- 집값 하락 불가피, 실물경제 상승 토대 없어
- 인위적 부양, 거품 키워 급락으로 이어질 것
- 거품 적절히 빼고 토건경제 축소시켜야
■ 방송 : CBS 라디오 <박재홍의 뉴스쇼=""> FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 박재홍 앵커
■ 대담 : 조명래 (단국대 교수)
정부가 지금 부동산 경기 부양을 위해서 백방으로 노력하고 있죠. 하지만 지금의 인위적인 부양책, 부작용만 낳을 것이고. 집값도 조만간 급락할 것이다, 또 이러한 분석이 곳곳에서 나오고 있습니다. 앞으로의 집값 전망 그리고 정부의 부동산정책의 효과, 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님과 짚어보겠습니다. 교수님, 안녕하세요.
◆ 조명래> 네, 안녕하세요.
◇ 박재홍> 지금 주택거래가 활성화되고 있고 집값도 점차 오를 것이다, 이게 우리 정부의 분석인데. 교수님은 어떻게 보고 계십니까?
◆ 조명래> 집값이 떨어질 것으로 보고 있는데요. 한국감정원이 최근에 낸 전망보고서를 보더라도, 상반기는 저금리라든가 전세 물량 부족이라든가 매매 수요 전환이라든가 이런 것 덕분에 주택가격이 1.8% 올랐습니다마는, 하반기에는 가계부채대책이라든가 경제성장률 둔화라든가 금리인상이라든가 이런 요인에 의해서 1.1%로 떨어질 것으로 예상을 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 그렇다면 정부 전망과는 좀 다르게 보시는 거네요?
◆ 조명래> 그렇습니다. 저는 집값이 오를 수 있는 토대라든가 실물경제 조건이 갖춰져 있지 않다고 보기 때문에 지금까지 올랐던 것도 상당히 예외적이다, 이렇게 판단하고 있습니다.
◇ 박재홍> 그렇다면 2년 후에 집값이 급락할 것이다, 이런 전망도 나오고 있는데. 그러면 이 부분에 대해서 동의를 하시겠네요?
◆ 조명래> 올해 신규분양이 많이 이루어지고 있습니다. 다른 상반기 아파트의 신규물량을 보게 되면 한 22만 가구 정도 되는데, 이것이 지난해의 같은 기간에 비해 2배 정도 되는 물량입니다. 하반기도 한 16만 정도 지금 분양이 될 전망인데요. 과잉분양은 2년 뒤 입주할 기간이 되면, 집을 팔고 이런 여러 가지 전매가 되는 과정에서 과잉전매가 되고 과잉공급이 될 수 있는 가능성이 있는 것이죠. 여기다가 경기성장의 둔화라든가 소득감소라든가 이런 정도 조건과 맞물린다면, 이 가격하락은 더욱더 깊어질 수 있는 가능성이 있다고 봐야 되죠.
◇ 박재홍> 그러니까 신규분양이 늘고 있고 또 기존 아파트를 처분할 경우에 공급과잉 현상이 나타나기 때문에 집값이 급락할 우려가 있다, 이런 말씀이신 것 같네요.
◆ 조명래> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그러면 어떻게 해야 됩니까? 집을 언제 살까 고민하시는 분은 지금 집을 사지 말을 기다리셔야 하나요?
◆ 조명래> 많은 전문가들, 저를 포함해서 여러 전문가들이 가격이 하락할 것으로 보고 하락의 추세는 당분간 지속된다고 본다면, 특히 이제 과도한 대출을 끼고 주택을 사려고 하는 것은 지금의 시점에서는 신중해야 된다고 저는 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 그런데 이제 금리가 요즘 굉장히 낮지 않습니까? 그래서 집주인들은 전셋값을 많이 올리거나 월세로 돌리고. 그래서 전세집이 없잖아요. 그래서 이제 세입자들은 아예 이참에 빚을 좀 내서 집을 사자, 이런 전략으로 집을 사시는 분들이 많은데, 주택거래가 늘고 또 집값도 오르는 상승기조가 있을 것이라는 게 정부 예상 아닌가요?
◆ 조명래> 그게 정부가 주택경기 활성화라든가 인위적으로 가계부채를 뒷받침하는 정책을 내놓으니까 소비자들이 그런 신호에 따라서 예컨대 은행에 대출을 받아서 집을 사고 있습니다마는, 집값 자체는 대체적으로 하락하고 있는 겁니다, 전반적으로. 그렇기 때문에 저소득층이라든지 신세대들이 은행의 과도한 그런 대출을 일으켜서 집으로 사는 것은 사실은 미래의 가격하락에 따르는 위험을 안고 있지 사는 것이기 때문에 폭탄을 안고 사는 것 같은 그런 효과가 있다고 저는 보고 있는데요. 그게 유럽이 지금 그렇습니다. 유럽에서도 이탈리아라든가 스페인이라든가 네덜란드 같은 경우에는 집을 사도록 하는 정책을 줄곧 펴 왔고요. 반면에 독일 같은 경우에는 세입자들을 중심으로 하는 임대주택 정책을 펴왔는데, 특히 네덜란드 같은 경우에는 모기지제도를 완화하거나 집을 쉽게 살 수 있는 제도를 완화한 덕분에 집을 샀습니다마는 가격하락이 그만큼 더 심해져서, 특히 2008년 글로벌 경제위기를 겪을 때 독일이라든가 이런 나라에 비해서는 지금 말씀드린 네덜란드, 스페인, 이탈리아 이런 나라들은 가격하락에 따른 국민 경제 타격이 심하게 나타났던 그런 경험을 했던 바가 있습니다.
◇ 박재홍> 집값이 하락할 것이다, 이런 전망을 하시는데 얼마나 떨어집니까, 그러면?
◆ 조명래> 저는 집이 이제 일반 재화와 같은 그런 성격을 갖게 된다고 보고 있거든요. 과거에는 집을 사면 집값이 올랐습니다마는, 다른 물가에 비해서 많이 오르고 그랬습니다마는 지금 우리나라도 저성장 시대를 맞이하면서 집이 다른 어떤 상품과는 달리 특별하게 오를 수 있는 요인을 갖고 있지 않다고 보고 있거든요. 그렇기 때문에 지금 떨어진다는 것은 물가상승률이 1, 2% 정도인데 그 수준으로 돌아간다는 것을 의미하는 것이기 때문에 과거에 비해서 떨어진다, 이런 것이 되겠죠.
자료사진 (박종민 기자)
◇ 박재홍> 현 정부가 작년까지만 보면 그동안 줄기차게 빚내서 집을 사라 하는 그런 정책을 펼쳐왔었는데, 그런데 또 최근에는 가계부채 문제 때문에 은행 문턱을 조금 높이는 그런 정책을 내놨지 않습니까? 그럼에도 불구하고 부동산을 통한 경기부양 기조는 유지되고 있는데, 이런 상황은 어떻게 보십니까, 교수님?
◆ 조명래> 사실 부동산시장에서 매매수요가 전세수요로 바뀐 것은 벌써 2007, 2008년부터입니다. 그게 이명박 정부가 등장하는 시점과 맞물리는데요. 그럼에도 불구하고 이명박 정부부터 지금까지 정부의 부동산 정책은 끊임없이 주택시장을 살리고 특히 거래 활성화하는 쪽으로 매매 주택 활성화쪽으로 이렇게 정책을 펴왔는데, 제도로 보면 이와 같은 정부의 대응책은 사실 고목나무에 꽃 피우기 식 같은 그런 의미를 갖고 있다고 보거든요. 그만큼 시장의 수요는 매매로부터 임대라든가 이런 쪽으로 넘어가는데, 정부는 끊임없이 매매 활성화를 통해서 모든 것을 해결하려는 이런 정책을 줄곧 펴왔던 것이죠. 그렇게 정책을 펴온 까닭은 주택을 산업으로 바라보는 그런 관점에 의존해 있기 때문에 그렇습니다.
◇ 박재홍> 그런데 청와대 안종범 경제수석은 이렇게 말을 했습니다, 어제. 정부가 최근에 빚을 내지 말라는 기조로 바꿨다는 지적에 대해서, 정부가 언제 빚 내서 집 사라고 했냐, 그런 적 없다, 이렇게 해명을 했거든요. 이 해명은 어떻게 봐야 할까요?
◆ 조명래> 저는 그런 기조의 근거가 뭔지 잘 모르겠습니다. 또 뭘 의미하는지 잘 모르겠습니다마는 박근혜 대통령께서는 인수위 시절에 사람들이 집을 사지 않고 전세로 돌아가는 이 현상을 보고 비정상이라고 말씀하시면서, 이미 그때부터 정책을 시장거래활성화 특히 매매주택거래활성화쪽으로 급선회했고요. 특히 최경환 부총리가 부총리로 취임하면서부터는 내수경기의 진작이라든가 소득을 높인다든지 여러 가지 명분을 내세워서 이 DTI와 LTV규제를 완화하고 그동안 기준금리를 3번이나 주고 최저금리로 대출정책을 폈던 것은 한마디로 빚을 내서 집을 사라는 정책의 전형이기 때문에, 안종범 경제수석이 지적하시는 빚내서 집을 사란 정책을 쓰지 않았다는 건, 저는 그런 주장을 할 수 있는 정책의 내용이라든가 근거를 찾을 수 없습니다.
◇ 박재홍> 사실상 정책의 내용은 빚을 내서 집을 사라는 것을 유도한 게 명백한 사실인데, 그런 부분에서 아니다라고 말을 하니까 조금 당황스럽다는 분위기가 좀 많은 것 같습니다. 그런데 부동산 거품이 꺼지고 집값이 계속 하향 추세로 떨어지게 되면 우리 경제와 실물경제에 좋지 않은 영향을 끼친다, 이런 지적도 많이 있지 않습니까? 그래서 집값이 떨어지게 되면 우리 경제가 안 좋아질 것이다라는 불안함도 있는데, 이 부분은 어떻게 봐야 할까요?
◆ 조명래> 집값이 갑자기 많이 떨어지는 것은 바람직하다고 볼 수는 없죠. 하지만 집값 하락이 마냥 나쁜 것은 아니라고 저는 보는 게요. 우리나라 국민경제에서 토건건설업이라든가 부동산 관련 산업이 너무 비중이 큽니다. 이를테면 OECD 평균과 비교한다면, 같은 소득에 있어서 우리나라의 토건 건설업의 기준이 늘 2배 이상이 되는 겁니다. 그러다 보니까 자본이 생산적으로 활용되지 못하고, 국민의 자산도 부동산쪽으로 과도하게 치우쳐 있고 투기화돼 있고, 또 부동산 가격을 유지하기 위해서 지속적인 개발이 이루어져야 되고, 집값이 과도하게 높다 보니까 저소득층에 주거의 부담이 심화되고, 이런 것이 있기 때문에 저는 한국경제 선진화라든가 이런 것에 비해서는 부동산 경제를 일정하게 좀 적정 규모로 (축소시켜) 유지하는 이런 정책이 필요하다고 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 적정규모를 유지한다는 건 무슨 말씀이시죠?
◆ 조명래> 예컨대 우리나라 부동산중개업소의 수가 편의점의 4배가 되거든요. 지금과 같은 중개업을 유지하기 위해서는 부동산거래가 활성화가 되어야 된다는 거죠. 사실은 경제의 다른 부분이 활성화되거나 투자가 될 수 있는 이런 기회를 가로막는 하나의 중요한 원인이라고 보기 때문에, 저는 국민경제가 적정한 수준의 토건 건설이 유지돼야 되고, 또 가격도 선진국 같은 경우에는 주택 가격뿐 아니라 임대료에 대한 것도 이른바 공동임대료라든가 적정임대료라든가 혹은 적정가격지수라든가 이런 걸 가지고 시장을 어느 정도 선도하거나 조절하는 이런 역할들을 하고 있습니다. 그런데 우리나라 같은 경우에는 부동산경제 부분이 너무 과도하게 팽창되어 있다 보니까, 그런 정책을 펼 수 없는 그런 상황을 우리가 늘 가지고 있습니다. 그래서 저는 적정가격이라든가 혹은 거래가 상대적으로 실물경제에 비해서는 적정수준이 될 수 있는 것을 가지고 정부가 정책을 편다면, 그렇지 않을 때보다 훨씬 더 안정된 시장을 유지할 유지해 갈 수 있다고 보고 있습니다.
◇ 박재홍> 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 조명래> 감사합니다.
◇ 박재홍> 단국대학교 도시지역계획학과의 조명래 교수였습니다.
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