시장에서는 임대사업자 제도가 임대시장 안정에 기여할 수 있는 제도이지만 '과도한 혜택' 등 앞선 시행과정에서의 논란이 다시 불거지지 않도록 하기 위해서는 임대사업자들에게 제공하는 혜택의 적정선을 고심할 필요가 있다는 목소리가 나온다.
인수위 "임대등록물건, 서민주거안정 기여 불구 지원 축소…단계적 확대"
인수위가 언급한 등록민간임대, 임대사업자제도는 임대인에게 임대기간과 임대료를 규제하되 종합부동산세와 양도소득세 등 혜택을 주는 제도다.
문재인정부와 여당인 더불어민주당은 2017년 다주택자를 양질의 임대공급을 하는 집주인을 만들겠다며 등록임대 활성화 정책을 폈다. 임대사업자로 등록하면 임대료를 연 5% 이내로 올린다는 조건하에 전용 40㎡ 이하 소형 주택은 취득세와 재산세를 감면했다. 1주택만 임대해도 소득세를 줄여줬다. 다주택자에게도 △양도소득제 중과 배제 △장기보유특별공제 70% △종합부동산세 합산 배제 △건강보험료 부담 완화 등 혜택을 줬다. 세입자 주거 안정성을 위해 가급적 8년 장기임대 등록을 권장했다.
하지만 수요 억제 위주의 정책과 저금리 등이 맞물려 집값이 급등하자 '다주택자들이 자산 증식과 세금 회피 수단으로 임대사업자 제도를 악용해 집값 과열을 부추기고 있다'는 주장이 커졌다. 이에 문재인정부는 임대사업자 관련 혜택을 줄여갔고, 지난해에는 남은 혜택을 백지화시키며 사실상 제도를 폐지했다. 이 과정에서 "기존 등록 임대주택은 말소 시점까지 세제 혜택을 유지하겠다"던 김현미 전 국토부 장관의 약속도 지켜지지 않았고, 임대사업자는 정책신뢰도를 무너뜨린 대표 정책이라는 '오명'까지 얻게됐다.
"임대사업자 부활, 장기적 시장 안정에 기여…단기적 매물 잠김은 숙제"
신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장은 "임대사업자 혜택이 부활한다고 당장 시장에 신규 임대물건이 크게 늘지는 않을 것"이라며 "임대사업자제도 부활에 따른 신규 임대매물 등장과 그에 따른 시장 효과는 적어도 3년, 길게 보면 5년 이상 지나야 전월세시장 안정의 결과로 나타날 가능성이 있다"고 전망했다. 그러면서도 "민간임대물량이 늘어나면 집을 사지 않아도 장기간 안정적 거주가 가능해지기 때문에 주택 매수에 대한 초과 수요 등이 시장에 불안을 야기할 가능성은 상대적으로 줄어든다"고 분석했다.
다만 임대사업자에게 제공하는 인센티브 적정선에 대한 고민은 필요하다는 의견이 지배적이다.
한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장은 "현 정부에서 임대사업자 혜택을 늘렸다가 번복하는 과정에서 혼선이 있었고 소위 도심 민간임대주택 공급자들이 역할을 했던 전세 아파트 물량이 많이 실종된 것은 사실"이라며 "임대료 상한 제한 등 규제가 있는데 인센티브가 주어져야 임대인들이 임대주택 공급에 참여하는 것"이라고 말했다. 이어 "앞선 제도 시행 때는 너무 많은 인센티브를 제공해서 문제가 됐기 때문에 임대사업자들에게 제공하는 혜택의 적정선을 논의해서 (제도 부활을) 진행하면 양질의 주택을 저렴한 가격에 장기간 제공해 서민주거 안정에 기여하겠다는 제도의 취지를 살릴 수 있을 것"이라고 조언했다.
임대사업자제도 부활이 장기적으로는 시장 안정에 기여하겠지만, 수요자들이 선호하는 인기 지역의 임대등록 대상주택이 될 수 있는 매물 잠김은 숙제가 될 것으로 보인다. 윤석열 당선인의 공약대로 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트의 신규 등록이 허용되면 목동과 상계동 재건축 단지 등 최근 규제 완화 기대감에 몸값이 높아진 인기 단지의 소형아파트를 중심으로 매도 예정이었던 매물을 거둬들이는 매물 잠김 현상이 나올 수 있다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "소형아파트에 대한 임대사업자 신규 등록이 허용되면 이런 주택을 보유한 다주택자들은 양도세 한시적 중과 배제를 활용한 매도나 자녀에게 부담부증여, 임대사업자 신규 등록 등 3가지 중 하나를 선택할 가능성이 크다"고 전망했다.