■ 방 송 : FM 98.1MHz (18:25~20:00)
■ 방송일 : 2020년 9월 8일 (화요일)
■ 진 행 : 정관용(국민대 특임교수)
■ 출연자 : 김성달(경실련 부동산건설개혁본부 국장)
◇ 정관용> 아파트값 지금 떨어지고 있을까요? 8.4 부동산 공급대책까지 발표된 지 이제 한 달이 넘었습니다. 실제 시장 반응은 어떨까. 정부는 상당한 지역에서 가격이 하락한 거래도 나타나는 등 시장에서 쏠림 현상이 많이 완화됐다 이렇게 이야기를 합니다마는 또 많은 보도는 전셋값 폭등 보도도 이어지고 있고요. 해서 좀 종합적으로 보도해 보려고 경실련 부동산개혁본부의 김성달 국장을 스튜디오에 초대했습니다. 어서 오세요.
◆ 김성달> 안녕하세요.
◇ 정관용> 그러니까 정부가 7월, 8월 내놓은 대책들 국회에서 입법도 다 끝났고 공급대책도 구체적으로 내놨고. 할 건 다 한 거잖아요. 그리고 한 달 지났죠? 시장이 어때요?
◆ 김성달> 여전히 혼란스럽다는 말 먼저 드리고 싶습니다. 사실 주택 가격 변화를 보면 상반기 초반에 코로나 사태가 장기화되면서 가격이 하락하고 있었거든요. 그런데 그때 갑자기 반등하게 된 계기에 정부가 발표한 5.6 대책이 있었습니다. 5.6 대책으로 가격세가 다시 반등하니까 정부가 부랴부랴 6.17, 7월, 8.4까지 잇따라 대책을 내놨는데 그리고 지금 한 달이 지났거든요. 그런데 어떤 기대로 보면 가격이 떨어지는 것으로 기대를 하고 있지만 사실은 시장은 아직은 떨어지는 건 아니다. 거래가 일단 많이 일어나지 않고 있고요. 오늘 홍남기 부총리께서도 가격이 하락하는 아파트가 나오고 있다라는 거고 상승세가 둔화됐다고 하셨습니다. 가격이 전반적인 하락세로 가기로 보기에는 아직 이르다. 그리고 그렇게 갈 수 있을 만한 정부가 대책을 내놓은 것도 사실은 없어 보입니다.
◇ 정관용> 아니, 그런데 다주택자 중과세라든지 이런 등등등들은 자꾸 부동산에 매물을 내놓도록 압박하는 거잖아요. 그 효과가 아직 안 먹힌다?
◆ 김성달> 그래서 보고 있는 게 이 정부에서 계속했던 것이 다주택자에 대한 종부세 강화대책이 2013년 9. 13 때 한 번 있었고 이번에 또 거기서 추가로 나온 게 통과가 된 거잖아요. 그런데 사실 그런 것들에 대한 세부담을 느낀 다주택자들이나 또는 최근에 임대사업자에 대한 규제를 다시 강화하는 방안으로 나왔기 때문에 일부 임대사업자들은 급매물로 주택을 내놓기는 합니다. 그런데 사실 다주택자가 가지고 있는 주택 수는 700만 채라고 합니다. 그런 대대적인 매물로 나오기에는 여전히 미흡한 부분이 분명히 있다. 그리고 거기에 또 하나 최근에 우려스럽게 나타나는 것이 청약 과열입니다. 최근에 강남 대치동의 재건축 아파트 또 은평구의 재개발 아파트가 108, 160:1, 340:1 최대 청약 과열로 나타났는데 이것 역시 내 집 마련의 실수요자들은 집값이 떨어지는 걸 기대하고 있다면 정부 말대로 기다릴 텐데 그렇지 않게 시장을 읽고 있다는 거거든요. 정부 정책에서 뭔가가 더 나와야 된다 이렇게 보여지는 거죠.
◇ 정관용> 뭐가 더 나와야 되는 겁니까?
◆ 김성달> 제일 중요한 게 사실은 이 정부에서 계속했던 게 세제정책, 금융대출규제정책이었습니다. 거기에 이번에 임대차 3법까지 해서 세입자 보호도 강화하는 방향으로 가고 있는데 여전히 부족한 건 공급정책입니다. 그러니까 대대적인 공급 확대를 하겠다는 게 정부 정책인데.
◇ 정관용> 지난 8.4 대책이 그거잖아요.
◆ 김성달> 그렇죠. 5.6대책, 8.4 대책이 다 공급확대정책인데 그 공급이 누구를 위한 공급이냐는 거거든요. 오히려 시장을 자극하는 공급이면 서민들에게는 기회도 오지 않을 뿐더러 투기 세력들에게만 먹잇감을 안겨주는 그게 과거에 해 왔던 공급정책이거든요.
◇ 정관용> 오늘 홍남기 부총리가 내년 7월에 3기 신도시 3만 호 사전청약을 시작한다. 그러니까 소위 이건 홍남기 부총리가 직접 쓴 표현은 아니지만 영끌해서 부동산 사려고 하지 말고 신도시에 청약해라 이런 거잖아요. 이게 잘못된 정책이라는 거예요?
◆ 김성달> 그게 아니라 그 아파트는 지금 현재 문재인 정부에서 집값이 떨어져서 내 집 마련을 원했던 실수요자들에게는 도움이 안 될 수밖에 없는 게 사전청약입니다. 그것도 내년에 사전청약이기 때문에 이 정부에서는 한 채도 공급되지 않습니다. 그러면 믿고 기다려달라는 건데 그러면 절대적으로 가격에 대한 것들을 예시를 해 주셔야 되거든요. 가격 기준이 또는 그것이 이전에 해 왔던 그런 판매용 아파트가 아니라 서민들에게 지급하는 공공주택이라든지 아니면 그 분양을 하더라도 건물만 분양한다라든지 그 가격은 절대적으로 원가 중심이라든지 이런 원칙을 좀 확고하게 얘기해 주십사라는 게 공급정책이 앞서 나와야 한다. 그런데 사실 그런 것들이 빠졌거든요.
◇ 정관용> 3기 신도시의 이른바 6만 호는 전부 일반 분양이에요?
◆ 김성달> 분양도 있을 것이고 사전청약이니까 분양이나 또는 정부가 일정 기간 임대하다 분양하거나 장기임대인 거죠.
◇ 정관용> 그러니까 장기임대 같은 게
◆ 김성달> 장기임대 같은 건 나올 수 없는 거죠. 왜냐하면 장기임대는 사전청약 대상이 아니죠. 공급이 어느 정도 일어난 후에 장기임대로 갈 수 있는 건데 정부 계획으로는 장기임대 비중은 여전히 절반이다라는 임대 비중이 절반이라고는 하세요. 그런데 50%는 팔리는 거거든요. 그 50%가 시장에 어떤 영향을 주느냐. 과거에 보니까 오히려 주변 시장을 들썩거리면서 악순환 관계를 주고받았다라는 거거든요. 그러면 오히려 50%도 철저하게 원가 중심에서 주변 집값을 떨어뜨리는 역할을 하든지 아니면 그 50%도 다 공공주택으로 가져가든지 이러한 시스템의 개혁을 제시해 달라는 겁니다.
◇ 정관용> 그래도 이번 3기 신도시는 전체 물량의 50%가 장기임대래요?
◆ 김성달> 장기임대가 아니라 임대입니다. 정부가 지금까지 공급해 왔던 임대가 장기임대는 20%밖에 안 차지하고 있고 상당 부분은 일정 기간 임대하다가 다시 팔리는 아파트가 상당수 차지했기 때문에 이번에 공급되는 50%를 임대로 공급하겠다고 했는데 그 50%도 장기인지 그 안에 또 단기가 얼마나 들어갔는지는 알 수가 없는 상황이죠.
◇ 정관용> 나머지 50%는 그냥 일반 분양이고? 이게 제가 신도시 계획이나 이런 문재인 정부의 공급대책이 나올 때마다 우리 정부는 100% 장기임대하겠다는 얘기 왜 못합니까라고 정부 당국자한테 여러 차례 물었는데, 그건 왜 못해요?
◆ 김성달> 저희들이 이러한 것들을 사업을 주도하는 게 공기업이 사업장이지 않습니까? 같이 정책을 하기 위해서 미팅을 하면 이 부분을 위해서 어떤 논리를 갖고 계시냐면 적자다, 임대는 적자다. 그리고 또 하나는 그러면 싸게 공급하세요. 그래야 서민들도 살 수 있는 기회가 생기는 거 아닙니까? 그러면 싸게 공급하면 개인이 로또다. 그런 논리를 가지고 있으니까.
◇ 정관용> 분양받은 다음에 어차피 값이 뛰니까.
◆ 김성달> 그런데 이 두 개의 논리가 저희가 동의할 수 없는 게 임대료도 정부가 기금 지원해 주고 임차인이 임대보증금 내고 들어가는 구조고 매달 임대료를 냅니다. 절대적으로 굴러가는 과정에서 사업자의 계속되는 손실이 많지는 않습니다. 그리고 로또라고 하지만 사실은 파는 순간 공기업 로또에 대한 것들도 사실은 문제거든요. 공기업도 아파트를 받는 수분양자들도 로또가 되지 않게 하는 방법이 공공주택으로 가거나 아니면 건물만 분양하거나 아니면 그걸 다시 환매할 수 있는 환매조건부로 가거나 이런 다양한 방안들이 있는데 그걸 검토하지 않고 이렇게 하시니까 의지가 없다 이렇게 보여지는 거죠.
◇ 정관용> 그동안에 경실련에서 줄곧 주장해 온 게 다주택자들에 대한 중과세, 양도세까지 포함해서 그다음에 임대차 보호를 위한 법안 빨리 만들어라. 그건 다 했잖아요. 그런데 지금 비어 있는 건 공공 그리고 저가 공급대책이 빠져 있다.
◆ 김성달> 공급 시스템이 지금 현재 비싼 집값에는 정부가 조금 가장 어떻게 보면 우선적으로 해야 되는 거다라고 보여집니다. 일단 투기가 생기지 않도록 하고 가격이 오르지 않도록 하는 게 초점이 돼야 되는데 정부는 가격이 오르면 그걸 환수하는 방법에 사실 치중했었던 거거든요.
◇ 정관용> 오히려 가격을 떨어뜨리게 하려면 저가의 매물이 많이 나와야 되는 거죠.
◆ 김성달> 그리고 다주택자들이 가지고 있는 보유주택을 시장에 내놓게 하는 것도 사실은 집값이 떨어질 때 시장에 나오는 거거든요.
◇ 정관용> 맞아요. 그러려면 저가 주택 공급.
◆ 김성달> 그게 지금은 오히려 시장에 필요하고 그걸 3기 신도시처럼 수십만 호 공급할 필요는 없다. 정부가 가지고 있는 요지의 국공유지를 제대로만 공급하더라도 시장에 분명한 신호로 갈 것으로 저희는 보여집니다. 그런데 정부는 그걸 안 하려고 하다 보니 자꾸 이제 다른 정책으로 가는 것 같습니다.
◇ 정관용> 그다음 임대차 3법 관련해서 전셋값이 천정부지로 뛴다. 이런 보도가 계속 나오고 있거든요. 맞아요?
◆ 김성달> 전셋값이 오르고 있는 건 맞습니다. 그리고 전세물량 자체가.
◇ 정관용> 줄어들고 있고.
◆ 김성달> 그런데 이렇게 하는 것이 임대차3법 때문이라기보다는 임대차3법은 세입자 보호를 위해서 나온 법의 방향은 맞다. 그런데 정부가 사실 준비 없이 한 것도 있습니다. 정부의 원래 계획상으로는 단계별 검토였는데 올해 갑자기 부랴부랴 이걸 법으로 통과를 시킨 거거든요. 그러면 그게 시행하는 데 있어 부작용을 최소화할 수 있는 것이 임대차 시장의 투명성이 제고가 돼야 됩니다. 그게 전월세신고제가 시행이 돼야 되는데.
◇ 정관용> 언제부터 시행이죠?
◆ 김성달> 그걸 정부는 내년부터 하겠다는 거거든요. 그건 정부가 시스템을 구축해서 바로 시행했어야 했고 문재인 정부에서 준비해 왔다면 이걸 미룰 이유가 없는데 그 부분은 손 놓고 있다가 법 제정하면서 이런 혼란을 정부가 부추김 측면도 있는 것 아닌가. 제대로 하려고 했으 시스템 정비를 빨리 앞당겨서 지금이라도 좀 정부가 하셔야 이게 실효성을 나타낼 수가 있다.
◇ 정관용> 이 신고제를 해서 투명해지기만 하면 전셋값 안 오릅니까?
◆ 김성달> 투명해지면 일단은 정부가 현재 전월세제도를 악용하는 사례에 대한 정부의 감시 기능이 커질 수 있다. 정부는 실거주를 집주인이 하겠다고 하면 계약을 갱신하지 않아도 된다라는 조항이 있는 거거든요. 실거주 여부를 확인할 수 있으려면 전월세신고제가 돼서 국민들이나 누구나 볼 수 있는 상황이 돼야 되는 부분입니다. 그리고 전환율에 대한 것도 얘기를 하시고 계세요. 전환율도 사실 강제성이 없습니다.
◇ 정관용> 전세에서 월세로 전환할 때.
◆ 김성달> 그렇죠. 임대차 내용이 다 공개가 되고 정부가 파악을 해야지 강제성도 가지게 되는 지금은 그냥 법정 규정일 뿐이거든요. 이런 부분이 조금 실효성을 낮추고 있다.
◇ 정관용> 그런데 이게 공개가 투명하게 된다 하더라도 지금 이 전월세 3법을 가지고 보면 현재 전세든 월세든 살고 있는 분 그리고 당장 이사할 계획이 없는 분들한테는 큰 도움이 되죠?
◆ 김성달> 그렇죠.
◇ 정관용> 계약기간 남아 있는 거 살 수 있고 추가로 2년 더 살 수 있는 요구할 권리가 생기고. 그렇죠? 그런데 불가피한 이유로 이런 직장 문제다 뭐다 해서 내가 이사를 가야 할 분들이 있잖아요. 그분들은 가서 새로 전세나 월세 물건을 구하려고 하는데 새로 그런 물건을 내놓는 집주인 입장에서는 이번에 내놓으면 이건 4년짜리구나라고 생각하게 되면 당연히 올려받으려고 할 거 아니겠어요? 이건 좀 불가피한 거 아닙니까?
◆ 김성달> 그렇죠. 그런 제도가 정착하는 과정에서의 나타날 수밖에 없는 한계도 없는 거고 정부의 준비 부족으로 또 나타날 수 있는 것도 있는 것 같습니다. 또 하나 저희가 보는 구멍이 있다 하면 그거는 임대 보증의 문제입니다. 전셋가가 계속 오른다는 건 집값이 빌려주는 물건값이 오르기 때문에 전셋가도 오르는 측면이 분명히 있거든요. 그런데 임대 보증금을 집주인이 갭투기로 활용하다가 돌려주지 못하는 상황 떼이는 경우가 분명히 발생합니다. 어제 보도된 게 허그(HUG, 주택도시보증공사)가 가입한 상품 중에 떼이는 전세금이 세입자가 받지 못하는 전세금이 3000억이라는 역대 최대치라는 발표가 나왔습니다. 이게 임대사업자가 돌려주지 못한 전세금이 3000억이라는 건데 이게 지금 임대사업자 중에 보증금 반환 상품에 가입한 경우에만 나오는 숫자이기 때문에 전체 다주택자나 전세 물량을 확대하면 더 큰 어떤 피해가 있을 것으로 보여지거든요. 그런데 사실 이 부분에 대한 대책은 지금 현재 정부에서 매우 미흡한 수준입니다. 지금도 정치권이 임대보증금 떼이지 않게 하는 법안들에 대해서도 조금 발빠르게 대응해 주실 필요가 있다.
◇ 정관용> 임대 보증금에 대해서 보증보험 가입을 의무화하고 있지 않습니까?
◆ 김성달> 그렇죠. 의무화를 모든 다주택자에게 전세권을 가지고 있는 또 월세도 반전세로 가 있는 분들한테 해야 되는데 지금 현재 정부는 임대사업자로 등록한 경우에만 하게 하겠다. 그리고 내년부터 하겠다는 거고요. 그리고 그것도 임대사업자와 세입자가 부담을 75:25로 나눠라라는 구조입니다. 그런데 사실 이거는 세입자 부담보다는 임대사업자나 집주인이 부담하는 것이 맞다라고 보여집니다. 왜냐하면 세입자는 전세금을 맡겼을 뿐이지 그걸로 어떤 이득을 취하려는 것하고는 또 다른 부분이거든요. 그럼 그거에 대한 이자수익을 갖는 분이 당연히 반환을 해 줘야 되는 의무라 보여집니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 어제 그리고 경실련이 발표한 내용을 보면 최근 4년 동안 서울에서 이제 이건 빌딩이에요, 일반 주택이 아니라. 그것도 보니까 조사하신 대상이 1000억 이상 되는 큰 빌딩들이더라고요. 거기서 공시지가를 보니까 시세 반영률이 정부보다 훨씬 낮더라. 정부는 육십 몇 프로라고 하는데 경실련이 조사해 보니 사십 몇 프로더라. 이게 무슨 이야기예요?
◆ 김성달> 그러니까 공시지가가 재산세나 종부세나 부과되는 과세기준이기 때문에 정확해야 합니다. 그런데 정부가 발표한 공시지가는 정부는 정확성을 높였다. 그리고 시세 반영도 높였다. 그래서 올해는 상업용도 그러니까 빌딩용도의 공시지가 시세 반영률이 67%라고 밝히셨습니다. 그래서 경실련이 그러지 않는데 경실련이 과거에도 조사해 봤지만 그러지 않았는데 해서 다시 한 번 조사를 했는데 올해 거래된 고가 빌딩 중심으로 봤습니다. 고가 빌딩 중심으로 실거래가와 공시지가를 비교해 봤는데 그 차이가 시세 반영률은 40%에 불과했고 그게 이제 문재인 정부 4년 평균치고요. 연도별로 보면 더 낮아졌습니다.
◇ 정관용> 그래요?
◆ 김성달> 2020년 올해 기준으로는 34%까지 떨어졌습니다. 그래서 이렇게 시세 반영률이 떨어지는데 정부는 67%라고 하는 것이 그러면 고가 부동산은 낮고 저가 부동산을 높여줬다라는 얘기냐 이런 얘기도 될 수 있어서 문제가 있다 보여집니다.
◇ 정관용> 정부의 67%라는 근거는 뭐예요?
◆ 김성달> 정부는 그 근거를 공개하지 않기 때문에 저희하고 공개 검증하자라는 논의까지왔었는데 사실 그게 다시 또 유야무야된 상황입니다. 최근에 아파트값 관련한 통계 정부의 공시지가 관련 통계 이러한 기초적인 통계자료가 매우 부족한 상황입니다.
◇ 정관용> 경실련의 이 34%다라고 하는 숫자는 금년에 1000억 이상 거래된 건물을 전수조사한 겁니까?
◆ 김성달> 저희가 1000억 이상 거래된 건물이 그렇게 많지는 않습니다. 그런데 저희가 조사한 건 올해는 9건, 작년에는 17건, 4년 동안 73건의 거래된 건물을 전수조사했습니다.
◇ 정관용> 그러니까 그거는 1000억 이상 건물의 전수조사입니까?
◆ 김성달> 전수조사됐습니다.
◇ 정관용> 일단 거래된 전수조사를 4년 동안 해 보니 공시지사가 평균 40%밖에 안 되더라?
◆ 김성달> 평균 40%이다 이렇게 보여집니다.
◇ 정관용> 그런데 정부는 어떤 근거인지 모르겠는데 빌딩이 67%라고 했더라?
◆ 김성달> 저희가 여기에 다시 한 번 의문을 제시하는데 주말에 보도된 게 국토부 박선호 차관의 재산에 대한 논란이 된 바 있습니다. 박선호 차관 가족이 보유한 배우자가 보유한 등촌동 공장이 신고가가 77억입니다, 공시지가 기준으로. 그런데 현장에 가서 시세를 확인해 본 결과 200억대로 예상이 된다라는 언론 보도가 있었거든요.
◇ 정관용> 3분의 1이네요?
◆ 김성달> 단순 비교해도 공장도 그 정도다. 그런 것들에 대해서 정부가 좀 더 책임 있게 해명해 주셔야 되는 거죠.
◇ 정관용> 특히 아파트를 대상으로 한 공시지가 현실화율은 정부가 막 끌어올리는 게 맞잖아요. 실제로 그래서 아파트를 갖고 있는 분들의 재산세 부담이 늘어나고 있는 건 현실이지 않습니까? 그런데 단순히 얘기해서 1000억 이상 빌딩은 여전히 세금의 어마어마한 혜택을 본다는 거잖아요.
◆ 김성달> 저희가 이제 거래된 빌딩 중에 최고가로 거래된 게 남산에 있는 아니, 서울역 앞에 있는 장그래빌딩이라고 해서 옛 대우빌딩이 있습니다. 그게 최근 서울스퀘어로 거래가 됐는데 그게 9900억 정도입니다. 토지시세를 건물값만 빼더라도 약 1억 3000만 원 정도가 된다, 제곱미터당. 그런데 공시지가는 4000만 원입니다. 그러니까 3분의 1 정도 되는 거고. 그걸 기준으로 저희가 보유세를 계산해 보니까 시세대로 했으면 한 64억까지 보유세를 부과해야 되고 그런데 공시지가로 하니까 24억밖에 되지 않아서 단순히 아파트처럼 80%까지만 하더라도 그것에 비해서 수십억 원, 2~30억 원의 보유세를 덜 내는 상황에 지금 있는 거거든요. 이게 하루, 이틀의 문제가 아니라 한 10년 넘게 지속돼 왔기 때문에 막대한 세금 특혜가 누려진다고 보여지는 겁니다.
◇ 정관용> 대부분 재벌들이 그렇게 큰 빌딩을 갖고 있죠?
◆ 김성달> 재벌들이 고가 부동산을 가지고 있을 수밖에 없기 때문에 정부가 결과적으로 어떤 부동산 부자나 재벌들의 세금을 봐주는 거 아닌가 의심할 수밖에 없죠.
◇ 정관용> 공시지가를 책정하는 데 있어서 아파트나 단독주택이나 연립주택이나 이런 데가 오히려 책정하기 어렵지. 빌딩이야말로 쉬운 거 아니에요?
◆ 김성달> 저희는 거래된 것조차 반영하지 않는 게 의심스럽다. 정부가 어떤 기준을 가지고 하길래 왜 거래된 것도 반영 못하는 거냐죠. 정부는 반영 못하는 이유를 거래가 잘 안 된다고 하시거든요. 아파트는 잘 거래되고 1채만 거래돼도 동 전체의 가격을 가늠할 수 있지만 이런 빌딩이나 단독은 그렇지 않습니다. 그런데 정작 거래된 것도 반영 못하니 정부 주장은 사실은 그냥 변명에 불과하다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 67%라고 계속 주장하려면 근거라도 공개해야겠네요.
◆ 김성달> 그렇죠. 저희는 근거도 좀 공개해 주시고 지금 더 문제는 올해는 시도별 개별지 공시지가에 관한 보도자료를 매년 내셨거든요. 그래서 우리나라 공시지가 총액이 얼마입니다를 내셨는데 올해는 그것도 발표를 안 하셨습니다.
◇ 정관용> 왜요?
◆ 김성달> 왜 안 했는지는 국토부가 또 해명을 해 주셔야 하는데 들은 바로는 논란만 될 뿐이다. 그리고 우리가 공개할 의무도 없다, 이런 발언들 하셨다고 하는데 사실 매우 무책임한 발언이다 보여집니다.
◇ 정관용> 67%의 근거 공개하세요. 공개 안 하면 국토부는 재벌 편이다 이 소리를 피할 수가 없는 거죠.
◆ 김성달> 그렇습니다.
◇ 정관용> 경실련 부동산건설개혁본부 김성달 국장 고맙습니다.
◆ 김성달> 감사합니다.