운데 무리한 대출이 없는 투자자나 여러 채 주택을 보유할 정도로 자금 능력이 있는 이른바 ‘큰 손’들의 경우 양도소득세 중과는 별다른 위협이 되지 못한다.
양도소득세는 거래가 발생해야만 과세를 할 수 있기 때문에 아무리 강화된다고 해도 집을 팔지 않으면 세금 낼 일이 없기 때문이다.
여기에, 서울의 경우 재건축, 재개발 등 도시정비사업으로 멸실되는 주택이 많아지는 반면, 공급이 늘어날 가능성은 별로 없어 "버티다 보면 집값은 오를 수밖에 없다"는 게 다주택자들 사이의 분위기다.
실제로 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 "집값은 장기적으로 우상향하기 때문에 양도세가 강화돼도 팔지만 않으면 손해는 없을 것"이라는 게시글이 올라오기도 했다.
그야말로, 문재인 정부가 임기 5년 동안 어떻게든 집값을 잡겠다는 의지를 8.2 대책을 통해 확실히 했지만, 다주택자들 사이에선 버티겠다는 분위기가 만만찮은 상태다.
이 때문에 시장 일각에서는 "다주택자를 제재하려면 매매를 해야 부과하는 양도세 말고 보유세를 강화해야 한다"는 지적이 벌써부터 나오고 있다.
하지만, 소득이 없어도 상시적으로 부과하는 보유세는 자칫 강력한 조세저항을 야기할 수 있어 쉽사리 도입하기 어려워 정부와 시장의 힘겨루기는 더욱 팽팽해질 전망이다.