국토교통부 제공2‧4대책 관련 공공사업, 공공택지 민간시행사업으로 지어지는 물량 등 주택 10만 1천 호가 추가로 사전청약을 통해 시장에 앞당겨 선을 보인다.
주민 반발에 부딪혀 추진에 어려움을 겪던 서울 노원 태릉CC, 경기 과천정부청사 부지도 대체부지를 확보해 저밀개발 방식으로 추진된다.
국토교통부는 25일 "이번에 민간시행사업 물량이 추가되고, 2‧4대책 관련 부지도 민간택지에 준하는 특공 비율이 적용되는 만큼, (1차 사전청약 공공분양에 비해) 특공 비율이 낮아 신혼부부 쏠림 등 문제가 다소 해소될 것으로 보인다"고 밝혔다.
그러면서 태릉CC 외 다른 대책 발표 부지에 대해서는 "용산 캠프킴도 현재 오염 정화작업과 부지 매입 관련 절차가 진행 중이고, LH 여의도 부지, 국립외교원부지 등도 개발 구상을 바탕으로 주택 사업 승인 절차를 준비하고 있다"고 밝혔다.
태릉지구 조감도. 국토교통부 제공다음은 윤성원 국토부 제1차관, 김영한 주택정책관, 김규철 공공주택추진단장 등과의 일문일답.
▶ 지난해 8‧4대책에 언급한 신규 부지로 3만 2천 호가 있는데 과천, 태릉을 제외한 1만 8천 호에 대해 지역 주민과 지자체장이 반발하는 경우도 있는데, 이들 지역은 변경 없이 그대로 추진되고 있나.
= 태릉과 과천을 제외한 다른 부지에 대해서도 저희들이 지금 차질 없이 진행되고 있습니다. 예를 들면 지금 언론에 가끔 나오고 있고 용산 캠프킴도 현재 오염 정화작업이나 부지매입 관련된 절차가 진행 중이다. 오염 정화작업은 용역에 착수했다. LH 여의도 부지는 지역 의견을 충실히 반영해 일자리 주택 공급이나 생활 SOC 확충 방향으로 기본 구상은 거의 완성돼 주택사업 승인 절차를 본격적으로 준비 중이다. 서울 조달청 부지는 임시사옥 이전 합의가 된 상태고 청사 수급계획에 반영하는 절차를 진행 중이며 국립외교원도 개발 구상을 바탕으로 주택사업 승인을 준비 중이다.
▶ 태릉 부지는 공공임대 중 일부 물량을 노원구민에게 제공하는 인센티브가 있다는 보도도 있었는데, 실제로 이런 게 마련돼 있는지. 주민들을 달래기 위한 어떤 혜택이 논의되고 있는지. = 지역주민에게 공공임대주택의 일정 부분을 우선 제공하는 방안을 적극적으로 검토할 계획이다. 또 노원구와 협의 과정에서 임대주택 비율도 법정비율인 35% 수준에서 어느 정도 공급하는 것으로 어느 정도 합의가 된 상황이다. 지구계획 확정 과정에서 방금 말씀드린 그런 큰 틀 내에서 구체화할 계획이다. 개발구상안을 확정하고 지자체하고 협의가 완료돼 오늘 주민공람부터 시작해 사업이 추진되면 내년 상반기 지구계획과 광역교통계획이 확정될 수 있을 것이다. 이어 2023년 상반기까지는 지구계획 승인까지 완료될 수 있을 것으로 예상한다.
▶ 태릉 물량이 줄면서 하계 5단지를 포함한 영구임대아파트를 대체 물량으로 언급하셨는데, 영구임대아파트는 이미 지난해 SH 등 정비계획에 나온 것으로 알고 있고, 하계 5단지는 서울시 주택본부장이 직접 언급까지 했던 사업이다. 기존에 나와 있던 물량을 대체물량이라고 할 수 있는지. 애초 계획에 없던 다른 사업지가 있는 건가.= 오늘 발표한 대책부지 대부분은 이번에 처음 발표되는 것이지만, 하계 5단지 등 일부는 서울시에서 이미 공개한 입지지만 사업 진척이 더디거나 불투명했던 부분들이 있었다. 이번 발표를 통해 본격화한다는 의미가 있을 것 같다. 수락산 역세권 개발사업 같은 경우에는 지자체 협의 과정에서 새롭게 도심복합사업으로 최초로 공개되는 입지다. 희망촌, 하계 5단지 같은 경우에는 어쨌든 협의 과정에서 사업 진척이 좀 더 빨라지는 효과가 있다고 이해하시면 될 것이다. 이달 말에 발표하는 신규택지는 추가적으로 9천 호 정도를 추가 발표할 계획인데, 태릉과 인근 지역에 있는 신규 입지로서 대체 효과가 있을 것으로 이해하시면 될 것 같다.
국토교통부 제공▶ 홍남기 부총리께서 서울지역 부지 확보를 자주 언급했는데, 공공기관 이전부지로 추가로 협의 중인 곳이 있나. = 다음 주 발표할 14만 호는 2‧4대책의 잔여 물량이다. 현재 계획된 추가적으로 공공기관 이전부지라든가 이런 부분에 대해서는 현재 검토하고 있는 부분이 없다.
▶ 2·4대책 후보지에서는 신규 공급량이 어느 정도가 되나. 현재 동의율 2/3 이상을 달성한 후보지는 내년 하반기, 그 외 물량은 2023년 상반기로 목표치가 잡혀 있고 9700가구 정도가 2023년 이후 공급 물량인데, 동의율 3분의 2 이상 확보가 안 된 곳들에서의 공급되는 물량까지 포함한 숫자인지. = 2022년 사전청약 물량으로 제시한 물량은 이미 2/3 동의를 받은 1만 9천 호 중 조합원과 유사한 토지주 우선 분양, 공공임대를 제외한 총 물량의 22% 수준인 3800호 정도 수준이다. 2023년 물량은 2022년에 도심 공공주택 복합개발과 주거재생혁신지구에서 저희가 2.4대책 당시 발표한 계획 물량을 기준으로 사전청약 물량을 제시했다. 그렇게 나온 게 9700호가 되겠다. 나머지 50%, 30%, 10% 이렇게 동의를 받은 것이 있지만 지구별로 동의율이 어떻게 될지, 앞으로 또 민간공모를 통해 동의율을 많이 올려서 들어오는 새로운 후보지가 있을 수 있다.
국토교통부 제공▶ 2·4대책 관련 도심 공공주택 복합개발사업 입주권 제한 시점이 2월 5일에서 6월 29일로 변경되면서 각 후보지에서 막판에 투기성 거래가 나타났다는 이야기가 있다. 이에 대한 조사가 이루어지고 있나. 당초 투기가 확대된 경우엔 후보지를 취소하겠다고도 했는데, 해당 계획대로라면 투기 여부와는 상관 없이 개발이 강행되나. = 투기적 거래의 징후가 일부 보인다는 보도가 있었다. 하지만 국회 통과일을 기준으로 그때 등기까지 한 것으로 엄격한 요건을 적용했기 때문에 막판 투기적 거래는 굉장히 제한적으로 이루어졌으리라고 판단을 한다. 기본적으로 도심복합사업은 후보지 단계에서 거래 빈도나 외지인 거래 비중과 같은 이상거래를 정량적으로 파악해 문제 징후가 없거나 적은 경우에만 후보지로 발표하고 있다. 또 예정지구지정 단계에서 다시 한 번 불법 이상거래 여부를 조사하고, 광범위하게 투기적 거래가 성행했다면 예정지구지정을 하지 않는다. 2단계 절차로 필터링을 하고 있는 만큼, 그 부분은 크게 염려를 하지 않으셔도 되겠다.
▶ 1차 사전청약 물량에서 신혼희망타운과 신혼 특별공급을 합쳐 전체 신혼부부 물량이 60%를 차지하는 등 신혼부부에게 몰렸다는 지적이 있었다. 이번에 사전청약에서는 이런 문제가 해소될 수 있는지. = 1차 사전청약은 공공분양이기 때문에 신혼부부 특공 비율이 민영보다는 높다. 상대적으로 이번 민영시행분은 특공 비율이 좀 낮아 그런 문제가 좀 해소될 것으로 보인다. 2‧4대책 사전청약도 공공이 시행하기 때문에 원칙적으로는 공공분양의 배분 비율을 따라야 하지만, 이는 당초 재개발 등으로 민간택지에서 공급될 예정이었던 부지가 공공사업시행자로 변경돼 공급되는 것이기 때문에 민간택지에 준하는 특별공급과 일반공급 비율을 적용하겠다고 말씀을 드렸다. 그런 면에서 신혼부부 쏠림 등은 좀 더 줄어들 것으로 보인다.
▶ 민간시행사업의 분양가를 두고 HUG와 이견이 생긴다면 어떤 절차가 진행되나. 공공과 마찬가지로 60~80% 선으로 민간도 공급이 되는 건지. = (윤 차관) 일반 국민의 가장 큰 관심은 결국은 분양가일 것이다. HUG 분양가 심사에 데이터가 많이 축적돼 있다. 저희들로서는 크게 갈등은 없으리라고 보는데, 방금 질문을 계기로 HUG에서 위원회를 만들어 심의를 할 때 좀 더 현실을 반영해 꼼꼼히 보도록 조치했으면 한다. 분양가는 결국은 택지비에 기본형 건축비와 가산비가 붙는데, 택지비는 LH로부터 매입한 가격이기 때문에 분명할 거고, 기본형 건축비도 정부가 매년 고시하고 있기 때문에 관건은 가산비다. 통상 LH 분양가보다는 민간 분양가가 조금 높거나 같다. 민간 업체 브랜드는 내부 마감재가 LH보다는 조금 낫다는 그런 평가가 나오는데, (그런 면에서) 가산비가 조금 더 높을 것 같다.
▶ 이번에 민간분양 사전청약 물량에서 가장 빠른 입주는 언제쯤일까.
= 사전청약 이후 평균적으로 한 2~3년 뒤 본청약이 이어지고, 본청약 이후에 3년 정도 후 입주하기 때문에 2022년에 사전청약하는 물량은 입주까지 한 5년 정도로 계산하면 될 것 같다.
▶ 기 매각부지 민간 시행자의 기대 참여율을 50%로 잡으셨는데, 산출 근거가 어떻게 되나. = 기 매각부지 참여 여부는 굉장히 가변적이다. 저희가 보기에 택지 공급은 업계에서 가장 중요하게 생각하는 인센티브다. 택지 공급을 좌우할 수 있을 정도의 가점을 주기 때문에 향후 택지를 확보를 해서 사업을 하려는 기업들은 굉장히 높은 관심을 가지고 참여 의향을 보였다는 점을 여러 차례 업계 의견 수렴을 통해서 확인했다. 구체적으로 얼마나 참여할지는 사전청약 발표 후 입지별 사정이나 업계 경영상 여건을 조사해 추후에 밝힐 기회가 있겠다. 일단은 중립적으로 절반 정도 수준이 참여한다고 잡았고 나름대로 보수적인 기준을 제시한 것이다.
▶ 청약통장을 현 사전청약에서는 타 청약에 사용이 가능한데 민간은 불가능하다든지, 재당첨 제한 적용 중인 경우에 현 사전청약은 신청이 가능한데 민간은 안 된다든지 하는 차이점이 있는데 왜 이렇게 다른지. = 가장 큰 차이는 현 사전청약은 사전청약 간의 중복신청만 막고 있는 반면, 이번에 도입되는 민간 사전청약 같은 경우에는 당첨이 되면 당첨자 지위를 포기하기 전까지는 다른 청약이나 사전청약에 응모하지 못한다. 공공 사전청약은 최대한 사전청약 신청자들의 자유의사와 권리를 존중하지만, 민간 사전청약은 포기 물량으로 업계 분양계획에 문제가 생길 수 있다. 민간 업체의 경영 안정 등을 고려한 것이다.
▶ 사전청약 물량이 10만 호 이상 나오긴 하지만 이미 공급하기로 한 물량을 당기는 것이지 실제 공급물량이 확대되는 것은 아니다. 공급 부족 지적에 근본적인 해결책일지 궁금하다. = 정부가 계획한 총량 등 공급계획은 역대 최고 수준이다. 다만, 실제 분양, 입주로 이어지기까지 시간이 소요되고, 주택가격 상승 기대가 지배적인 상황에서 미래의 수요까지 다 현재화한 상황이기 때문에 예정된 공급을 조기화시키는 것이 굉장히 효과적인 시장안정 수단이라고 판단한다.
▶ 매수심리를 잠재울 수는 있는데 임대차 쪽으로 수요가 가서 전세난 등이 심화하는 게 아니냐는 우려도 있다.
= 임대차시장은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한다. 일단 임대차 3법이 잘 정착될 수 있도록 다양한 노력을 하는 것이 필요할 것 같다. 작년 11월에 발표한 전세대책들이 차질 없이 추진될 수 있도록 하면서 앞으로 사전청약이 진행되는 과정에서 국지적인 전세 불안이 없는지 여부는 지속적으로 모니터링하고 필요한 대책을 강구하겠다.
▶ 2.4 대책 때도 정부의 계획물량이 '희망사항'에 불과하다는 비판이 많았다. 이번 대책에도 그럴 수 있을 것 같은데 이를 해소할 방안이 있는지. = 이번 대책 발표에서도 공개했지만, 2‧4대책의 도심복합사업 후보지는 이미 13곳이 3분의 2 이상의 동의를 확보했다. 다른 민간 정비사업과 비교할 수 없을 정도로 빠른 속도다. 50% 이상 동의를 받아서 다음달 말 법 시행 전에 3분의 2 동의를 받을 것으로 예상되는 입지도 상당수 있다. 단순한 정부의 희망이나 일방적인 공급이란 것은 오해다. 이번 사전청약도 특장점과 업계의 의견을 충분히 수렴해 계획 물량 이상이 이루어질 수 있도록 노력하겠다.