김현미 국토교통부 장관이 지난 17일 서울 종로구 정부서울청사에서 6.17 부동산 대책 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표을 하고 있다. (사진=이한형 기자)
"즉각적인 실수요 아니면 매매는 자제하라"는 취지를 담은 정부의 6·17 부동산대책은 또 다른 풍선효과를 예고하고 있다.
이른바 '갭투자'가 집값을 부추기는 요인 가운데 하나라는 판단에서 이를 틀어막는 조치가 결국 '매매에서 임대로' 수요를 전환시킬 수 있기 때문이다.
가뜩이나 상승세를 이어가는 서울 임대차시장에 이른바 '임대차 3법' 발의로 더 크게 술렁이고 있는 마당에 이번 조치가 또 다른 불씨가 될 수 있다는 분석이다.
◇ '실거주' 강조…부족한 전세 물량 더 부족해지고
지난 17일 정부가 발표한 '주택시장 관리 방안'에 따르면 수도권 투기과열지구의 재건축 사업지는 2년 이상 실거주한 경우에 한해 조합원 분양 신청이 가능하도록 바뀐다. 오는 12월 도시정비법 개정 뒤 최초 조합 설립 인가 신청 사업지부터 대상이 된다.
거주 여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격을 부여한 기존 방침이 이 같이 변하면서, 자신의 의사와 상관없이 터전을 비워줘야 하는 세입자들이 늘어날 수 있는 것이다.
NH투자증권 김규정 연구위원은 "전반적으로 실거주 의무가 강화된 국면에서 임차 매물을 내놓기가 어려워질 것"이라며 "특히 전세 비중이 높은 재건축 사업지에도 거주 의무가 생기면서 집주인들이 세입자를 내보내는 상황도 벌어질 수 있다"고 설명했다.
이밖에도 이번 대책은 주택 관련 대출을 전반적으로 조이는 조치를 담고 있다.
우선 투기과열지구와 조정대상지역이 대폭 확대됐다. 투기과열지구는 48개, 조정대상지역은 69개로 늘어나면서 접경지역과 자연보전권역 등을 제외한 수도권 대다수 지역과 일부 충청권까지 규제지역이 된 것이다.
이들 규제지역의 대표적인 규제가 '대출'이라는 점에서도 이번 조치는 '빚내서 집 사기' 행태를 막겠다는 정부의 의지를 나타낸다. 투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)이 주택 시세에 따라 0~40%, 총부채상황비율(DTI)이 40%고, 조정대상지역에서는 LTV가 30~50%, DTI가 50%로 제한된다.
특히 '갭투자 막기'에 고심한 이번 대책에서는 전세대출 이용에도 제동을 걸었다. 투기지역이나 투기과열지구 내 시세 3억 원 초과 아파트를 새로 매입하는 경우 전세대출 보증에 제한을 받는다. 또, 전세대출을 받은 뒤 투기지역이나 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 해당 전세대출이 즉시 회수된다.
이 같은 조치가 매매시장에서 주택 수요를 줄이는 대신 임대차시장으로 쏠리게 해 가격 불안으로 이어질 것이라는 지적도 나오는 것이다.
부동산114 임병철 수석연구원은 "물량 자체가 현재도 워낙 부족한데, 매수세가 줄면 전월세로 남으려는 사람들이 많아져 임대차시장 쏠림 현상은 더 심화할 수 있다"고 진단했다.
서울의 한 아파트 (사진=노컷뉴스 자료사진)
◇ 임대차 3법에 기름부은 6.17대책…전셋값 오름 행진은 계속현재 국회에는 '전월세 신고제'를 비롯해 전셋값 인상률을 최대 5%로 제한하는 '전월세 상한제', 임대차 계약 만료 시 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권' 등 임대차 3법 개정안이 발의돼 있는 상태다.
"세입자가 원하면 전월세 계약이 무한으로 가능한 것 아니냐"는 논란 가운데서도 다수 여당의 강력한 추진 의지에 따라 실현 가능성이 높은 상태다.
이와 관련해 최근 서울 등 전셋값은 오름세가 계속돼왔다.
KB부동산 리브온에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 4억 2619만 원에서 지난달 4억 8656만 원으로 3년 동안 약 14% 올랐다.
또 한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전셋값은 지난해 7월부터 이번달 둘째 주까지 50주 연속 상승했다.
임 연구원은 "임대차 3법이 내년 말쯤 시행된다면 그 전에 전셋값이 오르거나 월세로 전환하는 움직임이 나타나면서 가격이 대폭 오를 수 있다"고 분석했다.
이어 "분양가 상한제 시행에 따라 상대적으로 낮은 가격에 좋은 입지를 가진 새 아파트에 들어갈 기회를 노릴 수 있게 됐다는 점도 전세 수요 유지에 한몫할 것"이라고 설명했다.
임대차 3법으로 전셋값이 오르고 있는 상황에서 이번 대책으로 전세시장은 더 크게 요동칠 것이라는 전망이다.
3기신도시가 올해 말 본격적인 분양에 들어가도 최종 입주까지 3년여가 소요된다는 점을 고려하면 관련 임차 수요가 남아있다는 점 역시 이런 상황을 굳힐 수 있다.
한편 이 같은 정부의 '실수요 중심' '갭투자 막기' 정책 방향에 긍정적인 분석도 나온다.
김 위원은 "갭투자에 투기적 수요가 있는 것도 사실이고, 주택 시장을 실수요 위주로 재편하려는 방향 자체가 잘못됐다고 할 수는 없다"며 "다만 그런 규제가 단기적으로는 자산이 당장은 부족한 입장에서 오르는 주택시장에 진입하려는 무주택 실수요자들에게 영향을 미치는 것도 사실이라는 점에서 이를 함께 해결할 공급과 지원이 필요하다"고 밝혔다.