들끓는 집값 민심에 "규제 완화 줄게 공공물량 다오"

서울 등 신규물랑 13만 2천 호 이상 포함한 '8‧4 공급대책'
"앞선 공급대책서 발표된 물량 더하면 수도권 127만 호 이상"
용적률 상한, 층고 등 규제 완화 대신 기부채납…실제 시장 반응은 의문

김현미 국토교통부 장관이 지난 4일 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표하고 있다. (사진=박종민 기자/자료사진)

가파른 집값 상승에 공급을 요구하는 목소리가 커지자 정부가 서울 등 수도권 추가 공급에 대한 계획을 발표하고 나섰다.

앞서 대출 규제와 부동산 관련 세제 강화, 실거래 조사 강화 등 '수요' 규제는 틀이 마련됐으니, 이제는 '공급' 확대로 악화하는 부동산 민심을 진정시키려는 것이다.

◇신규 물량 13만 2천+α…공공기관 유휴부지 등 '영끌(영혼까지 끌어들인다)' 공급

정부가 지난 4일 관계기관 합동으로 발표한 '서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안'에 따르면, 서울권역을 중심으로 한 주택 신규 공급량은 13만 2천 호 가량이다.

우선 도심 내 군(軍) 부지를 활용해 태릉골프장(1만 호), 용산 캠프킴(3100호) 등 1만 3100호를 건설한다. 태릉골프장에는 광역교통개선안도 덧붙였다. 갈매역, 화랑대역 등 인근 지하철역과 태릉골프장을 연계한 BRT(간선급행버스체계)를 신설하고, 경춘선 열차 추가 투입, 화랑로 등 인근 도로 확장, 용마산로 지하화 등을 서울시 등과 구체화한다는 것이다.

공공기관 이전부지와 유휴부지도 활용될 방침이다. 과천청사 일대(4천 호)와 서울지방조달청공공기관(1천 호), 국립외교원 유휴부지(600호), 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부(200호) 등 공공기관 이전 부지, 유휴부지 등을 활용해 6200호를 건설한다는 것이다.

이밖에도 LH, 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관의 미매각 부지에 4500호, 노후 우체국과 공공청사 등을 주택과 복합 개발해 6500호를 추가한다.

기존 수도권 3기신도시 등 공공택지는 지구단위별로 용적률을 10%p 내외로 상향하는 등 밀도를 높여 2만 호를 추가로 공급한다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "다양한 공급대책으로 마른수건을 짜듯 뽑아낸 상당량의 주택공급을 통해 최근 가격 급등 우려에 따른 주택 구입 불안 심리를 낮추고, 30~40대의 '패닉 바잉' 우려를 진정시키는 등 주택시장에 확실한 공급 시그널을 보내려는 의지가 표명됐다고 본다"고 진단했다.

(그래픽=김성기 기자)

◇정비사업에는 공적 참여…용적률 등 규제 완화주고 물량 받아내기

이러한 물량 공세 안에는 재건축과 재개발 등 정비사업을 통한 39만 호도 포함돼 있다. 기존 사업장에서의 30만 호 외에도 공공참여형 고밀도 재건축과 공공재개발로 9만 호를 추가 공급하겠다는 복안이다.

LH와 SH 등 공공이 건축 사업에 참여해 사업을 지원‧관리하면서 용적률을 최대 500%, 층고 제한을 50층 까지 높이는 등 방식으로 공급물량을 대폭 늘린다는 구상이다.

현재 서울의 경우 국토계획법 시행령상 용적률 제한 외에도 조례를 통해 2종 일반주거지역과 3종 일반주거지역의 용적률이 200~250%로, 층고는 35층으로 제한돼 있는 상태다. 소유자 2/3 이상의 동의로 이러한 공공 재건축이 이뤄지면, 용적률과 층고가 대폭 늘어나며 공급 물량 자체가 늘어날 것으로 전망된다.

대신 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 증가 용적률의 50~70%를 공공이 거둬간다는 것이 원칙이다.

가령 당초 500호에서 기존 방침에 따라 600호로 늘어났어야 할 재건축 사업 물량은 이러한 고밀도 재건축에 따라 1천 호로 늘어나는 대신, 일반분양 750호 외 250호는 임대와 분양 등 기부채납 물량으로 넘겨진다. 이렇게 환수된 주택은 장기공공임대(50% 이상)와 무주택자‧신혼부부‧청년 등을 위한 공공분양(50% 이하)으로 활용될 방침이다.

공공 주도 재개발의 경우 정비해제구역으로도 확대된다. 뉴타운 사업 당시 지지부진한 사업 전개로 구역 해제가 됐던 곳들이 다시 한 번 공공의 힘을 빌어 사업에 탄력을 붙여보는 것이다.

최대 수혜지는 이른바 '노‧도‧강' 등 강북권이 될 것으로 보인다. 당국에 따르면, 정비해제구역은 서울 내 176곳이 있는데, 이 중 82%인 145개가 노원구와 도봉구, 강북구에 소재한다.

이러한 공공 참여형 재건축은 향후 '5만 호+α', 공공 재개발은 2만 호+α'의 공급량을 창출해낼 것으로 당국은 기대하고 있다.

다만 이는 다소 '희망 섞인 관측'이기도 하다. 이러한 '당근책'에 정비사업단지가 얼마나 호응할지 실증된 전망치가 아니기 때문이다.

국토교통부 김흥진 주택토지실장은 "조합의 의견을 직접 물어서 (확인한) 수요라는 의미는 아니다"라며 "초기 단계에 있는 사업장 중 일정 비율이 참여한다는 가정 하에 참여를 독려해서 5만 호 정도의 공급이 이루어질 수 있도록 하겠다고 하는 의미"라고 설명했다.

정부는 "이번 대책의 물량을 포함해 향후 수도권 지역에는 127만 호의 주택이 공급될 예정"이라고 밝혔다. 3기신도시 등 수도권 공공택지 개발 77만 호에 앞선 5‧6대책에서의 서울 1만 5천 호 공급 등에 사전청약물량까지 포함한 '영끌' 물량이다.