하나금융경영연구소의 이휘정 수석연구원이 6일 금융당국과 하나금융연구소의 데이터를 토대로 분석한 보고서에 따르면 올해 9월 중도금대출 잔액은 41조6천억원에 이른다.
이는 지난해 말 잔액인 32조5천억원에 견줘 9조1천억원 증가한 것이다.
올해 9월까지 은행권 주택담보대출 순증액(18조3천억원)의 절반(49.7%)에 이르는 수치다.
은행권이 안심전환대출 채권을 주택금융공사에 매각 방식으로 넘기는 안심전환대출 유동화 금액(약 31조7천억원)까지 포함하면 전체 주택담보대출 순증액의 18.2%규모다.
중도금대출의 이런 폭증은 올해 아파트 공급 물량이 급증했기 때문으로 분석된다.
이 연구원은 "올해 신규분양시장 호조세가 이어지면서 건설사의 밀어내기식 분양이 쏟아진 데 따른 결과"라고 분석했다.
실제로 올해 신규아파트 분양물량은 약 49만호로 추정되는데 이는 역대 최대 규모다. 정부가 세운 중장기 주택공급계획상 물량인 연평균 27만호를 큰 폭으로 초과하는 것이다.
이 같은 분양 물량의 급증은 2~3년의 시차를 두고 입주 시점에 발생하는 준공 후 미분양 물량을 증가시킨다는 점에서 '공급과잉' 우려를 낳고 있다.
특히 이 과정에서 발생하는 중도금대출이 분양취소나 건설업 신용악화 등 여러 문제의 잠재적 요인이 될 수 있다고 이 연구원은 지적했다.
중도금대출이 개인의 총부채상환비율(DTI)나 주택담보대출비율(LTV)를 평가대상으로 하는 게 아니라 시공사의 보증을 토대로 하는 집단대출이기 때문이다.
개인의 상환능력을 보지 않기 때문에 주택 가격변동이나 대출 규제 변화에 취약할 수밖에 없다.
따라서 입주 시점에 주택가격이 하락하거나 DTI 등 대출규제가 강화될 경우 대출을 갚지 못하는 미상환 위험이 커질 수 있다.
또한 입주시점의 주택가격이 분양가격보다 하락해 분양계약 취소 등의 분쟁이 잇따르면 대출 건전성이 악화될 수도 있다.
실제로 2012년 아파트 분양계약 취소와 관련된 소송이 잇따르면서 은행의 집단대출 연체율이 2년간 1%포인트 오르기도 했다.
더구나 시공사의 보증 형태로 이뤄지는 중도금대출의 건전성 악화는 건설업의 신용위험을 가져올 위험성도 있다.
특히 신용등급이 낮고 영세한 시공사일수록 상대적으로 주택가격 하락위험이 큰 사업장에 관여하게 되므로 대출 부실화로 인한 타격이 클 것으로 관측된다.
이 연구원은 "통상 아파트를 분양받는 사람은 전체 매매대금의 60~70%를 2년여에 걸쳐 중도금으로 분할 납부하기 때문에 올해 분양 물건에 대한 중도금대출은 앞으로 2년여간 계속 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.
그는 "집단대출을 구성하는 잔금·이주비·중도금대출 가운데 가장 위험한 게 중도금대출"이라며 "집단대출의 세부유형별 모니터링을 강화해 위험을 예방할 필요가 있다"고 지적했다.