국세청은 주택과 관련된 각종 세금에 대한 납세자들의 이해를 돕기 위해 행정안전부와 협업으로 '주택과 세금' 책자를 제작·발간했다고 4일 밝혔다.
주택의 취득·보유 및 이전 등 과정에서 발생하는 다양한 세금의 소관 부처가 달라 혼란을 겪는 납세자들의 불편을 해소하려는 취지이다.
올해 처음으로 발간된 이 책자는 수요자들이 주택의 취득부터 보유·임대·양도 및 상속·증여까지 단계별로 주택과 관련된 모든 세금을 한꺼번에 찾아볼 수 있도록 정리했다.
이에 각각의 세금에 대한 기본적인 세액계산 구조 및 계산사례 등을 제시했고 주요 질의회신 자료, 예규·판례도 함께 수록했다.
납세자들의 관심이 많은 양도소득세 비과세·감면 및 종합부동산세 합산배제 임대주택 등의 경우 2021년 개정내용을 상세히 반영했다.
'주택과 세금' 책자는 전국의 주요 대형서점 및 인터넷 서점에서 판매될 예정으로 이날부터 온라인 및 오프라인 구매가 가능하다.
국세청은 앞으로 누구나 쉽게 열람할 수 있도록 'e-book'으로 제작해 국세청 누리집에 게시할 예정이다.
다음은 주택과 세금에 제시된 주요 문답사례를 정리했다.
◇주택의 취득과 관련된 세금(취득세)
-주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지?
△조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용됩니다.
-전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은?
△취득세 : 5억원 × 1% = 500만원(①)
지방교육세 : 5억원 × 0.2% = 100만원(②)
농어촌특별세 : 5억원 × 0.2% = 100만원(③)
→총 납부할 세액 : 700만원(①+②+③)
◇주택의 보유와 관련된 세금(재산세, 종합부동산세)
-주택을 2인 이상 공동소유 하면 재산세 관련 혜택이 있나요?
△주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일합니다.
-상속받은 주택에 대하여 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞으로 재산세가 부과되나요?
△상속재산에 대하여 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 '주된 상속자'에게 재산세가 부과됩니다.
-'주된 상속자'는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당하는 것입니다.
-종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나요?
△종합부동산세 고지와는 별도로 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액은 취소됩니다. 다만, 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있습니다.
-배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는 경우, 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지?
△세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독소유한 경우에 1세대 1주택자 규정이 적용되는 것이나 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
◇주택의 임대와 관련된 세금(주택 임대소득)
-고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유하는 경우에 고가주택 해당여부 및 주택수 계산 방식은?
△고가주택에 해당되고, 공동소유자 간 합의로 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산합니다.
-주택 취득 시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입이 가능한지?
△주택임대 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입합니다. 다만, 채권자가 불분명한 사채이자는 제외합니다.
◇주택의 양도와 관련된 세금(주택 양도소득)
-2020년8월3일 매매로 취득한 조합원입주권을 2021년10월2일 양도하는 경우 양도소득세 세율은 어떻게 적용하는지?
△조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용합니다
-2021년1월1일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서, 1주택 상태에서 그 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터 기산하는지
△보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주기간을 계산합니다. 2021년1월1일 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.
◇주택의 무상이전과 관련된 세금(상속세 및 증여세)
-주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나요?
△증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매?감정?수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있습니다.
또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적?위치 등이 동일?유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함됩니다.
다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정 가능
주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상증법§61)에 따라 평가하며, 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격으로 평가합니다.
-주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나요?
△주택 증여와 함께 주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우
-수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고?납부하여야 하며,증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고?납부하여야 합니다.
-국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력하여 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인하여 증여세 탈루여부를 검증하고 있습니다.