계약갱신·전월세상한제가 국무회의에서 통과된 지난 7월 오후 서울 한 시내 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어있다.(사진=이한형 기자/자료사진)
국토교통부는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 시행에 따라 접수된 민원 사례를 중심으로 '주택임대차보호법 해설서' 배포할 예정이라고 밝혔다.
온라인에서는 국토부와 법무부 등 유관기관 홈페이지를 통해 오는 28일부터 배포될 해설서에는 새로 도입된 제도에 대한 예상되는 질의에 대한 FAQ 자료와 구체적인 사례에 대한 적용 방안이 담긴다.
특히 전월세 상한제와 관련해서는 '임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있냐'는 질문에 '그렇지 않다'는 답변이 달렸다.
"계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하기 않게 된 때 장래를 항해 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다"라며 "증액을 청구하는 측에서 이러한 사유를 증명해야 한다"는 것이다.
(사진=국토교통부 제공)
다음은 해설서의 주요 질문·답변.
-임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나.=임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사해야 한다. '1개월 전까지'의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다. 다만, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사해야 한다.
-개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.=행사할 수 없다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020년 7월 31일부터 8월 31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
-계약갱신요구권 행사의 효과는.
=전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장된다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있다.
-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사인가.=갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
(사진=스마트이미지 제공/자료사진)
-계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.=가능하다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이다. 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
-이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.=할 수 있다.
-계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.=특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.
-임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나.
=임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아니다. 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁 예방을 위해 좋습다.
-임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나.=그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해주어야 하는 것도 아니다. 계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있는 것이다. 계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하기 않게 된 때에는 장래를 항하여 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다. 증액을 청구하는 측에서 위와 같은 사유를 증명하여야 할 것이다.
-주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되나. 의무사항인가.=임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 효력이 없다.
(사진=연합뉴스)
-법정 월차임 전환율이 10월부터 4%→ 2.5%로 개정된다고 하는데, 현재 존속중인 계약에도 소급적용되나.=개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.
-법정 월차임 전환율 적용 방법은? 보증부 월세에서 보증금을 높이려면 어떻게 해야 하나.=법정 월차임 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되고, 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 적용되지 않는다. 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 한국감정원에서 발표하는 지역별‧규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인간에 협의하여 보증금 전환 비율을 결정할 수 있다.