연합뉴스
금융당국이 다주택자 담보대출 만기 연장을 금지한 데 이어 실거주하지 않는 1주택자를 겨냥한 추가 대출 규제 검토에 착수했다.
 
총부채원리금상환비율(DSR) 사각지대 메우기와 주택담보대출 위험가중치(RWA) 규제 등을 통한 전방위적인 '대출 조이기'에도 나설 전망이다.
 

다주택자 물량 수도권 7500호…무주택자에게 기회될 듯

금융당국이 오는 17일부터 '4·1 대책'에 따른 수도권 및 규제지역 다주택자의 아파트 담보대출 만기 연장을 제한한다.
 
이에 따라 올해 만기가 돌아오는 1만 2천가구(2조 7천억원) 중 절반이 넘는 7500가구(62.5%)가 규제지역 물량으로 직접적인 영향을 받게 될 전망이다. 규제지역은 서울과 경기도 12개 지역이다.
 
금융권은 실수요가 많은 규제지역의 다주택자 매물이 시장에 풀리면서 무주택자들에게 기회가 생길 것으로 예상한다.
 

비거주 1주택 전세대출 규제 검토…'투기성' 기준이 관건

금융당국은 후속 대출 규제 마련에도 나선다. △투기성 비거주 1주택자 규제 △DSR 적용 범위 확대 △주담대 RWA 상향 등이 유력한 2차 규제 방안으로 거론된다.
 
금융위원회는 이같은 3개 분야에 대한 실무작업반을 가동하고, 우선 오는 7일 은행 여신 담당자들과 실무회의를 열고 시장 동향과 규제 방향 등을 살펴볼 예정이다.
 
지난해 9·7 대책으로 1주택자는 전세대출 보증한도가 3억원에서 2억원으로 조정됐다. 기존의 주택도시보증공사(2억원), 한국주택금융공사(2억 2천만원), SGI서울보증(3억원) 등의 한도를 일괄적으로 하향하면서다.
 
향후에는 투기성 비거주 1주택자를 대상으로 이들 기관의 보증을 제한해 전세대출을 원천 차단할 가능성이 거론된다.
 
다만 선의의 피해자를 막기 위해 구체적인 '투기성' 기준도 마련할 방침이다. 이재명 대통령도 지난 1일 X를 통해 "주거용인데 직장 등 불가피한 사유로 일시 비거주 하는 경우는 제외됨이 명백하다"고 밝혔다.
 

DSR 확대로 대출 조이고 주담대 RWA 상향해 공급도 줄인다

DSR 규제 대상인 전세대출 범위를 확대하는 방안도 검토 중이다. 앞서 금융위는 지난해 10월 DSR 적용 대상에 1주택자가 규제지역에서 받은 전세대출의 이자 상환분을 포함했다.
 
금융당국은 무주택자라도 고액 전세대출이라면 이자 상환분을 DSR에 적용하거나, 총액 1억원 이하의 소액 대출도 규제에 포함하는 방안 등을 검토하는 것으로 알려졌다.
 
또 은행 대출 공급을 줄이기 위해 주담대 RWA 규제 확대 가능성도 거론된다. RWA를 확대하면 같은 액수의 주담대라도 은행권의 보통주자본(CET1) 비율이 하락하기 때문이다.
 
금융당국은 지난해 9월 신규 주담대 RWA 하한을 15%에서 20%로 상향했다. 이를 통해 연간 최대 27조원 규모의 주담대 축소 효과가 나타날 것으로 예상된다.
 
이같은 현행 주담대 RWA를 25%로 추가 상향할 것으로 관측된다. 이억원 금융위원장도 지난 2월 국회 업무보고에서 "주담대 RWA를 추가로 25%까지 상향하는 방안을 검토하겠다"고 말했다.
 
여기에 고액 주담대의 경우 RWA에 가산치를 적용하는 방안도 검토될 수 있다. 현재 은행권 주담대 평균은 2억 5천만원으로 고액 주담대 기준은 3억~4억원대로 설정될 것으로 예상된다.