정부가 기존의 토지 용도·밀도 등 도시 개발 규제에서 벗어난 대규모 복합 개발을 허용하는 새로운 특례구역 제도를 도입한다.
국토교통부는 토지의 용도, 밀도 규제를 손쉽게 변경하기 위한 '도시계획 혁신 방안'을 6일 발표했다.
정부는 이번 혁신 방안을 통해 크게 3가지 공간혁신구역을 도입할 계획이다.
우선 지자체와 민간이 도시 규제를 벗어나 개발할 수 있도록 기존의 '입지규제최소구역'에서 아예 지정요건을 폐지한 '도시혁신구역'을 도입한다.
이는 기존 도시계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한 규제를 제한받지 않고, 용적률, 건폐율 등도 지자체 자율로 결정할 수 있다.
다만 민간 사업성을 높이면서도 복합용도 목적에 맞게 전체 연면적 중 단일용도 비율은 60%에서 70%로, 주거용도는 40%에서 50%+α 이하로 한정하는 수준에서 규제를 완화하기로 했다.
아울러 국공유부지는 민간활용이 불가능한 점을 고려해 국공유재산 장기임차 허용 등 규제특례를 부여하는 방안도 추진할 방침이다.
특히 민간 참여를 활성화하도록 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제하고, 제안자에게는 도시개발법상 사업시행 자격도 부여해 즉시 개발할 수 있도록 하기로 했다.
국토부는 이를 통해 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에서 다양한 시설이 융복합돼 고밀도 개발하는 사업이 가능할 것으로 기대하고 있다.
'복합용도구역' 예시. 국토교통부 제공그동안 도시관리 목적에 따라 지정한 주거·상업·공업 등 용도지역에 따라 설치 가능한 시설과 밀도를 규제했던 데에서 벗어나 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 용도를 합친 '복합용도구역'도 도입한다.
코로나19 사태 이후 근무형태가 다양해지면서 주거지역내 오피스, 융복합 신산업 단지 등 새로운 개발 수요를 기존 용도지역 형태로 반영하기에는 한계가 있다는 판단에서다.
복합용도계획을 적용하면 공업지역에 주거·상업지역 시설을 설치하는 등 기존 용도지역을 변경할 필요 없이 다른 용도시설을 설치할 수 있게 된다.
국토부는 노후·쇠퇴화됐지만 전면 재개발이 어려워 점진적인 전환이 필요한 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점차 전환해 직주근접 수요 등에 부응할 수 있을 것으로 평가했다.
'도시계획시설 입체복합구역' 적용 예시. 국토교통부 제공마지막으로 체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용 도시계획시설을 복합적으로 개발할 수 있는 '도시계획시설 입체복합구역'도 제시됐다.
이러한 시설들에 대한 공공서비스 수요는 증가하지만 용적률, 건폐율, 입지 제한 등으로 제대로 개발하기 어려웠던 점을 고려해 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향할 계획이다.
또 종합의료시설, 유원지, 전시장 및 국제회의시설, 시장, 체육시설, 청소년수련시설 등 용도지역별로 설치가 제한됐던 도시계획시설도 설치하도록 허용한다.
예를 들어 전용주거지역의 경우 체육시설만 지을 수 있었지만, 앞으로는 체육시설에 종합의료시설을 함께 설치할 수 있는 식이다.
이 역시 민간투자를 도모하기 위해 국공유재산 장기사용 등 민간에 각종 특례를 부여하는 방안도 추진할 계획이다.
국토부는 이를 통해 도로·철도를 지하화한 뒤 지면 위를 손쉽게 복합개발하거나, 공공청사 건물을 중심으로 주택-종합의료시설을 함께 조성하는 등 기반시설을 중심으로 입체적 개발이 가능할 것으로 내다봤다.
국토교통부 제공
국토부는 지자체가 특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 지정 위치 및 계획 내용, 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'을 수립하도록 제도를 신설하고, 지자체가 구역 지정을 남용하지 않도록 재구조화계획을 국토부 중앙도시계획위원회에서 심의하도록 했다.
도시계획시설 입체복합구역의 경우 시설 단위 계획인 점을 고려해 일반적인 도시군관리계획 절차를 적용하기로 했다.
또 이들 3가지 공간혁신구역이 곧 부동산 가격 상승으로 연결될 것을 고려해 이전부지·역세권 개발 등에 적용됐던 공공기여를 공간혁신구역에도 확대 적용하고, 이를 위한 가이드라인도 마련할 계획이다.
한편 더 나아가 기존의 도시군기본계획의 한 부분에 그쳤던 생활권계획을 '생활권 도시계획'으로 제도화해 지자체가 권역내 개발방향, 생활 인프라 구축 계획, 밀도·높이 관리방안 등 생활권 중심 도시발전을 위한 생활권 도시계획을 수립할 수 있도록 한다.
특히 기존 기본계획의 기준인 정주인구가 아니라 지역내 관광, 산업 등 일정기간 동안 체류하는 '생활인구'를 고려하여 계획을 수립하도록 하고, 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구및 토지개발물량 등을 조정할 수 있는 특례를 부여할 계획이다.
국토부는 이러한 변화를 도입하기 위해 국토계획법 개정안을 이 달 안에 발의해 법 개정을 추진하고, 올해 안에 하위법령도 정비를 마칠 예정이다.
또 제도 안착을 위해 공간혁신구역을 활용한 노후 공업지역 재정비, 스마트도시 개발사업 활성화 등 국토부 선도사업을 올해 안에 추진할 계획을 세우고, 선도사업 대상지 선정을 추진하겠다고 밝혔다.