- 주택시장의 가장 큰 화두는 집 없는 사람들 사이의 양극화
- 월세 전환 추세는 거스르기 어려워
- 계약갱신청구권 확대는 지금 현재 계약을 하고 있는 분들에게는 도움
- 계약갱신청구권은 월세 가속화 요인될 수 있어
- 월세 가속화에 따른 주거비 부담 대책없는, 전월세상한제는 득보다는 실이 많을수도
- 월세카드, 세임자들은 카드로 월세결제하고 집주인들은 카드회사를 통해서 월세받는다면?
- 빠르면 내년 하반기부터 전세 가격은 내릴 요인있다
- 집주인이 보증금을 돌려주지 못하게 되는 역전세난 대비책은?
- 중요한 것은 임대인과 임차인이 대등한 권리를 갖는 것
[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']
■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~20:00)
■ 방송일 : 2016년 5월 17일 (화) 오후 7시 5분
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 김현아 당선자 (새누리당)
(사진=자료사진)
◇ 정관용> 저희 시사자키에서는 이번 20대 국회에 새로 입성하는 각 분야에서 전문성을 갖춘 각 당의 새로운 얼굴들을 차례로 만나보려고 합니다. 오늘이 그 첫 순서인데요. 지금 부동산 문제. 특히 전월세 문제 아주 심각하죠. 그래서 모셨습니다. 부동산 전문가로 이번에 새로 입성하게 된 새누리당의 비례대표 김현아 당선자를 초대했습니다. 김현아 당선자 어서 오십시오.
◆ 김현아> 네, 안녕하세요. 김현아입니다.
◇ 정관용> 건설산업연구원의 연구위원으로 계셨었죠?
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 거기 몇 년 계셨어요?
◆ 김현아> 올해로 22년 있었습니다.
◇ 정관용> 오래 계셨네요. 한국건설산업연구원? 이건 어떤 곳이죠?
◆ 김현아> 민간재단법인의 형태의 민간연구소고요. 건설협회하고 건설공조조합이 출연해서 만든 일종의 건설산업 전문연구원입니다.
◇ 정관용> 보통 그냥 제목만, 연구원 제목 보면 정부출연연구기관 아닌가 할 텐데 그게 아니군요.
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그리고 건설협회 등등이 출연했다면 이건 건설회사가 만든 연구소군요?
◆ 김현아> 회사라기보다는 산업을 중점적으로 하는 거고요. 회사들이 직접 출연했다기보다는 공제조합이라고 하는 일종의 또 다른 조직에서 출연해서 만든 재단이니까요.
◇ 정관용> 어쨌든.
◆ 김현아> 건설산업과 관련된 연구를 주로 많이 하는 산업전문연구기관입니다.
◇ 정관용> 건설회사들의 이해관계를 반영하는 연구기관 아닌가요?
◆ 김현아> 많은 분들이 그렇게 오해를 하시는데요.
◇ 정관용> 오해가 아니라 이해 같은데.
◆ 김현아> 아닙니다, 어떤 연구 분야에 있어서는 굉장히 첨예한 부분들이 있는데요. 사실 우리나라의 많은 산업연구원들을 보시면, 업계들 간의 이해라는 건 굉장히 수시로 바뀔 수가 있기 때문에 사실 궁극적으로 산업의 발전이 그 업체들한테도 다 도움이 되고요. 거기서 연구하시는 연구원들 대부분은 사실은 산업의 바람직한 방향에 대해서 연구를 하고 있다고 보시면 되고요.
◇ 정관용> 건설산업이 발전해서 건설회사들이 돈을 번다는 얘기는 집을 사려고 하는 사람들 입장에서는 손해 아닌가요?
◆ 김현아> 그런데 사실은 제가 그런 부분에 많이 기여를 한 것 같은데, 저희 연구원은 주택 부동산만 연구하는 기관은 아니고요. 저희 연구원에서 주택이나 부동산 부분은 사실은 굉장히 경미하고.
◇ 정관용> 그럼 어떤 부분을?
◆ 김현아> 건설 매니지먼트 CM이라는 제도도 있고요. 건설기술과 관련된 것도 있고요. 입낙찰 제도라는 것도 있고 또 건설하도급. 이러다 보니까 건설과 관련된 굉장히 많은 분야의 연구들을 하고 있습니다. 그런데 아무래도 제가 좀 언론에 많이 노출이 돼서 그런지 집값 이런 거하고만 연관을 시키시는데 사실 그렇지는 않습니다.
◇ 정관용> 지금 현재 우리 부동산 전체에서 제일 큰 걱정거리가 뭡니까? 집값이 앞으로 더 떨어질지 모른다, 이런 측면입니까? 아니면 지금 몇 년째 계속 오르고 있다. 전세도 그렇지만 월세로 전환하면서 월세 가격도 덩달아 뛰고 있다, 이쪽입니까, 어느 쪽이 제일 큰 문제예요?
◆ 김현아> 지금 가장 사실 당면한 문제는 전월세를 비롯한 임대차 시장의 문제라고 볼 수가 있고요.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 김현아> 하나는 또 조금 짚고 넘어가야 되는데 계속 오르는 게 맞는데요. 월세는 사실 월세 전환이 일어나고 있지만 월차임 자체는 조금 내려가거나 오르지는 않고 있습니다. 그러다 보니까 높은 보증금을 저리로 가져올 수 있는 일종의 고소득 임차인들은 상대적으로 저렴한 비용으로 임차를 하고 있지만, 상대적으로 소득이 낮고 월세를 낼 수밖에 없는 계층에 있어서는 주거비가 계속 늘어난다는 문제점이 있고요. 결국 예전에는 집을 가진 사람과 안 가진 사람의 그런 계층 간의 양극화였다면 이제는 집이 없는 사람들 관계에서도 양극화 과정이 심화되고 있고 전반적으로 거시경제가 안 좋은 상황이다 보니까, 사실은 지금 이게 주택시장의 가장 큰 화두이고 또 정부 정책으로서도 가장 역점을 둬야 되는 분야가 아닌가 생각합니다.
◇ 정관용> 왜 이런 현상이 벌어졌습니까? 전셋값은 계속 뛰고 또 아까 월세 자체로만 보면 조금 내려간다고는 하셨습니다마는, 사실 보통 전세에서 월세로들 많이 요새 전환을 시켜요, 집주인이. 그때 기준이 되는 돈이 전세가입니다. 전세가 원래 여기는 3억인데 그 중에 1억만 보증금을 받고 2억은 연 몇 %해서 월세로 받겠다, 이런 식으로 하잖아요? 그럼 전세가 계속 올라가고 있다는 얘기는 월세 전환하는 그 월세 부담도 커지고 있다, 이렇게 이해하는 게 맞는 것 아닙니까?
◆ 김현아> 그런데 월세가, 사실 시장의 스펙트럼이 굉장히 넓습니다. 저희가, 정부가 구분하고 있는 월세를 순수 월세 시장은 보증금이 2개월 치인 시장을 이야기하고요. 또 12개월부터 240배 정도 되는 준월세 시장이라는 게 있고. 240배 이상이 되는 준전세라는 시장이 있고요. 그러니까 사실 스펙트럼은 굉장히 많아서.
◇ 정관용> 그중에 순수 월세, 그 시장.
◆ 김현아> 아니면 준월세 시장에서는 조금 월세 부분이 부담액이 크지 않은데, 사실 준전세라고 하는, 그러니까 전세가 월세로 지금 전환되는 특히 보증금 규모가 큰 시장에 있어서는 사실은 지금 말씀하신대로 전세를 기준으로 월세를 전환하다 보니까, 부담이 굉장히 많이 커지는 게 있죠.
◇ 정관용> 그런데 이런 현상, 계속 올라가는 현상이 왜 벌어지는 겁니까?
◆ 김현아> 그러니까 사실은 지금의 전월세 시장에서 공급이 부족한 것은 아닙니다. 그런데 중요한 건 전세라는 제도가 사라지면서 많은 소비자들은 전세가 여전히 사실은 목돈만 있다면 굉장히 유리한 전세 임차방식인데요. 임대인들 입장에서는 금리가 낮다보니까 보증금을 받아서 운용할 데도 없고.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 김현아> 이걸 월세로 전환하면서 사실 임차 방식을 수급불균형. 그러니까 즉, 전세를 찾는 사람들은 더 늘어나는데 전세로 공급하는 사람들이 없다 보니까.
◇ 정관용> 줄어들고.
◆ 김현아> 이 수급불균형이 더 심해지고.
◇ 정관용> 그러니까 전셋값은 더 뛰고.
◆ 김현아> 그렇죠.
◇ 정관용> 거기에 기준을 하니까 반전세 이런 데들도 뛰고.
◆ 김현아> 네, 그렇습니다. 그런데다가 더욱 문제는 요즘 전세 매매비율이라고 그래서 전셋값이 매매값에서 차지하는 비율이 전국 평균이 70%가 넘어섰고요. 지역에 따라서는 80%? 또 어느 지역에서는 90%에 육박한다는 얘기도 있는데.
◇ 정관용> 매매가를 넘는 전세도 있다잖아요.
◆ 김현아> 그러다 보니까 이제 굳이 집을 사지 않아도 집을 빌리는 데 너무나 많은 돈이 들고요. 사실은 우리가 보통 임차로 집을 산다고 하면, 일정한 소득만 있으면 집을 빌릴 수 있어야 되는데 이제 목돈이 없으면 집을 빌릴 수가 없는, 사실 고액 보증금 시장이 형성된 우리나라 임대차 시장이 여러 면에 있어서 사실 지금 어려움을 주고 있고요. 또 하나 어려운 건 지금의 상황이 좀 고정된 상황이라고 하면, 여기에 맞는 극약처방을 쓰든 어떤 대체를 할 수가 있는데, 이 시장이 지금 계속 월세로 전환되고 있는 전환기적 시장이라는 겁니다. 그러다 보니까 어떤 정책적인 수단을 찾기도 어렵지만, 설사 그것을 쓴다고 하더라도 시장이 또 변화되기 때문에 이 불안요인은 사실은 우리가 조금 어느 정도 감내하면서 조금 더 다른 전월세 시장에 대한 맞이하는 그런 준비가 필요한 시기라서 참 정책적으로도 어렵고 그것을 견뎌내는 국민들도 어려운 시기라고 생각이 됩니다.
◇ 정관용> 이 월세로 전환해 나가는 이 추세는 이제 못 막는 거죠?
◆ 김현아> 아무래도 저금리가 지속된다고 하면 아마 이걸 거스르기가 어려울 거라고 보고 있고요.
◇ 정관용> 국제적인 평균에서도 전세라고 하는 건 우리나라에만 있는 독특한 제도잖아요, 사실.
◆ 김현아> 사실 몇 군데 남아 있다고는 하는데 굉장히 독특한 구조이고요. 월세가 보편화된 어떤 임차방식이라고 볼 수가 있습니다.
◇ 정관용> 이런 큰 변화의 흐름에 정책적으로 어떻게 대응하느냐가 이제 두 갈래의 방향이 있습니다. 하나는 어떻게 박근혜 정부가 그 동안 계속해 왔던 것인데. 전세를 추구하는 사람들에게 집을 사라. 그래서 전세 수요를 좀 줄이자. 그럼 전셋값도 잡을 수 있다, 집을 사라고 하면서 무슨 담보비율이니 이런 것들 낮춰가지고 빚을 더 쉽게 내게 해 줄 테니 집을 사라, 그런 정책을 몇 년 동안 썼어요. 최근엔 또 바꾸긴 했습니다. 그런데 그렇게 했는데도 약간 일부 분양시장이나 이런 데서 좀 거래도 있었고 했습니다마는 전셋값 뛰는 걸 전혀 못 잡았어요. 이거 어떻게 생각하십니까?
◆ 김현아> 그러니까 전셋값이 그럼에도 불구하고 지금 평균적인 숫자로는 좀 둔화되고 있는데요. 분명한 건 한 2, 3년 전에는 전세 수요를 매매로 돌리는 게 굉장히 유효한 정책이었다고 보고 있습니다마는, 이제는 그것 갖고는 전월세 시장을 좀 잡기에는 한계가 왔다. 저는 분명히 보여지고요. 지금 정부가 조금 미진하기는 하지만 주거비 부담을 낮추는 쪽으로 정책 방향을 선회하고 있는데, 이제는 사실은 매매로 전환하는 것보다는 실질적으로 늘어난 주거비 부담을 줄일 수 있는 정책에 초점을 맞추는 건 분명히 맞다고 보여지는데. 정부가 지금 계속 내놓고 있는 정책이 사실 그렇게 국민들이 체감할 수 있는 정책으로 다가오지 못하다 보니까, 시장에서는 이 주거비 부담을 낮추는 정책에 대해서 많은 분들이 여전히 충분하지 못하다고 생각을 하시고 여러 가지 주거비 부담의 어려움을 겪고 계십니다.
◇ 정관용> 그러니까 빚을 더 내게 해 줄 테니 집 사라고 하는 정책은 틀렸던 것 아니에요?
◆ 김현아> 아니요, 저는 그렇다고 생각하지는 않고요. 분명히 2, 3년 전에는 그게 유효했고. 그런데 우리가 돈을 더 많이 빌려도 집을 살 수 있는 사람이라는 게 전체 소득, 스펙트럼에서 보면 한계가 있죠. 그래서 이제는 그것은 좀 어려운 시기는 분명히 왔다고 보여지고요. 또 하나 지금 뭐 금리는 안정적이지만 요즘 기업의 구조조정이라든가 그런 여파로 인해서 또 거시 경제가 안 좋다 보니까.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 김현아> 이제는 소득의 증가를 기대하기 어렵고. 오히려 소득의 단절이나 소득의 감소를 걱정해야 되는 상황이다 보니까, 사실 매매 전환에 대한 부분이 여기서도 많이 좀 걸림돌이 될 거라고 봅니다.
◇ 정관용> 가계부채 1200조 이런 것만 남긴 것 아닌가요?
◆ 김현아> 아, 그 부분은 저는 변명 아닌 변명을 하고 싶은데요. 사실은 저희가 LTV 비율을 좀 낮출 때는, 집을 사는 것으로 대출을 일으켰던 것보다는 제2금융권에 대출을 받았던 사람이 조금 금리가 낮은 제1금융권 대출을 받아서 차환하는 수요가 많이 있었습니다. 그래서 사실은 가계로 보면 주거비 부담을 조금 이자 부담을 줄일 수 있는 효과가 있었고요. 사실 조금 대출 규제 완화를 위해서 주택시장이 활황을 보였던 것은 작년 한 해였고요. 작년 한 해는 말씀하신대로 조금 무리해서 집을 산 사람도 대출의 효과를 봤고. 또 어떻게 좀 가계 운용자금을 집을 담보로 해서 대출하는 사람들도 대출의 힘을 봐서, 사실은 대출 완화를 통해서 주택시장이 활성화 됐던 건 작년 한 해였다고 보여지고. 그게 조금씩 우려로 제기가 되면서 최근에는 좀 둔화되는 양상을 보이고 있고요. 그러다 보니까, 대출 규제 완화가 사실은 약간의 긍정적인 효과와 부정적인 효과를 지금 다 가져왔다고 보는데.
◇ 정관용> 방금 말씀하신 긍정적 효과는 작년 한 해.
◆ 김현아> 아니요, 재작년에 이제 처음에.
◇ 정관용> 반짝 경기 그거네요?
◆ 김현아> 아니요, 반짝 경기보다는 저는 그 전에 조금 간과하는 것이 사실은 서민들이 제1금융권의 대출 문턱이라는 게 굉장히 높았거든요. 그래서 저는 오히려 그것이 더 긍정적인 효과라고 보여집니다.
◇ 정관용> 자, 어쨌든 이제 매매로, 매매 시장을 활성화해서 전세 잡아보자는 건 이제 안 된다.
◆ 김현아> 네. 이제는 한계가 왔다고 보여집니다.
◇ 정관용> 그러면 임차인들을 보호하는 정책이 필요하다. 그 동안 야당 쪽에서는 계속 전월세상한제, 계약갱신청구권제도 이런 거 도입하자고 했는데 계속 여당은 반대해 왔습니다. 또 건설산업연구원도 반대해 왔고요.
◆ 김현아> 네. (웃음)
◇ 정관용> 왜 이게 안 되는 거죠?
◆ 김현아> 그러니까 사실 전월세상한제는 지금 법에도 5% 상환이 걸려 있는데요. 지금 야당에서 이야기하는 전월세상한제는 계약갱신청구권이 패키지로 묶여 있는 전월세상한제입니다.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 김현아> 그래서 계약갱신을 한 번 더 할 수 있자는 조건을 주자는 건데요.
◇ 정관용> 그러면서 몇 % 이상 못 올리게.
◆ 김현아> 네. 그런데 지금 임대료 상환 자체가 집값의 80%, 90%까지 전세가 와 있다보니까 사실 가격 상승률을 5%로 제한하는 건 별로 의미가 없는 것 같습니다. 5%를 올려봐야 두 번 정도 올리고 나면 집값이 같아지니까요. 그러면 핵심은 계약갱신청구권이라고 볼 수 있죠. 그런데 계약갱신청구권을 저희가 2년에서 3년이든 4년이든 확대를 하게 되면, 이것으로 얻는 효과는 지금 현재 계약을 하고 있는 분들에게는 굉장히 큰 도움이 됩니다. 그런데 일단 새로 계약하시는 분들한테는 공급물량이 더 줄어드는 효과가 있고요.
◇ 정관용> 이 사람한테 주면, 일단 4년은.
◆ 김현아> 3년 정도 지금 얘기를 하고 있으니까 어쨌든 3년이 묶이는 효과가 있고요. 또 하나는 계약갱신청구권하고 전월세상한제하고 같이 묶여 있다 보면, 집주인으로서는 임대료를 올릴 요인이 있는데. 앞서 말씀드린 것처럼 집값의 80%가 전세이다 보니까, 이제 올리기보다는 월세로 전환되는 게 훨씬 더 많다는 거죠. 그러면 지금의 계약갱신청구권은 사실은 월세 가속화를 굉장히 부추길 수 있는 요인들이 있습니다. 그래서 저는 전월세상한제라는 것을 그렇게 아무런, 월세 가속화에 따른 주거비 부담에 대한 대책이 수반되지 않은 상태에서 이루어지게 되면, 사실 지금의 월세 전환이 더 가속화되고 사실 지금 소득이나 이런 것들에 대한 감소가 우려되는 상황에서는 저희가 얻을 수 있는 득보다는 실이 많다고 보여져서요.
◇ 정관용> 그런데 그렇게 하면서 월세를 어디까지만 하도록 제한하는. 이렇게 하면 되지 않나요?
◆ 김현아> 그런데 이제 우리나라의 월세는 또 아까 말씀드린 것처럼 보증금과 월세가 같이 변환되는 구조이기 때문에요. 저희가 전월세 상한율이라는 것을 보통 많이 조절하려고 하는데 전월세 상한율이 무조건 낮으면 좋을 것 같지만 전월세 상한율을 낮춘다는 건 보증금의 규모를 크게 한다는 것이고요. 또 전월세 전환율이 높다는 건 보증금이 작은 거라서 사실 그것을 회피할 수 있는 방법은 굉장히 많습니다.
◇ 정관용> 그런데 제가 알기로 주요 선진국, 특히 주거복지가 되어 있는 나라들일수록 심지어는 지역에 따라서 어느 도시의 어느 지역은 월세를 얼마 이상은 받으면 안 된다. 이런 규제까지 다 있지 않습니까? 우린 그런 게 전혀 없잖아요.
◆ 김현아> 네. 그러니까 지금 전월세상한제가 사실 구체적으로 논의되자고 하자면, 그런 지역의 한정이라든지 또 월세 보증금, 아니면 보증금 얼마 이하의 주택에 대해서 적용해 보자고 하는 합의가 먼저 필요합니다. 그런데 지금 논의되고 있는 것은 사실 보편적으로 모든 전월세에 다 도입하자고 하는 거니까 사실 그거는 좀 과도한 보호일 수가 있어요. 고액 전세자들도 다 보호할 수 있는 부분이기 때문에. 그런데 워낙 사실 이게 첨예하게 대립되다 보니까 그런 세부적인 기준을 논하기보다는 이것의 도입이냐, 아니냐만 갖고 사실 우리가 논쟁을 벌이고 있고요. 그래서 저는 사실 지금의 상황에서 전월세상한제보다는 실질적으로 우리가 주거비 부담을 낮출 수 있는 것에 좀...
◇ 정관용> 뭐가 있어요? 방법이.
◆ 김현아> 굉장히 기술적으로 어려운 부분이 있을 수 있고 아직은 제가 검토 중이라 여기서 이야기드리기 어렵지만 저희가 내년부터 임대소득과세가 유예됐다가 본격적으로 실현이 될 예정입니다. 그래서 이것에 대한 우려도 많이 있게 되는데, 저는 일단은 월세 카드를 도입했으면 하는 아이디어를 갖고 있는데요.
◇ 정관용> 뭐죠?
◆ 김현아> 저희가 월세를 그동안 집주인한테 직접 은행으로 송금을 하게 됐는데요. 월세를 카드로 지불하는 겁니다. 그러면 집주인들은 사실 카드회사를 통해서 월세를 받다 보니까, 연체 위험이 없고요. 그다음에 세입자들도 카드를 통해서 바로 결제를 할 수 있으니까 당장 은행에 현금이 없어도 조금 유예할 수 있는 부분이 있는데. 이게 이런 이점을 통해서 또 걷을 수 있는 것이.
◇ 정관용> 또 동시에 투명해지겠군요?
◆ 김현아> 그렇죠. 임대소득을 확보할 수 있다는 겁니다. 그리고 사실 우리가 월세를 내면서 집주인과 세입자들 간에 제 날짜에 돈을 부치느냐 안 부치느냐 갖고 논쟁이 있을 수 있는데요.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 김현아> 그런 임대관리도 굉장히 원활하게 해 줄 수 있어서 최근에 전세에서 월세로 가면서 사실 세입자들과 집주인과의 분쟁이 굉장히 많아지고 있습니다. 그래서 저는 이걸 좀 보편화해서 저희가 카드 마일리지 쌓듯이 월세를 꼬박꼬박 내면 그걸 현금 마일리지로 돌려받고. 지금 저희가 월세 소득공제라는 걸 시행을 했는데.
◇ 정관용> 그런데 이런 걸 도입한다고 해서 월세가 낮아집니까?
◆ 김현아> 월세가 낮아지지는...
◇ 정관용> 투명해진다는 것까지는 동의합니다. 또 거래가 조금 더 분쟁을 줄일 수 있다는 것 동의해요. 하지만 낮아지게 하는 효과는 어디서 발휘되나요?
◆ 김현아> 저는 월세가 낮아지려면 월세 공급이 늘어나게 되면 수급의 요인에 따라서 월세가 줄어드는데요. 아까 제가 처음에 준전세는 가격이 오르지만 월세는 가격이 조금 내린다고 말씀을 드렸는데 그게 사실은 월세로 내놓는 사람들이 많아지면서 나타나는 현상입니다. 그래서 저는 결국은 인위적인 가격 규제보다는 시장에서 작동하도록 하는 규제가 제일 좋다라는 측면에서 일단 가격규제는 안 하는 거로 하고 있고요. 또 하나 작년 연말에 저희가 논의가 있었는데 과잉공급 얘기가 있습니다. 주택이 작년에 공급이 너무 많았기 때문에 2, 3년 뒤에 문제가 있을 것으로 보여지는데요. 저는 그 문제에 대해서 사실 여전히 가능성이 있다고 보면, 사실은 빠르면 내년 하반기부터 전세 가격은 내릴 요인이 있습니다.
◇ 정관용> 공급이 많아지기 때문에.
◆ 김현아> 많아지면서요. 그러니까 결국은 사실은 가격 상한에 대한 이슈보다는 저는 오히려 전셋값이 내려갔을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 못하게 되는 역전세난의 우려가 있을 수 있어서 오히려 저는 지금부터라도 전세를 다 주지 않고 일부 월세로 주면서 전셋값이 내릴 때에 대한 대응이 필요하다고 보여지는데요. 그러려면 일부를 월세로 줘야 되고 그 월세에 대한 부분을 주거비 부담을 줄이는 방법은 월세 카드가 답이라고 보여지는 겁니다.
◇ 정관용> 그래도 여전히 시장에 맡겨야 한다. 또 시장이 다행스럽게도 공급이 좀 늘어났으니까 전세가 내려갈 가능성도 보인다. 그런데 그 전망이 안 맞을 수도 있단 말이에요.
◆ 김현아> 그런데, 제가 보는...
◇ 정관용> 왜 가격 규제는 그렇게 반대하십니까?
◆ 김현아> 제가 선진국의 많은 전월세상한제가 있는 국가들을 보면, 말씀드린 것처럼 특정 보증금 이하라든가 특정 지역에서는 사용하고 있지만, 이걸 보편적으로 쓰고 있는 나라는 없습니다.
◇ 정관용> 그러니까 특정 지역, 특정 보증금 이하라도 왜 도입 못 할까요?
◆ 김현아> 아까 제가 말씀드렸잖아요. 보증금이라는 게 예를 들어서 1억원 미만의 보증금에만 월세를 적용한다고 하면 집주인은 보증금을.
◇ 정관용> 올려버리고.
◆ 김현아> 올려버리고 월세를 줄이는 거죠.
◇ 정관용> 빠져나가고. 특정 지역별로 하면요?
◆ 김현아> 지역별로 하면 그 지역의 스펙트럼이 사실은 그 지역에 현재 임대차가 굉장히 다양하게 있는데 그 지역을 한다고 해도 그럼 그 지역이라는 게 아까 제가 말씀드린 보증금이 높은 사람들은 이미 전월세 전환율이 낮은 상태로 적용되고 있는데 그게 우리가 정말 보호해야 되는 대상이냐라고 했을 때 사실은 굉장히 규정하기가 어렵습니다.
◇ 정관용> 그래요. 아무튼 월세 카드라고 해서 투명화를 해 보자. 그리고 이런 걸 통해서 시장의 월세 공급 물량들이 좀 늘어나면 가격도 잡을 수 있을 것이다. 현재까지는 거기까지군요?
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그밖에 이번 20대 국회 내에서 내가 꼭 해 보고 싶다 하는 부동산 관련 정책이 있다면.
◆ 김현아> 저는 지금 임대차보호법을 사실은 제가 의정활동 하면서 제일 먼저 다루고 싶은 법이라고 발표를 하고 있는데요.
◇ 정관용> 어떻게 바꿔야 합니까?
◆ 김현아> 지금 임대차보호법이 말씀하신 대로 전월세 전환율이라든가 임대기간보호 이런 것들 내용을 담고 있는데 그 보호법의 내용이 그게 다입니다. 사실 저희가 보증금을 내면서도 그만한 품질의 주택을 공급받고 있는지 어떤 주택의 품질, 유지 보수와 관련된 내용은 법에서 아무 것도 규정하고 있는 것이 없어요. 그래서 요즘 보시면 가격문제가 가장 핫한 이슈인 것 같지만 사실 내가 살고 빌려 있는 집이 막 누수, 곰팡이 이런 건데, 이런 것들을 어디 가서 보호받을 수 없고 집주인하고 사사로이 다퉈야 하고 이런 불편함이 굉장히 많습니다. 그래서 저는 앞으로 가격 문제는 제가 예상하는 바로는 공급이 늘어나면서 어느 정도 안정을 탔는데 우리가 이렇게 가격이 내려가면 내려갈수록 이런 부분에 대해서 더 사람들이 신경을 쓰게 된다고 하면 임대차보호법에서 어떤 임대주택의 품질, 또 그런 것과 관련된 집주인과 세입자들 간의 분쟁. 또 거기에서 이루어지는 세입자들의 권익보호, 이런 것들을 법에 담고 있습니다.
◇ 정관용> 유지보수 등등해서 임차인의 권리를 좀 확실하게 하는 그런 법들을 좀 만들어보고 싶다?
◆ 김현아> 네.
◇ 정관용> 그렇게 화끈하게 들리지는 않습니다. 이 방송 들으시는 청취자분들도 아니, 가격을 제대로 통제하는 그런 거 하겠다는, 왜 그 말씀은 끝까지 안 하시는지.
◆ 김현아> 그런데 제가 연구자로 있을 때 사실 느꼈던 아쉬움이라든가 이런 건데요. 정책이 자꾸만 새 것만 좋은 건 아니고요. 센 것만 좋은 것은 아닙니다.
◇ 정관용> 그런데 기존 정책으로 하니까 지금 이렇게 수십 년 동안 서민들은 계속 고통만 받아온 것 아닙니까.
◆ 김현아> 그런데 거기에 다 동의할 수는 없고요. 제가 좀 역점을 두고 싶은 부분은 사실은 좀 미미하지만, 그런 것들이 저는 근본적인 치유가 될 수 있다고 보고 있고요. 결국 임대인과 임차인 간의 대등한 권리를 갖게 하는 것 자체가 대항력을 갖는 것이 주택 시장에서 많은 부분들을 바꿀 수 있다고 생각합니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 오늘 다른 얘기들은 별로 거론 안 했습니다마는 공공임대주택 같은 거 늘리고 이건 기본적으로 동의하시는 거죠?
◆ 김현아> 지금 그건 여야 간에 이론이 별로 없습니다.
◇ 정관용> 별로 차이가 없으니까.
◆ 김현아> 네. 그래서 저는 그건 별로 큰 문제가 아닌 것으로 보여집니다.
◇ 정관용> 그동안 22년 동안 연구자로 여러 가지 공부하신 것 4년 안에 다 쏟아 부으셔서 진짜 서민 주거난 해결에 큰 기여를 해 주시기 바라겠습니다.
◆ 김현아> 네, 감사합니다.
◇ 정관용> 오늘 월세 카드라는 새로운 아이디어를 하나 들었네요. 오늘 나와 주셔서 고맙습니다.
◆ 김현아> 네, 감사합니다.
◇ 정관용> 새누리당 비례대표 김현아 당선자, 함께 만났습니다.