수원 영통 의료시설용지 개발구상도. 수원시청 제공지난해 경기도 의정부 을지대병원 인근 부지를 병원납품업체에 팔아 수십억원의 시세차익을 챙겨 비난을 샀던 을지재단이 이번엔 병원부지로 산 땅을 주택용지로 용도변경을 추진하면서 특혜 논란에 휩싸였다.
수원지역 병원투자 실패 을지재단…'시세차익 특혜'
19일 수원시와 수원경실련 등에 따르면 시는 영통동 961-11 도시계획상 의료시설 용지인 3만 1376㎡에 대해 민간사업자의 용도변경 제안을 받아들여 지난달 29일 사전협상대상지로 공고했다.
이에 수원경실련은 최근 두 차례 성명을 내고 이번 용도변경 계획은 지가 상승을 초래해 땅 소유주인 을지재단과 개발업자에 막대한 이익을 안겨주는 '특혜 행정'이라는 의혹을 제기했다.
기존 병원 부지를 공동주택 용지로 전환할 경우, 인접 부동산 시세를 감안하면 땅값이 터무니없이 높아진다는 것.
수원경실련은 인접한 A, B 아파트의 이달 초 평균 평(3.3㎡)당 가격인 1970만원에서 건축물 가격(감가상각 포함)을 뺀 값을 기준으로 해당 부지의 현재 땅값을 4175억원으로 추산했다.
을지학원이 지난 2007년 해당 부지를 282억원에 사들인 점을 감안하면, 시세차익만 3893억원으로 땅값은 14년여 만에 14배 이상 폭등하는 셈이다.
토지거래 과정에서 책정 가격이 다소 차이를 보일 수는 있겠지만, 주변 시세를 고려하면 지가 폭등은 불 보듯 뻔하다는 게 수원경실련의 주장이다.
수원 영통동 종합병원 부지 위치. 네이버 위성지도 캡처실제 이 병원부지는 대단위 아파트 단지와 학교, 수인분당선 영통역과 가깝고 대규모 공원, 각종 공공·편의시설 등이 인접한 영통 지역의 '노른자' 땅으로 불린다.
수원경실련 관계자는 "결국 차익은 토지주와 시행사가 나눠 먹는 구조인데 이를 위해 지자체가 나설 이유가 없다"며 "애초 목적에 맞게 종합병원이나 공공시설을 지어야 한다"고 말했다.
을지재단은 의정부 을지대병원에 인접한 금오동 일부 부지를 수년간 사들인 뒤 지난해 병원 의약품 납품업체에 되팔아 40억원 넘는 차익을 남겨 이권 개입 논란이 일기도 했다.
"개발압력·민원 지속"…사전협상으로 '이익환수'
이에 대해 수원시는 지속적인 개발 압력과 주민 요구에 따른 것이라며 관련 특혜 의혹에 선을 그었다.
수차례 개발 시도가 잇따른 데다, 공터 방치에 따른 우범화와 도시 미관 훼손 등에 대한 민원까지 끊이지 않아 더는 나대지로 둘 수 없다는 취지다.
그간 민간 사업자 등의 개발문의만 20여 차례, 접수된 제안서는 3건인 것으로 나타났다.
다만 시는 개발사업의 공익성을 높이기 위한 사전협상제를 조건으로 내걸었다. 시와 사업자, 외부 전문가가 함께 주민의견 등을 취합해 개발 전에 미리 협의하는 방식이다.
현재 사업자가 제안한 용도변경 부지는 공동주택(72.7%), 업무시설(23.4%), 도로(3.9%) 등인데, 이 중 공공기여 비율을 사전협상을 통해 더 늘리겠다는 게 시의 구상이다.
이에 시는 사전협상에 앞서 지역주민으로부터 개발방향과 기부채납 공공시설 등에 대한 의견수렴 절차를 진행했다.
특히 시는 사업 제안자뿐만 아니라 토지주인 을지재단 측도 사전협상에 참여시켜 용도 변경에 따른 일부 시세차익 등을 지역사회에 환원할 수 있는 방안도 논의할 계획이다.
이 같은 절차와 전문가 자문 등을 거쳐 향후 시는 종합의견을 제시할 예정으로, 이를 사업자가 받아들이지 않으면 개발사업은 또 다시 무산될 수 있다.
수원시 관계자는 "도시관리 차원에서 유실부지를 도심에 두는 게 바람직하진 않다"면서 "사전협상에서 공공성을 극대화한 개발안이 실현될지 여부는 결국 사업자 판단에 달렸다"고 밝혔다.
"개발 당위성·공공기여 비율 확보 관건"
전문가는 시에서 채택한 사전협상제를 활용해 사업자의 수익성과 지역사회 공공성의 균형점을 찾아, 방치됐던 도심 속 알짜 부지를 합리적으로 개발해야 한다고 조언했다.
건국대 부동산학과 심교언 교수는 "땅을 방치했을 때 낭비되는 비용과 개발했을 때 발생하는 이익을 세밀하게 따져 용도변경 여부를 신중히 결정해야 된다"고 설명했다.
그러면서 심 교수는 "엄격한 절차에 따른 이해 당사자 간 사전협상이 공익을 최대한 확보하는 방향으로 이뤄져야 한다"며 "임대주택, 공원, 상업시설 확보가 대안이 될 수 있다"고 강조했다.
앞서 을지재단은 2007년 10월 1천병상 규모의 종합병원을 건립하겠다며 한국토지주택공사(LH)로부터 영통동 부지를 매입했다. 하지만 인근 대형병원으로 수요가 분산돼 수익성이 부족하다는 이유로 병원 설립이 차일피일 미뤄져 현재는 나대지로 방치돼 있다.