■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:10~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 김인만(김인만 부동산경제연구소장)
◇ 김현정> 이제 집을 장만하려고 하는 분들이나 팔려고 하는 분들 또 전월세 구하려는 분들 모두 귀 기울이실 법한 부동산 얘기 좀 해 보겠습니다. 엊그제죠, 일요일에 이재명 정부의 첫 부동산 종합 대책 이른바 9.7대책이 나왔습니다. 앞으로 5년 동안 부동산 시장을 이렇게 안정화시키겠다 하는 로드맵이에요. 핵심 골자는 공급입니다. 많이 지어서 물량이 넘치면 집값 오를 이유 없다. 맞는 말이죠. 맞는 말인데 다만 정말로 수요자가 원하는 지역에 원하는 품질의 집이 나오느냐 이게 문제입니다. 이 부분이 충족 안 되면 수도권, 특히 서울 집값은 계속 오를 거예요. 그렇다면 정부의 로드맵 한번 들여다보겠습니다. 수도권에다가 매년 27만 호씩을 착공시켜서 5년 동안 총 135만 호를 착공시키겠다. 즉 첫 삽 뜨게 하겠다. 그리고 이제부터 토지 매각 협상을 하고 이러면 너무 오래 걸리니까 공공이 가지고 있는 유휴지나 노후 지역을 싹 다 모아보겠다. 예를 들어서 성균관대 야구장, 강서구청 이전 부지, 서초구에 있는 한국교육개발원 부지 같은 그런 작은 부지들 다 모으고 기존의 임대 아파트도 헐어서 높이 다시 짓겠다. 이런 방식으로 간다는 거죠. 키는 누가 쥐느냐? 키는 민간 건설업체한테 주지 않고 전부 LH가 쥐고 가겠다. 이것 역시 속도 내겠다는 취지입니다. 이런 설명을 어제 국토부 차관이 저희 뉴스쇼에 출연해서 다 해 주셨습니다. 그래서 오늘은 시장 전문가의 견해를 들어보려고 합니다. 김인만 부동산 연구소 김인만 소장 만나보죠. 소장님, 어서 오십시오.
◆ 김인만> 안녕하세요.
◇ 김현정> 반갑습니다. 일단 9.7대책에 대한 총평, 한 줄 평 주신다면.
◆ 김인만> 총평은 저는 기존 대책과 크게 다를 것은 없다. 그냥 재탕이라는 표현을 좀 쓰고 싶습니다.
◇ 김현정> 과거 정부 대책에서 크게 다른 건 못 느끼겠다?
◆ 김인만> 예, 그냥 LH가 직접 시행한다는 점이 좀 포인트가 되기는 하는데요. 생각해 보게 되면 윤석열 정부 때 공급 로드맵 기억나시나요?
◇ 김현정> 기억나요, 그때도 270만 호.
◆ 김인만> 270만 호. 전국이 270만 호고요. 이번에는 수도권이 135만 호니까 그냥 약간 좀 변형을 좀 시켰고요. 윤석열 정부 때는 인허가 물량, 사실 허수가 있죠. 인허가를 받아도 한 30% 정도는 착공이 안 들어가기 때문에 우리는 좀 더 정확도를 높이겠다. 착공 물량 기준으로 했는데 물론 박수칠 만합니다. 착공 물량 한 거는 저는 잘한 것 같은데 그럼에도 불구하고 느낌이 135만 호 하면 우리 270만 호도 워낙 간이 커져서 270만 호 줬다가 135만 호 하니까 반이니까 할 수 있나라는 생각이 드는데 실제로 135만 호가 얼마나 대단한 물량이냐면 우리 지금 3기 신도시 하고 있잖아요. 고양 창릉, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장 이 5개 신도시를 다 합쳐도 20만 호가 되지 않습니다.
◇ 김현정> 진짜요?
◆ 김인만> 예.
◇ 김현정> 3기 신도시 물량 다 털어도 20만 호예요?
◆ 김인만> 20만 호가 안 되는데 1년에 27만 호씩 공급하겠다고 하면 1년에 3기 신도시 5개씩을 계속 지어야 되는데 그거는 현실적으로 불가능한 거고요. 왜냐하면 이 물량 중에는 아파트만 포함된 건 아니니까 한 40% 정도는 비아파트도 들어가 있으니까 단순 비교는 어렵습니다만 아무튼 대단한 물량이다. 이 정도는 그냥 목표 설정 정도, 나 열심히 할게요. 엄마, 나 열심히 해서 서울대 의대 내가 한번 가볼게요. 정도로 이야기를 하는 거고 실제로는 이렇게 공급되기는 현실적으로는 좀 어렵지 않나.
◇ 김현정> 진짜 열심히 해볼게요라는 의지의 표현 정도로 느껴지지만 진짜 실현될 것인가에서는 전문가들이 지금 갸우뚱한다. 그 말씀이세요?
◆ 김인만> 이거는 실현 가능성이 27만 호를 1년에 어떻게, 수도권.
사진 연합뉴스◇ 김현정> 그런데 어제 차관님은 그렇게 설명하셨어요. 맞아, 문 정부 때, 윤 정부 때 다 약속만 해놓고 실패했는데 이번에는 그래서 민간 업자한테 주지 않고 LH가 싹 다 시행사가 돼서 하겠다. LH가 짓겠다. 그리고 부지도 지금 놀고 있는 공공부지, 유휴지, 노후 지역 이런 거를 이용해서 하면 토지 매각 협상하고 원주민들하고 해결하고 이런 거 없으니 쉽게 빨리 지을 수 있을 거다. 그래서 다르다는 거거든요.
◆ 김인만> 이론적으로는 충분히 가능성이 있습니다. LH가 진행하게 되면 속도전, 빨리 공급을 할 수도 있고 저렴하게 공급을 할 수도 있는 장점은 분명히 있습니다. 이거는 장점이고요. 모든 정책은 동전의 양면성이기 때문에 장점이 있으면 단점이 있잖아요. 그러면 LH가 하면은 진짜 만능의 열쇠가 될까? 민간은 정말 공급을 빨리 못하는 그런 주체인가? 라고 생각해 본다면 LH 역량을 우리가 봐야 되는데 LH가 해서 진짜 빨리 될까. 물론 과거에 주공 아파트 짓던 시절 같으면 이제 속도전으로 빨리할 수는 있는데 최근에 LH가 대통령께서도 지적했듯이 토지를 조성해서 분양을 하고 민간 건설사들이 짓는 방식으로 했기 때문에 LH가 지금 갑자기 이제 역량을 키워야 됩니다. 조직도 늘려야 되고 사람도 더 추가해야 되고 시행을 해야 되는 거고요. 두 번째는 LH 부채가 작년이 160조가 넘었고요. 올해는 170조가 넘습니다. 2029년 정도 되면 260조 정도를 우리가 예상을 하고 있는데 결국에는 부채가 많고 저렴하게 빨리 짓는다는 얘기는 LH가 책임을 진다는 얘기거든요. 그러면 제한된 예산으로 많은 물량들을 지어줘야 되는데 도급으로 민간 건설사들이 이제 공사는 하잖아요.
◇ 김현정> LH가 시행을 하고 시공은 민간 건설사에 주겠죠.
◆ 김인만> 그렇죠, LH가 땅 주인인 거고요. 땅 주인이고 건물주입니다.
◇ 김현정> 그렇죠.
◆ 김인만> 그래서 내가 내 돈 가지고 지을 테니까 너희들은 주는 돈 받아서 공사만 해. 그런 건데 어제 이야기를 들어보니까 대기업, 대형 건설사들은 우리는 죽어도 못한다.
◇ 김현정> 왜요?
◆ 김인만> 돈 받아서는 못 한다. LH가 돈을 많이 줄 리가 없기 때문에. 최근에 공사비가 3. 3제곱미터당 한 1,000만 원 이상 나오는데 LH가 그렇게 책정하지 않거든요. 공공이 돈을 많이 주게 되면 그건 배임이죠.
◇ 김현정> 국민세금으로 가야 되니까.
◆ 김인만> 그렇죠. 저렴하게 지어야 되는데 저렴하게 지으려면 민간 건설사들이, 중소 건설사들이 많이 참여를 하게 되는데 어제 주식시장에 중소 건설사들 주식이 많이 올랐습니다. LH가 일거리를 주면 중소 건설사들을 많이 지을 수가 있다고 하는데 시장의 수요자들이 원하는 주택이 시장의 수요자들도 그런 얘기를 하거든요. 우리가 원하는 집이 지금 대기업 브랜드, 예를 들어서 래미안, 자이, 힐스테이트, 푸르지오, 아이파크 같은 아파트가 우리는, 나는 꿈인데 LH가 짓고 중소 건설사들이 짓는 아파트를 과연 내가 가지려고 이렇게 기다리고 오매불망 노력을 했을까라는 이야기를 하시는 분들도 계시고요. 또 하나 걱정되는 부분은 LH는 공기업입니다. 월급 받고 직장 다니시는 분들은 아마 아실 텐데 회사 목표가 정해지고 나의 KPI, 목표가 정해지게 되면 목표 달성이 중요한 거지 어떤 서민 주거 안정이나 도의적인 책임, 의식이 중요하지는 않거든요. 그러면 목표 달성을 해야 된다면 정해져 있잖아요. 돈은 제한적인데 물량은 많이 뽑아야 돼요. 그럼 어디다가 해야 될까요? 시장의 수요자들이 원하는 곳들은 뭐 역세권에 입지 좋은 곳들 이런 곳에 지어야 되는데 거기는 비쌉니다. 그러니까 외곽에 사업성이 떨어지는 곳에 물량을 좀 많이 늘릴 가능성도 저는 충분히 있을 것 같다. 그래서 시장이 원하는 주택을 많이 공급하는 거는 사실상 이게 반비례 관계죠.
◇ 김현정> 정리를 좀 하자면 일단 LH가 이 135만 호를 5년 내에 전부 다 시행할 수 있는 역량이 되느냐 이 문제 하나와 그렇게 짓는다고 하더라도 그 주어진 예산 안에서 수요자가 원하는 품질을 뽑아낼 수 있을 것이냐.
◆ 김인만> 그렇습니다.
◇ 김현정> 수요자가 원하는 부지에 지을 수 있을 것이냐 이런 문제들이 다 좀 걸려서 지금 실현 가능성에 의문부호를 찍는다는 말씀.
◆ 김인만> 그렇죠, 진짜 역량이 있는지도 의문을 제시하는 분들이 많이 있기도 하고요.
◇ 김현정> 지을 수 있다 치죠. 지을 수 있다 쳤을 때 그러면 그다음으로 한번 넘어가 보겠습니다. LH가 지금까지는 임대 아파트들을 주로 지었는데 그럼 LH가 이번에도 주도해서 짓는다면 주로 임대 아파트가 될 것이냐, 주택의 형태 말씀을 드리는 겁니다. 아니면 일반 분양이 될 거냐 이것도 굉장히 관심사였어요. 그래서 기자들이 국토부 장관한테 그날 질문을 했습니다. 국토부 장관의 대답은 아직 미정이다. 어느 정도 비율로 갈지가 아직 미정이라고 답을 했습니다. 물론 임대 아파트가 나쁘다는 얘기는 아니지만 수요자들, 시장은 그 비율을 또 중시하기 때문에 이 부분이 중요한 또 포인트가 될 수 있거든요. 어떻게 내다보세요?
◆ 김인만> LH가 할 수 있는 방법은 혼합을 할 텐데요. 과거에도 그랬습니다. 판교 신도시 예를 보더라도 임대 아파트도 많이 짓고 또 분양 전환 아파트 10년 살다가 분양 전환하는 아파트 또 임대와 분양이 혼합된 형태들도 많이 할 거고요. 바로 분양하는 아파트들도 나오는데 우리가 생각해야 될 게 LH가 직접 시행한다고 하면 아마 3기 신도시가 타깃이 될 것 같습니다. 3기 신도시라고 생각하시면 될 것 같고요.
◇ 김현정> 그게 무슨 말씀이세요? 3기 신도시가 타깃이 된다는, 대부분 물량이?
◆ 김인만> 주로 공공택지니까 LH가 땅을 민간 건설사들한테 분양하지 않고 3기 신도시 물량을 아마 LH가 직접 시행하는 게 좀 많은 물량들이 나올 것 같고요. 저는 골고루 나올 것 같습니다. 공공임대, 10년 분양 전환, 바로 분양 아파트들이 다양한 형태로 나올 것 같고요. 분양 전환 같은 경우는 저는 조금 좀 더 생각을 해야 된다는 입장이 판교 신도시 예를 들면 판교 신도시도 그렇게 LH가 주도적으로 사업을 한 신도시입니다. 위치가 좋았기 때문에 굉장히 히트를 쳤는데 문제는 어디서 발생하냐면 분양을 받아서 10년 동안 저렴하게 잘 살았어요. 10년 후에 분양 전환을 받아야 되는데 기준점이 그 당시 10년 후에 시세의 한 80% 정도를 분양을 해 줬거든요. 그러면 예를 들어서 한 3~4억 정도에, 처음에 분양가가 그 정도 3~4억 정도 됐는데 10년이 지나니까 13억이 된 거예요. 그렇게 되면 13억의 80%면 10억을 내야 되는데 2억도 돈이 없어서 들어가신 분들이 결국에는 다 젠트리피케이션, 다 나가고.
◇ 김현정> 원주민은 나가고.
◆ 김인만> 상향 여과가 되는 거죠. 자금력이 되시는 분들이 들어왔기 때문에 이번에는 저는 그런 일들은 좀 막아야 되겠다, 그럼 10년 전환 분양 아파트를 만든다면 그런 점도 당시 시세의 80%가 아니라 초기 분양가를 인정을 해주든지 어떤 대안도 강구가 돼야 될 것 같습니다.
◇ 김현정> 임대와 일반 분양의 비율은 아마 섞일 것이다.
◆ 김인만> 예, 골고루 배치를 할 것 같습니다. 한쪽으로만 밀게 되면 또 여러 가지 문제들이 생기거든요.
◇ 김현정> 일단 지금 135만 호를 다 수도권에 짓겠다고 약속을 했는데.
◆ 김인만> 그렇습니다.
◇ 김현정> 수도권 중에서도 서울에는 또 얼마나 지어질 건가 이게 궁금해요. 직장과 학교가 주로 모여 있는 곳이 서울인 분들은 서울에 집을 갖는 꿈을 갖고 계신 분이, 좋다는 게 아니라 실질적으로 그런 분들이 많았는데 서울의 공급이 부족할 경우에는 결국 서울 집값 올라가고 그럼 그게 수도권 전반의 집값 상승으로 결국은 이어지기 때문에 그래서 서울에 공급이 충분한 게 중요한 거잖아요.
◆ 김인만> 그렇습니다.
◇ 김현정> 지금 그 계획은 어때요?
◆ 김인만> 서울 공급은 일단은 LH가 서울에 직접적으로 시행할 땅은 별로 없고요. 유휴 부지, 관공서 부지 이런 데를 좀 활용을 하겠다는 내용하고 일반 재건축 재개발 민간 시장을 좀 지원해 주겠다. 재건축 재개발 물량을 한 23만 호 정도, 민간이 진행하는 거지만 좀 지원을 해 줘서 하겠다는 건데 일단 두 가지 다 사실 만만하지 않습니다. 왜 만만하지 않냐면 문재인 정부 시절 생각을 해 보게 되면 문재인 정부가 사실은 제가 앞서서 왜 재탕이라고 말씀드렸냐 하면 문재인 정부 때도 우리 기억나지 않아요? 유휴 부지, 관공서 문재인 정부 때도 총력 투쟁을 해서 발굴을 했습니다.
◇ 김현정> 그때도 성대 야구장 나왔어요? 혹시?
◆ 김인만> 성대 야구장은 안 나온 것 같고요. 그때는 태릉 CC 이런 거 나왔는데.
◇ 김현정> 태릉 CC.
◆ 김인만> 제 기억으로도, 제 기억에 나는 게 18곳 정도가 저는 기억이 나는데 그중에 된 게 마곡 하나밖에 없습니다.
◇ 김현정> 그거 왜 그래요? 왜 이렇게 잘 안돼요?
◆ 김인만> 수많은 이해관계가 복잡합니다. 예를 들어서 우리 집 근처에 공공 아파트를 짓겠다고 합니다. 그러면 주민들이 많이 반대를 해요. 우리 동네에 왜 임대 아파트가 들어오죠? 반대합니다. 주민들 입장도 이해는 할 수는 있습니다. 사회적으로 바람직하지는 않습니다만 주민 입장이 반대를 하는데 또 문제는 뭐냐 하면 주민들이 반대하게 되면 국회의원들이 또 반대를 합니다. 우리 지역구 주민들이 싫어하니까 그러면서 이해관계들, 수많은 과정들, 당초 목표 물량보다 줄어들 수도 있고요.
◇ 김현정> 그런 데다가 그러면은 일반 분양으로 지으면 되는 거 아니에요?
◆ 김인만> 일반 분양으로 고급으로 지으면 되는데 그러면 또 공공의 의미가 없어지잖아요. 저렴하게 LH가 많이 지어야 되는데 이런 수많은 이해관계 때문에 한 개 한 개 가면 예를 들어서 공공기관 이전 같은 경우는 우리가 갈 땅이 없는데 우리 어디로 가라는 거야부터 해서 수많은 이해관계가 얽혀 있기 때문에 생각처럼 쉽지 않습니다.
◇ 김현정> 그러다 보니 서울에서 공급량을 충분히 취하기가 참 쉽지 않다는.
◆ 김인만> 쉽지 않다.
◇ 김현정> 지금 이 정도 계획으로는 좀 부족하다고 보세요? 그러면?
◆ 김인만> 저는 계획이라도 제대로 시행됐으면 정말 좋겠는데 안타깝게도 과거를 보게 되면 이 물량의 반도 저는 안 나올 것 같아서 좀 걱정입니다.
◇ 김현정> 공급을 통한 부동산 안정화 정책이 이런 식이라면 다른 한 축은 대출 규제를 통한 부동산 안정화 정책이 될 텐데요. 그 축을 한번 보겠습니다. 어제 하루 동안 온라인상에서 가장 뜨거웠던 주제는 전세 대출 규제더라고요, 전세 대출 규제. 이번에 어떻게 발표가 됐냐면 1주택택자가 전세 대출을 받게 되면은 한도가 무조건 2억 원이다, 2억 원까지다. 이 말은 뭐냐면 어디에 어떤 집이든 집 한 채를 가진 사람이 수도권에다가 전세를 얻으려고 하면은 이 사람은 맥시멈 2억 원까지만 전세 대출을 준다는 거예요. 그래서 이거는 왜 그런 거냐고 국토부한테 물었더니 갭 투자 막으려고 이런 걸 만들었다고 답을 하더라고요. 전세 대출 막는 거하고 갭 투자하고 무슨 상관이에요?
◆ 김인만> 일단 전세 끼고 사는 걸 우리가 갭 투자라고 하는데 저는 이것도 좀 생각을 해야 되는 게 물론 무자본 갭투자나 저는 여러 채 투자하는 거는 법적으로 막아야 된다고 생각합니다. 역전세를 만드는데 예를 들어서 제가 집 하나 있는데 애가 다 컸어요. 그래서 학군지가 필요 없으니까 세입자한테 전세 주고 나는 다른 집으로 가는데 그 집도 지금 2억으로 막겠다는 거거든요. 그런데 이거는 우리가 이렇게 해석을 해야 됩니다. 실질적으로는요 6.27 대책 발표 이후에 은행에 가보면 대출 규제가 굉장히 강화됐습니다. 그래서 실제로도 한 3억 정도밖에 안 나옵니다. 제가 은행 관계자한테 물어보니까 3억 정도 나오는 게 2억 정도로 줄어든 정도기 때문에 치명적이지는 않은데 이건 어떤 의미냐면 다음에 또 후속 대책이 또 나올 수도 있잖아요. 집값이 불안하면 후속 대책 때 더 강한 규제들이 나옵니다. 그래서 이번에는 맛보기의 전세대출 규제입니다. 왜냐하면 무주택자들한테 DSR을 적용하게 되고요. 캡을 3억으로 씌우게 되면 당장 반발, 좀 힘든 부분이 있기 때문에 이번 대책에서는 1주택자들, 갭투자를 막겠다는 명분으로 나왔고요. 여기서 집값이 더 올라가게 되면 전세 대출 규제에 DSR도 적용이 되고 더 강한 3차 대책이 나옵니다. 그래서 이번에는 맛보기 전세 대출 규제라고 우리가 이해를 하시면 될 것 같습니다.
사진 연합뉴스 ◇ 김현정> 9.7 부동산 안정화 정책 만약에 보완책이 지금 뒤따른다면 어떤 부분을 좀 손봐야 된다고 그럼 보세요?
◆ 김인만> 일단은 대책 내용 자체는 굉장히 열심히 많이 준비를 한 것 같고요. 보고서 보도 자료 내용이 40페이지 정도 되기 때문에 여기서 어떤 보완보다는 저는 민간 또 LH가 시행하는 거 좋아요. 열심히 노력해서 제가 지적한 문제점들 극복해서 공급을 하면 되고 민간 재건축 재개발에 대해서 아무런 언급이 특별한 구체적인 내용이 없는데 사실 돈 문제잖아요. 그래서 사업비를 낮출 수는 없어도 재건축 초과이익 환수제 같은 경우는 정부가 어떤 메시지를 저는 좀 줘야 되는 거 아닌가.
◇ 김현정> 지금 서울에서 땅 찾는 게 진짜 어려운데.
◆ 김인만> 없죠.
◇ 김현정> 30년, 40년 된 아파트들 재건축하려고 해도 20년째 못 하고 있는 데들 많잖아요.
◆ 김인만> 결국 다 돈 문제죠.
◇ 김현정> 이런 데에다가 좀 장벽을 낮춰서 그런 데다 집을 좀 짓게 해줘야 된다?
◆ 김인만> 저는 시그널이라도 초과이익 환수제가 사실 민감한 문제잖아요. 이게 한 3억에서 7억 정도 나오거든요. 강남이나 용산 같은 경우는 현금 3억, 7억 내시는 분들이 많지 않기 때문에 메시지라도 우리 이거 풀어줄 테니까 너희들 좀 열심히 해서 공급 좀 빨리 해 봐. 공공은 공공대로 민간은 민간대로 열심히 하도록 좀 만들어 주는 게 좋을 것 같습니다.
◇ 김현정> 이 이야기 한 5분만 더 괜찮으세요?
◆ 김인만> 예.
◇ 김현정> 조금만요.
※ 내용 인용 시 CBS <김현정의 뉴스쇼> 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.