자료사진·윤창원·류영주 기자"하늘이 두쪽 나도 부동산만은 확실히 잡겠다. 부동산 투기 대신 주식을 사는 국민들이 늘어야 한다"
2005년 7월 17일, 서울 한남동 국회의장 공관에서 열린 제헌절 기념 만찬에서 노무현 전 대통령은 이렇게 말했다.
문재인 전 대통령은 2020년 7월 20일 청와대 여민관에서 열린 수석보좌관회의에서 "시중 유동자금이 부동산이 아닌 생산적 투자로 유입돼야 한다"고 밝혔다.
두 대통령 모두 부동산을 억제하고 자금을 주식시장으로 이동시키겠다는 구상을 공개적으로 밝혔다. 그리고 강력한 부동산 규제책을 펼쳤다. 그러나, 자금은 두 정권 모두 실제로 주식시장으로 이동했지만, 일정 시간이 지나면 다시 부동산으로 돌아오는 흐름이 반복됐다.
참여정부 주식 급등·급락 반복…규제책에도 결국 부동산으로 회귀
참여정부는 2003년 '10·29 대책', 2005년 8월 31일 '8·31 대책'을 통해 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과 등 고강도 규제를 도입했다. 하지만 시장은 정책과 다르게 움직였다.
한국부동산원과 KB부동산의 통계 간 차이는 있지만, 2006년 서울 아파트 가격은 약 10%대 중반에서 20%대 초반 상승한 것으로 나타난다. 일부 강남권에서는 20%를 웃도는 상승 사례도 확인된다.
이에 비해 주식시장은 상승과 급락을 반복하며 높은 변동성을 드러냈다. 코스피 지수는 2003년 4월 약 512에서 출발해 2007년 10월 2085까지 약 4배 상승했다. 그러나 이후 글로벌 금융위기 충격으로 2008년 10월 938까지 하락하며 고점 대비 약 55% 급락했다.
2009년에 1600선을 회복하는 등 반등에 나섰지만, 단기간에 급등과 급락이 반복되는 흐름은 시장의 불확실성을 크게 키웠다.
같은 기간 부동산도 상승과 조정을 반복했지만, 주식시장과 같은 급격한 낙폭은 나타나지 않았다.
문재인 정부, 20차례 규제에도 상승 지속…주식 자금 유입도 흐름 못 바꿔
문재인 정부는 역대 가장 많은 부동산 규제 정책을 쏟아냈다. 2017년 '8·2 대책', 2018년 '9·13 대책', 2020년 '6·17', '7·10 대책' 등 크고 작은 대책까지 합치면 20차례가 넘는 규제를 도입했다. 그러나 가격 흐름은 바뀌지 않았다.
한국부동산원과 KB부동산에 따르면, 2020~2021년 서울 아파트 가격은 연간 약 10% 내외에서 최대 15% 안팎의 상승률을 기록하며 상승세가 이어졌다.
같은 시기 주식시장으로의 자금 이동도 뚜렷했다. 코스피 지수는 코로나19 충격으로 2020년 1월 약 2260선에서 3월 1439까지 약 37% 급락했지만, 이후 유동성 확대에 힘입어 2021년 7월 3305까지 상승했다. 개인 투자자는 2020년 약 63조 원, 2021년 약 80조 원을 순매수했다.
그러나 상승 이후 다시 변동성이 나타났다. 코스피는 2021년 7월 3305에서 2022년 약 2155까지 하락하며 약 35% 조정을 겪었다.
주식과 부동산이 동시에 상승했지만, 변동성 국면에서는 다시 자산 간 성격 차이가 드러났다.
주식이냐 부동산이냐…'하락을 견디는 힘'이 돈의 흐름 갈랐다
두 정부의 흐름은 공통된 구조를 보여준다.
주식시장은 상승기에는 높은 수익을 제공했지만, 하락기에는 큰 폭의 손실을 동반하며 높은 변동성을 드러냈다. 반면 부동산은 조정 국면에서도 상대적으로 완만한 흐름을 보이며 하락 폭이 제한되는 특징을 나타냈다.
여기에 공급 제약과 유동성 확대가 결합되면서 시장의 기대는 한 방향으로 수렴했다.
부동산은 단순히 안정적인 자산이 아니라, 떨어져도 다시 오른다는 기대가 형성된 자산이었다. 결국 자금은 수익률이 아니라 변동성과 기대의 조합에 반응했다. 수익이 아니라 '버틸 수 있는 자산'으로 이동한 것이다.
류영주 기자이재명 정부, 코스피의 대도약…변동률과 해외 분산의 변수
이재명 정부 출범 이후 코스피는 AI전환 시대를 맞은 반도체 등 핵심산업의 호조에 힘 입어 코스피 지수가 6천 선을 넘나들며 과거와는 차원이 다른 규모의 자금 이동이 나타났다.
금융투자협회와 한국거래소에 따르면 투자자예탁금은 2026년 들어 약 119조~120조 원 수준까지 증가하며 사상 최고치를 기록했다. 코스피 일평균 거래대금 역시 30조 원을 넘어섰고, 변동성 확대 국면에서는 40조~60조 원대를 기록하는 등 시장 유동성이 급격히 확대된 모습이다.
특히 급락장이 발생한 일부 거래일에는 하루 거래대금이 100조 원을 넘어서고 예탁금도 130조 원에 근접하는 등, 시장 과열과 변동성이 동시에 확대되는 양상이 나타났다.
그러나 중동 사태가 터지면서 큰 폭의 등락을 반복하고 있다. 지난 23일에는 6.49% 급락하며 5405.75로 마감하는 등 단기간 내 변동성이 확대되는 모습이다. 같은 날 개인 투자자는 약 7조 원을 순매수하며 지수 하단을 방어했지만, 급등과 급락이 반복되는 흐름은 여전히 시장의 불안정성을 보여준다.
여기에 더해 자금 흐름의 방향 자체가 구조적으로 변화하고 있다는 점도 변수다. 한국예탁결제원에 따르면 개인 투자자의 해외주식 보유금액은 2019년 말 약 183억 달러에서 2021년 말 760억 달러, 2023년 말 1002억 달러로 증가했다. 그리고 2026년 1~2월 기준 약 1400억 달러까지 폭등했다.
특히 미국 주식 비중이 높은 가운데, 국내 주식시장 변동성을 회피하려는 자금이 해외로 분산되는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 자금이 국내 주식시장으로 유입된다는 전제 자체가 약해지고 있는 셈이다.
세 번째 머니무브는 성공할까? 통제 어려운 변수들
이재명 정부 들어 5.9 다주택자 양도세 중과 유예나, 보유세 인상 등의 부동산 세제 개편 등의 규제에 따라 강남권을 중심으로 매물이 늘어나고, 가격이 하락하는 움직임이 보인다. 그러나 이 같은 정책 변수에 따른 단기적인 매물 증가나 가격 조정 흐름을 장기적 추세로 보기는 어렵다는 분석도 여전하다.
결국 이재명의 정부 '머니무브'의 성패는 자금의 '이동'이 아니라 '정착'에 달려 있다. 주식시장의 변동성을 낮추고, 부동산의 기대를 흔들 수 있을지, 그리고 자금을 국내 시장에 머물게 할 수 있을지가 핵심 과제다.
다만 이번에는 쏟아지는 변수들이, 대한민국 정부나 기업만의 노력으로는 통제가 불가능하다는데 한계가 있다. 글로벌 금리 흐름과 계속되는 전쟁 등의 지정학적 리스크, 미·중 패권 경쟁, 인공지능(AI)을 중심으로 한 산업 경쟁력 등 대외 요인이 한국 증시의 방향을 좌우하는 비중이 크게 확대됐기 때문이다.
외국인 자금의 유입과 이탈 역시 이러한 변수에 따라 결정되는 만큼, 국내 정책만으로 자금 흐름을 통제하는 데에는 한계가 있다는 지적도 나온다.
결국 세 번째 머니무브의 성패는 정책 의지뿐 아니라 글로벌 경제와의 동조 속에서 한국 시장이 얼마나 경쟁력을 확보하느냐에 달려 있다는 분석이다.