지난해 8월 세종시 어진동 밀마루 전망대에서 보이는 아파트. 연합뉴스
올해 전국의 공동주택 공시가격이 전년보다 19%가량 올라 시세 대비 현실화율이 70%를 넘길 전망이다.
특히 지난해 천도론이 불거지면서 수요 심리가 크게 달아올랐던 세종은 공시가격 상승률은 물론 중위가격까지 서울을 꺾을 것으로 나타났다.
국토교통부는 15일 2021년도 공동주택 공시가격안을 공개하고 다음 달 5일까지 소유자와 지자체 등 의견을 들어 확정하는 절차를 진행한다고 밝혔다.
공시 대상 공동주택 1420만 5천 호(전년 대비 2.7% 증가)의 공시가격 상승률은 전년 대비 19.08%로, 2007년 이래 가장 높았다.
지역별로는 세종이 70.68%로 가장 높았고, 경기가 23.96%, 대전이 20.57%, 서울이 19.91%, 부산이 19.67%로 그 뒤를 이었다.
현실화율은 70.2%로 지난해 69.0% 대비 1.2%p 올랐다.
◇'천도론' 세종, 상승률도 중위가격도 전국 1위
국토교통부 제공
특히 '천도론'이 불거졌던 세종 지역은 공동주택 공시가격 상승률이 전년 대비 70.68%로, 전국 1위를 기록했다.
뿐만 아니라 이러한 공시가격 중위가격 역시 4억 2300만 원으로 공동주택 공시 제도가 도입된 2006년 이래 처음으로 서울(3억 8천만 원)을 따돌리기도 했다. 전국 중위가격은 1억 6천만 원이다.
이러한 상승세엔 '천도론'이 주효했던 것으로 분석된다.
국토부 윤성원 제1차관은 "지난해 세종에 국회 이전 등 여러 호재가 있어 수요가 많이 몰린 점이 시세와 공시가격에 반영된 것으로 판단한다"고 설명했다.
◇공시가격 9억 초과 52만 5천 호…전국 최고는 더펜트하우스 청담
2021년 공시가격(안) 상위 공동주택. 국토교통부 제공
공시가격 9억 원을 초과하는 공동주택은 전국 52만 5천 호(서울 41만 3천 호)로 3.7%(서울 16.0%)에 달했다.
전국 최고 공시가격은 지난해 10월 완공된 서울 강남구 청담동의 '더펜트하우스 청담'이 새롭게 갱신했다. 전용면적 407.71㎡에 공시가격이 163억 2천만 원에 달한 것이다.
서초구 서초동의 트라움하우스 5차는 16년 만에 1위 자리를 내놨다. 전용면적 273.64㎡ 기준 공시가격은 72억 9800만 원에 달한다.
공시가격 9억 원을 초과하는 1주택자나 보유 주택의 합산 공시가격이 6억 원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를 부담할 수 있다.
다만 국토부는 △만 60세 이상 고령자는 연령대별로 20~40%의 공제 △5년 이상 장기보유자는 보유 기간에 따라 20~50% 공제 등 혜택이 있으며 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 80%로 확대된다고 밝혔다.
1주택자의 경우 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세의 전년 증가분이 50% 이내로 제한된다.
다만 다주택자는 공제 혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받는다.
◇공시가격 상승 배경엔 '시세 상승'…서울 자치구 중엔 노원구가 가장 많이 올라
국토교통부 제공
이러한 공시가격 상승에는 지난해 말 발표한 공시가격 현실화 로드맵에 따른 현실화율 제고보다도 전반적인 시세 상승이 더 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다.
올해 공동주택 현실화율은 지난해보다 1.2%p 오른 70.2%를 달성했다.
윤 차관은 "현실화율이 시세에 비해서는 아직 70.2%에 불과한 상황"이라며 "공시가격 상승은 대부분 지난해 시세가 많이 오른 데 기인한 것으로 본다"고 밝혔다.
평균 상승률이 19.1%에 달한 서울 내에서도 노원구는 34.66%로 최고치를 기록했다. 그 뒤를 성북구(28.1%), 강동구(27.25%), 동대문구(26.81%), 도봉구(26.19%)가 이었다.
국토부 김형석 토지정책관은 "시세 변동이 반영되다보니 지난해에는 강남3구 대비 노원구 등의 시세 상승률이 상대적으로 높았다는 점이 공시가격에도 영향을 미친 것으로 판단한다"고 밝혔다.
◇공시가격 6억 이하 1주택자는 특례 따라 재산세 부담 낮아지기도
국토교통부 제공
다만 상대적인 중저가 주택의 경우 감면 조항의 혜택을 입어 재산세 부담이 낮아지는 현상도 나타난다.
국토부는 "공시가격 6억 원 이하 1주택자는 이러한 공시가격 상승에도 재산세 부담이 지난해보다 감소한다"며 "세율 인하 효과(주택분 재산세 22.2~50%)가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가 효과(상한 5~10%)보다 크다"고 밝혔다.
이러한 1주택 재산세 인하 특례(구간별로 표준 세율 대비 0.05%p 인하) 대상인 공시가격 6억 원 이하 공동주택은 1308만 8천 호(서울 182만 5천 호)로, 전체 공동주택 중 92.1%다.
국토부의 계산에 따르면, 서울 관악구의 한 아파트는 지난해 공시가격이 4억 9700만 원에서 올해 5억 9200만 원으로 19.1%나 올랐지만 재산세는 105만 1천 원에서 94만 2천 원으로 줄어든다.
공시가격이 지난해 4억 2천만 원에서 올해 5억 6천만 원으로 33.3% 오른 인천 서구의 한 아파트 역시 재산세는 89만 3천 원에서 81만 6천 원으로 줄어든다는 설명이다.
국토부는 "올해 재산세 납부액이 전년도 재산세 납부액의 일정 수준을 넘지 않도록 한도를 설정한 세부담 상한제를 통해 주택의 경우 공시가격 3억 원 이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억~6억 원 이하는 10%, 공시가격 6억 원 초과는 30% 이내로 제한된다"고 덧붙였다.
◇시세도, 현실화율도 높아지면서 오르는 공시가격…다른 세금 영향은
국토교통부 제공
이러한 공시가격 상승이 건강보험료와 복지 수급 등에 연쇄적으로 미치는 영향에 대해서는 정부도 고심하고 있다.
정부는 우선 오는 11월 건강보험료 산정에 공시가격이 반영되는 건강보험 지역가입자에 대해서는 부담을 완화하는 방안을 마련한다.
공시가격 상승에 따라 평균 약 2천 원의 월 보험료가 증가할 수 있는 이들 지역가입자를 대상으로 재산 공제(재산 규모에 따라 500만~1200만 원)를 500만 원 추가 확대해 보험료가 오르지 않게 하겠다는 구상이다.
또, 내년 7월부터는 건강보험료 2단계 부과 체계 개편에 따라 공시가격에 따른 보험료 변동 영향이 축소된다. 지역가입자에 대한 재산 공제가 재산 규모 상관없이 5천만 원 일괄 공제로 확대되고, 피부양자에서 제외돼 신규로 보험료를 부담하게 되는 경우에 대한 보험료 감면도 제도화를 검토할 예정이다.
이러한 공시가격 변동은 당장 복지 수급에 반영되는 것은 아니다. 국토부는 "복지 수급 대상인 사회취약계층은 무주택이거나 보유 중인 부동산이 중·저가로 공시가격 변동이 미치는 영향은 제한적일 전망"이라면서도 "수급에 문제가 없도록 공시가격 변동을 감안해 각 제도별 수급 기준을 보완하고 수급자를 보호할 계획"이라고 밝혔다.
국토부는 이러한 공동주택 공시가격안에 대해서는 다음 달 5일까지 소유자 등 의견을 제출받아 검토･반영하고, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 같은 달 29일 결정·공시할 예정이다.