일부 지방자치단체에는 상가 주인과 임차인, 지자체장이 상가 임차인의 권리를 보호하기 위해 상생협약을 운용 중이지만 임대인과 임차인간 권리·의무 내용이 구체적이지 못하고 이행 여부도 자율에 맡김에 따라 실효성에 한계가 있었다.
이에 국토부는 상생협약 표준안을 만들어 도시재생 뉴딜 사업 선정시 반영하는 방식으로 실효성을 높였다.
상생협약 표준안은 상가임대차보호법(이하 상임법)상 임대료 인상률과 계약갱신요구권 수준 이상으로 강화된 임대계약을 맺을 경우 지자체장이 임대인에게 리모델링 비용 등 인센티브를 부여하고 협약 위반시 위약금을 물리게 했다.
우선 표준 협약서에 따라 계약을 체결할 경우 차임(또는 보증금) 인상률을 상임법상 한도(5% 이하) 이하로 하고, 계약갱신요구권도 상임법에서 정한 10년 이상으로 정할 수 있도록 했다.
상임법 수준보다 임차인에게 유리한 계약을 체결할 경우 지자체장은 임대인에게 리모델링 비용을 지원하고 용적률·건폐율 완화 등 인센티브를 제공하는 것을 협약에 포함하도록 했다.
협약의 실효성을 확보하기 위해 임대인이 소유권을 이전할 때에도 협약의무가 승계되도록 하고, 협약을 이행하지 않으면 지원금을 반환하고 위약금도 지급하게 했다.
국토부는 상생협약이 적극적으로 활용되도록 유도하기 위해 재생사업 공모시 상가 내몰림 예상지역에는 사업 신청요건으로 상생협약 체결 등 상생계획 수립을 의무화했다.
이와 함께 국토부는 도시재생 사업으로 상가내몰림 현상이 발생할 경우 영세 상인들을 지원하고 구도심 상권에 활력을 불어넣기 위해 도시재생지역에 상생협력상가를 적극 공급할 예정이다.
이를 위해 상가 조성, 입주자 선정, 운영 및 관리 등 관련 가이드라인을 마련해 올해 상반기부터는 본격적으로 조성에 착수한다.
상생협력상가는 지자체나 공공기관이 조성해 장기간 저렴하게 제공하는 상업시설로 기존 건물을 사들여 리모델링하는 매입형과 아예 신축하는 건설형으로 나뉜다.
국토부가 입주대상과 입주기간, 임대료 등에 대해 표준안을 마련하면, 지자체별로 지역 여건에 따라 수정해 운용한다.
지자체는 소상공인, 창업기업, 사회적 경제조직, 장애인기업 등 사회적 배려대상 등을 우선 선정하고서 최대 10년까지 주변시세(감정가)의 80% 이하에 임대한다.
지자체는 상생협력상가의 원활한 운영을 위해 상가운영위원회를 설치하고, 이를 통해 입주 권장업종 선정, 사용조건 및 퇴거규정 등 지역 여건에 맞는 구체적인 운영방안을 마련한다.