오세훈 서울시장. 황진환 기자
서울시가 26일 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하겠다며 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 발표했다.
오세훈 시장은 이날 직접 온라인 브리핑을 통해 "지난 2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 재개발과 재건축 정상화라는 과제가 반드시 선결되어야 한다"고 밝혔다.
서울시는 2015년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업장을 통해 2025년까지는 연평균 1만2천 호가 꾸준히 공급 가능하지만 2026년 이후엔 입주물량이 연평균 4천 호로 급감할 수 있는 상황이라고 규제완화 배경을 설명했다.
재개발과 활성화를 위한 6대 방안은 '주거정비지수제' 폐지와 '공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년), 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화, 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정, '2종 7층 일반주거지역' 규제 완화를 통한 사업성 개선, 매년 '재개발구역 지정 공모'를 통한 구역 발굴 등이다.
먼저 '주거정비지수제'의 정비구역 지정의 큰 진입장벽이었다는 게 서울시의 판단이다.
서울시는 기존에는 정비구역을 지정하려면 '법적요건'과 '주거정비지수제'를 모두 충족해야 했지만, 앞으로는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다고 밝혔다.
재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.
서울시에 따르면 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 '주거정비지수제'를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다.
서울시는 또 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축할 것이라고 밝혔다.
'공공기획'은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다.
정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 아파트 건설이 가능할 것으로 기대된다.
'공공기획' 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다고 서울시는 밝혔다.
주민제안 사전검토(6개월→4개월)와 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축된다.
시는 또 '주거정비지수제'가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화하기로 했다.
현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%) → 사전타당성 조사 단계(50%) → 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다.
서울시는 사전타당성 조사 단계는 '공공기획' 도입으로 통합 폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다고 밝혔다.
대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화하며 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다는 계획이다.
지난 3월 오세훈 서울시장이 후보 당시 서울 성북구 돌곶이로 장위뉴타운 11구역을 현장방문해 장진석 장위11구역 재개발 추진준비위원회 대표(오른쪽)에게 설명을 듣고 있다. 국회사진취재단
시는 이와 함께 재개발해제구역 중 노후화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정하기로 했다.
재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다.
서울시는 이에 따라 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다.
해제지역의 70%가 서울의 동북, 서남권에 집중 분포돼 있다.
서울시는 또 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화할 계획이다.
2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 '재개발' 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.
이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률 (기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다.
서울시는 또 정비구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시해 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이라고 전했다.
서울시는 이런 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경을 마무리할 방침이다.
오세훈 시장은 "서울시는 재개발부터 정상화해 재개발 규제완화를 시작으로 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하겠다"며 "동시에 부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책을 지속적으로 강구하겠다"고 말했다.