아파트 공사. 이한형 기자
국토부는 7일 '위클리 주택 공급 브리핑'을 열고 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 공개했다. 아울러 공공 직접시행 정비사업 후보지로 101곳이 제안됐다고 밝혔다.
두 정비사업 방식의 가장 큰 차이는 '토지 등 소유주의 소유권 이전 여부'와 세부 분양 방식이다.
국토부 김영한 주택정책관은 "공공재건축의 경우 관리처분 방식으로 토지 등 소유자의 소유권을 원 소유자가 계속 가져가지만, 공공 직접시행 정비사업의 경우 착공 전 공공에 소유권이 넘어가는 방식(현물납입 또는 수용)"이라고 설명했다.
또, "공공재건축의 경우 민간분양으로 이뤄지지만, 공공 직접시행 정비사업은 공공분양을 통해 공공자가주택 등 상대적으로 저렴한 공급이 가능하다"고 밝혔다.
서울시장 선거가 치러지는 상황에서 지자체 정책 기조 변화 등과 관련한 질문엔 "선거가 치러지는 상황에서 공약에 대해 언급을 하는 것은 조심스럽다"면서도 "공공이 주도하는 정비 방식에는 도시 건축 규제 완화뿐만 아니라 토지주와의 협의, 순환정비 등 특징이 있는 만큼, 이를 잘 이어가기 위해 서울시와 잘 협의하겠다"고 밝혔다.
다음은 김 정책관과의 일문일답.
- 발표된 공공재건축 후보지에 강남권이 없는 이유는.
= 강남권 대단지 2개가 신청을 했지만, 컨설팅을 진행하던 중 주민들 간 공공재건축으로 갈지 여부에 대한 의견 수렴이 좀 더 필요하다고 해서 컨설팅을 철회했다. 최종적으로 컨설팅 결과를 받아보겠다는 의사를 표시한 데가 7개 단지이고, 이들 단지에 1월에 컨설팅 결과를 회신해서 5개 단지가 참여하기로 했다는 것이다.
- 공공재건축 목표 물량이 5만 가구 정도였는데, 어떻게 달성할 계획인가. 2‧4대책 또한 추가됐는데, 현 시점에서 공공재건축의 정확한 목표 물량이 얼만가.= 컨설팅 결과 오늘은 2천 호 정도 수준의 물량을 1차적으로 발표했다. 지난해 8‧4 대책 발표를 하면서 공공 재건축에 대해서는 5만 호의 목표 물량을 제시했다. 2‧4대책을 발표하면서는 새로운 사업모델을 도입해 정비사업을 통해서 공급하는 물량을 2025년까지 13만 6천 호를 목표로 수정해 제시했다. 공공재건축과 별도로 공공 직접시행 재건축의 물량을 잡지 않고, 공공재건축이나 공공 직접시행 재건축, 공공재개발이나 공공 직접시행 재개발을 자유롭게 선택한다는 전제하에 9만 호의 물량을, 8‧4대책의 물량을 승계한 것이다.
= 재건축이나 재개발은 토지주의 재산권과 밀접한 관련이 있어 주민 분들이 굉장히 신중하다. 컨설팅 결과를 보고 주민들 간 의견 수렴이 첫 사업이다 보니 좀 시간이 오래 걸렸던 것 같다. 앞으로 제안받은 정비사업들에 대해 긍정적인 컨설팅 결과를 도출한다면 목표 달성에는 큰 문제가 없지 않을까 예상한다.
- 현재 발표된 물량이 당초 국토부가 생각한 확보 속도와 비교했을 때 어떤가. 이 정도 속도라면 앞으로 목표량 달성에 대한 전망은 어떻게 되나.= 2‧4 대책 발표 시점 기준으로 보면 상당히 많은 지자체와 정비구역에서 호응을 보여주고 계시다고 판단한다. 컨설팅 신청이나 제안 건수, 후보지 발굴을 위한 구청 협조 등 여러 가지를 봤을 때 목표 물량 달성에는 차질이 없을 것 같다. 내실 있는 컨설팅으로 충분한 사업성 개선 효과를 보여드리고, 공기업이 밀도 있게 주민들을 접촉해서 잘 설득하면서 기존의 정비사업에 대해서 부담을 느끼시는 저소득 토지주들을 위한 대책을 알차게 마련한다면 물량과 속도 면에서 큰 문제가 없지 않을까 판단한다.
국토교통부는 7일 공공재건축 1차 선도사업 후보지 5곳을 발표했다. 5개 단지는 강변강서맨션(위부터)과 미성건영아파트, 광진구 중곡동 중곡아파트, 중랑구 망우동 망우1구역, 영등포구 신길동 신길13구역 등이다. 연합뉴스
- 현재 공공재건축 컨설팅을 대기하고 있거나 참여를 희망하고 있는 곳이 얼마나 있나.= 오늘 공공 직접시행 재건축에 대한 지자체 제안과 주민 제안을 포함해서 101곳이 들어왔다. 이 101곳은 지자체 제안은 공공 직접시행 정비사업을 전제로 했다. 다만 주민 제안의 경우 8‧4대책 이후 2‧4대책을 발표하면서 공공 직접시행 재건축·재개발이라는 새로운 모델을 도입한 데 따라 상당수는 공공 직접시행 재건축에 대한 컨설팅과 공공재건축에 대한 컨설팅 결과를 같이 보내주면 이를 비교하려는 곳들이다. 사업성, 주민 의사라든지 여러 가지를 판단해서 결정하겠다는 것이다. 즉, 공공 직접시행 재건축에 대한 컨설팅 신청이 공공재건축에 대한 컨설팅 신청도 포함하고 있다고 보면 된다.
- 공공재건축에서 LH, SH가 조합 없이 단독시행을 한다면 공공 직접시행 정비사업과 크게 다를 바가 없어 보이는데.= 외견상은 그렇다. 다만, 가장 큰 차이는 8·4 대책에서 발표한 공공재건축은 관리처분 방식이기 때문에 공기업이 단독시행을 하더라도 토지소유권은 토지 등 소유자가 계속 가져가고, 분양도 민간분양으로 이뤄진다. 공공 직접시행 재건축은 철거 착공이 들어가기 직전에 공기업으로 소유권이 형식적으로 넘어간다. 공공 직접시행 재건축에서 공공분양으로 하는 이유는 상대적으로 저렴한 가격에 분양주택을 공급하고, 저소득 토지주들도 사업에 참여해 분양을 받을 수 있도록 다양한 형태의 공공자가주택을 공급하기 위해서다.
- 서울시장 선거가 진행 중인데, 새 시장이 당선되면 지자체에서 반발했던 층고 제한 등 여러 규제를 푸는 데 상황이 바뀔 것으로 예상하나.= 여야 후보님들께서 다양한 공약을 내놓으셨고, 그런 부분에 대해서 직접적으로 말씀을 드리기는 적절치 않은 측면이 있다. 다만, 서울시와 저희 모두 주택 공급 확대의 필요성을 절감하고 있다. 공공재건축이나 공공재개발이 가지고 있는 여러 가지 장점이 있는데 단순히 도시건축규제를 완화하는 것 외에 부지의 정형화를 위한 타 토지주와의 협의, 분담금이 저렴한 공공 자가주택 공급, 순환정비 등 공공만이 할 수 있는 특장점이 있다. 이를 계속 살려나가면서 차질 없이 사업을 진행하도록 서울시와 잘 협의하겠다.
- 시장 선거에 나선 여야 후보 모두 민간 재건축을 강조하고 있는데 공공재건축과 민간재건축이 경합하는 상황도 생각을 해볼 수 있을 것 같다.
= 말씀드린 대로 다양한 공약을 여야의 후보님들께서 제시를 해주셨는데 선거가 진행 중인 상황에서 거기에 대해서 말씀드리는 것은 조심스럽다. 기본적으로는 공공 정비사업은 선택권을 드리는 것이라고 생각한다. 민간이 자력으로 잘 정비사업을 할 수 있다고 판단되면 민간정비사업을 하는 것이다. 민간정비사업을 하기에 여러 가지 사업 여건이 부족하다든지 주민 갈등이 심하다든지 영세상인이나 특수한 입장의 토지주들이 많다면 공공이 그 부분을 해결해주고 사업성을 개선해주는 게 필요하다면 공공 정비사업을 선택하시는 것이다.
- 공공재개발 보류 구역이 지금 1, 2차 합쳐서 12곳 정도 되는 것으로 알고 있다. 이곳들이 공공 직접시행으로 전환하지 않는다면 탈락하는 것인가.= 공공재개발을 하기에 사업성이 떨어져서 보류한 지역에 대해서는 공공 직접시행 재개발을 할 경우 기부채납 비율의 제한이라든지, 임대주택을 공공자가로 대체 공급해 사업성 개선 효과가 나타날 수 있다. 그에 대한 결과를 주민들께 설명 드리고, 필요하다면 공공 직접시행 재개발로 전환하는 것도 주민 의사에 기초해서 진행 중이다.
- 101개 공공직접시행 사업지의 구체적인 위치가 7~8월에 공개되면 대책 발표 당시 논란이 됐던 현금청산도 다시 한 번 논란이 될 것 같다.= 도심공공주택 복합사업 같은 경우 특별하게 개발구역으로 지정돼 있지 않아 행정기관이 주도적으로 개발이 적합한 지역을 제시하고, 주민 여러분들께 사업 설명을 하는 과정에서 사업을 확정해나가는 방식이기 때문에 저희가 후보지를 먼저 선공개했다. 반면 오늘 후보지 101곳은 정비사업을 추진하는 지역이기 때문에 기존에 정비구역이 지정돼있고, 추진위원회나 조합과 같이 주민 스스로의 결사체가 조성돼 있는 곳이다. 제안이 들어왔다고 바로 공개를 할 경우 혼란이 있을 수가 있다. 또, 이미 정비구역이 지정돼 정비사업을 추진하고 있는 지역들이기 때문에 도심 공공 복합사업 등에 비해 현금보상에 따라 특별공급권을 부여받지 못하는 문제는 상대적으로 작지 않을까 판단한다.
- 지난번 도심개발사업지 발표했을 때도 정작 해당 지역 주민들은 몰랐다는 반응이 많이 나왔는데.
= 도심복합개발 후보지를 발표한 것은 지자체가 기존에 주민들이 개발 의사를 여러 차례 밝혀온 것을 제안한 것이다. 그러한 사정을 잘 모르는 주민들은 그런 의견을 표출하실 수 있다. 이번에 주민 제안을 한 것은 대부분 추진위원장이나 조합장과 같이 현재 정비사업에서 대표성을 가지고 사업을 추진하는 분들이다. 민간 제안은 정비사업 관리업체들이다. 저희가 이러한 제안에 대해서 컨설팅 결과를 보내드리면, 제안 주체를 중심으로 주민 의견 수렴 절차가 진행될 것으로 예상한다.
- 공급계획이 차질 없이 진행된다고 하더라도 분양가격이 높으면 서민들이 접근할 수 없다. 정부에서 중도금 대출 LTV, DTI 완화를 논의 중이라는 이야기가 나오던데.= 분양가격이 높으면 당연히 부담이 많이 돼서 문제가 있을 것이다. 분양가 상한제가 적용되고 공공 직접시행 정비사업 같은 경우에는 공공분양의 형태로 제공되기 때문에 분양가격 측면에서는 충분한 민간분양보다는 경쟁력을 가질 수 있을 것이다. 대출 규제는 완화할지 여부 등을 관계기관이 논의하고 있다. 지금 시점에서 뚜렷하게 답변드릴 수 없는 점을 양해해달라.