CBS '시사자키 정관용입니다'
■ 방 송 : FM 98.1MHz (18:25~20:00)
■ 방송일 : 2020년 6월 17일 (수요일)
■ 진 행 : 정관용 (국민대 특임교수)
■ 출연자 : 김성달 (부동산건설개혁본부 국장)
◇ 정관용> 오늘 문재인 정부 들어서 21번째 부동산 대책이 나왔어요. 올해만 벌써 7번째 대책인데 이번 대책은 왜 나왔을까요? 그리고 효과가 있을까요? 경실련 부동산건설대책본부의 김성달 국장을 스튜디오에 초대했습니다. 어서 오십시오.
◆ 김성달> 안녕하세요.
◇ 정관용> 바로 지난번 대책이 언제였죠?
◆ 김성달> 5월 6일, 한 달 조금 더 돼서 5월 6일날 정부가 대책을 발표했습니다.
◇ 정관용> 오늘이 6월 17일이니까 한 달 열흘 만이네요, 40일. 40일 동안 무슨 일이 있었길래 또 나온 거예요?
◆ 김성달> 사실 5월 6일 대책이 왜 나왔는지부터 저는 조금 말씀드려야 될 것 같습니다. 사실 5월 6일 이전에 집값이 계속 오르고 있었냐. 사실 그때 집값이 오르지 않았거든요. 코로나 사태가 장기화되면서 부동산 시장도 흔들린다라는 언론에 뉴스가 나왔고 실질적으로 가격도 떨어지고 있었는데 정부가 갑자기 5월 6일 대책을 발표한 겁니다. 그리고 나서 지금 이 40여 일간 아파트값이랑 집값이 가파르게 뛰었고.
◇ 정관용> 5월 6일 대책의 핵심 내용이 뭐였는데요?
◆ 김성달> 뭐냐 하면 바로 정부가 용산 정비창 부지에 대규모 개발을 추진하겠다는 것과 또 코로나19로 사업성이 흔들릴 수도 있는 재개발 사업에 대해서도 정부가 지원을 강화해서 재개발도 계속할 수 있게 해 주겠다. 거기다가 가로주택정비사업에 대해서 규제도 풀어주겠다 등등의 어떤 규제 완화성 공급대책이 5월 6일 대책이었거든요.
◇ 정관용> 그러니까 코로나 때문에 부동산시장이 그나마 좀 잠잠해지니까 다시 띄워줄게 한 대책이요?
◆ 김성달> 맞습니다.
◇ 정관용> 5월 6일이?
◆ 김성달> 정부가 다시 걱정하지 말아라. 집값은 떨어지지 않게 정부가 받쳐주겠다라는 내용이 담겨져 있는 게 5월 6일 대책이었다.
◇ 정관용> 정부의 목표는 집값을 잡는 거예요, 띄우는 거예요?
◆ 김성달> 그것도 저희가 문제가 되는 게 대통령께서는 사실 신년 기자회견 때 말씀을 하셨거든요. 문재인 정부 취임 초기 수준으로 돌려놓겠다. 집값은 안정화되는 게 맞다. 투기를 조장하지 않겠다라고 말씀하셨는데 문제는 왜 5월 6일 대책으로 나왔냐는 거고 오늘 또 다시 이런 대책이 이어졌는가. 왜 이런 엇박자가 나냐 이런 문제입니다.
◇ 정관용> 정부가 특히 문재인 대통령 본인 연설에서도 ‘이번 정부는 부동산 대책을 건설경기 부양으로 절대 쓰지 않습니다’라고 몇 번 말했잖아요.
◆ 김성달> 그렇죠.
자료사진 (사진=연합뉴스 제공)
◇ 정관용> 그런데 사실은 경기를 의식하는 거잖아요.
◆ 김성달> 그렇죠. 우리나라의 지금 올해 경기 내용을 보더라도 서비스업이나 제조업은 다 하락했습니다.
◇ 정관용> 했다가 코로나19 때문에 비상경제이니까.
◆ 김성달> 더 심각해질 것으로 예상되는데 그런데 건설이나 이런 부분은 조금이라도 상승한 것으로 보여지기도 하거든요. 정부로서는 건설에 대한 투자에 대해서 유혹을 뿌리칠 수 없는 그런 딜레마가 있을 겁니다. 그런데 문제는 그런 세금을 투입해서 대규모 개발을 할 때 그에 따른 부작용을 막을 수 있는 해법도 가지고 와야 되는 거거든요. 지금 정부가 그게 없어서 다시 집값이 뛰고 있는 것이고 예상이 되는 거죠.
◇ 정관용> 5월 6일 대책 이후 40일 동안에 가파르게 올랐어요?
◆ 김성달> 네. 강남 잠실 재건축 주공아파트라든지 은마아파트라든지 등 코로나로 잠겨 있던 물건들이 다시 고점으로 회복했다. 지금 은마아파트 같은 경우가 지금 20억으로 다시 거래되고 있는 것들이 언론에 나오고 있거든요.
◇ 정관용> 거래가 많이 된대요, 아니면 그냥 호가만 그런 거예요?
◆ 김성달> 거래가 되면 나머지 많은 수많은 아파트들이 거래되지 않더라도 시세는 그 지점으로 가는 게 문제죠.
◇ 정관용> 그러니까 지금 거래량이 꽤 된대요?
◆ 김성달> 거래량이 많지는 않습니다. 거래량이 많지는 않지만...
◇ 정관용> 조금이지만 분위기는 뜬다?
◆ 김성달> 그렇죠. 집값이 자꾸 올라가는 가격으로 거래가 되고 있다. 이거에 대해서 정부가 대책을 이제 내놓은 거라고 봅니다.
◇ 정관용> 오늘 나온 대책의 핵심은 그럼 뭡니까?
◆ 김성달> 정부는 이 정부에서는 다시 강조하셨죠. 홍남기 부총리께서 오늘 투기는 근절하고 실수요자는 보호하겠다는 원칙은 강조하는데, 그러다 보면 사실은 투기과열지구 지정을 확대하고 토지거래 허가구역도 늘리고 그래서 주택담보대출이나 전세자금 대출에 대한 규제도 강화하겠다. 이게 한 축이고요, 또 한 축은 재건축이나 같은 재개발 사업에 대해서 어떤 규제도 강화하겠다는 게 포함돼 있습니다. 조합원의 지위도 강화하는 등의. 또 하나는...
◇ 정관용> 실수요자만 재건축에 참여하도록 한다 이런 거잖아요.
◆ 김성달> 거주의 기능을 좀 늘렸죠, 거주연수를. 그다음 또 하나가 법인들의 세제혜택에 대해서 문제시돼 왔는데 그 부분을 다시 조금 종부세나 양도세 등에서는 인상하겠다 이렇게 세 축으로 포함돼 있는 것으로 보여집니다. 문제는 앞서 말씀드렸던 5.6 대책으로 불쏘시개 역할을 한 집값에 대한 원인에 대해서는 이 안에 포함돼 있지 않고.
◇ 정관용> 아니, 이 안중에 재건축 또 재개발 같은 것을 지원한다는데 5.6 대책이 있었잖아요.
◆ 김성달> 그렇죠.
◇ 정관용> 그러다 보니까 강남이 떴잖아요. 그리고 또 내놓은 게 재건축 들어오려면 2년 이상 거기 살아야 됩니다라고 한 거잖아요. 이건 맞는 거 아닌가요?
◆ 김성달> 그러니까 전체적으로 규제를 강화하는 내용들의 모양새는 갖췄으나 효과가 과연 있을 것이냐에 대해서는 앞서 했던 재개발, 재건축에 대한 막대한 개발 지원에 비하면 아주 작은 내용들로 꾸며져 있는 겁니다, 오늘 대책이. 그래서 실질적으로 규제 일색이라고 하면서도 효과는 매우 미흡할 수밖에 없다.
◇ 정관용> 왜 그렇게 생각하시죠? 예를 들어서 갭투자를 막기 위해서 여러 가지 이제 과열지구나 이런 것들을 대폭 확대해 놓고 거기서 대출을 받으면 반드시 6개월 이내에는 전입을 해야만 된다, 이런 조건 넣었잖아요. 그건 실수요자만 대출받을 수 있게 하겠다는 거잖아요. 다시 말하면 자기 돈도 없는데 빚내서 갭투자로 여기저기 집 사는 거 막겠다는 거잖아요. 그게 왜 효과가 없을 거라고 보세요?
◆ 김성달> 그게 왜냐하면 지금 정부가 그나마 강력하게 하고 있는 게 대출규제거든요. 초고가 대출은 아예 대출도 안 해 주겠다라는 거고.
◇ 정관용> 그렇죠. 이미 나왔죠, 그런 건.
◆ 김성달> 자금 출처 조사도 확대하겠다. 그런 대출이 이미 규제 정책이 가고 있음에도 불구하고 다시 집값이 뛰는 현실이기 때문입니다. 그런 건 결국은 한쪽으로는 개발이나 이런 집값을 띄우는 정책이 대규모로 추진되면서 옆에서는 규제 정책들이 들어간다 하더라도.
◇ 정관용> 그러니까 분위기적으로는 김 국장 말씀이 이해가 되는데 오늘 나온 딱 내용으로 보면 요즘 한창 떴다는 무슨 경기도 아니면 청주 이런 데 내가 대출을 얻어서 남들처럼 투자하려고 하나 샀어요. 그러면 나는 6개월 안에 반드시 거기로 가야 되잖아요.
◆ 김성달> 갭투자에 대한 어쨌든 정부는 차단 효과를 가져올 수 있을 것으로 보여져요. 그런데 문제는 그 갭투자 때문에 집값이 다 올랐느냐 이제 그 부분에 대해서 판단이 필요한 거고 또 하나는 수원 경기도 이외에 집값이 상승한 것도 갭투자 때문에 올랐다고 단정 지을 수 없거든요. 그 지역이 집값이 올랐던 건 정부의 신분당선이나 GTX 같은 개발 호재가 발표되는 순간 집값들이 조 단위로 올랐다. 집값이 오르니까 전세값도 따라 올라가는 현상인데 지금 어떻게 보면 진작 했어야 될 갭투자를 지금 여기다 맞추는 건 실효성을 가져오기가 한계가 있다 이 말이죠.
김현미 국토교통부 장관이 17일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 손병두 금융위원회 부위원장(왼쪽), 김용범 기획재정부 1차관과 함께 6.17 부동산 대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하고 있다. (사진=이한형기자)
◇ 정관용> 좋아요. 그 말씀도 이해를 해요. 그러면 신분당선, GTX, 용산 정비창 재개발 이런 거 하지 말아요? 해야 되잖아요.
◆ 김성달> 그렇죠. 그러니까 우리가 대규모 광역교통망도 깔아야 되고.
◇ 정관용> 해야죠.
◆ 김성달> 정말 필요한 개발도 해야 됩니다. 그런데 그걸 어떻게 해야 되냐가 매우 중요한데 광역교통망 사업 같은 경우는 그 국민의 세금이 들어가기 때문에 절대적으로 중요한 게 사업타당성입니다. 사업타당성을 분석할 때는 그게 균형발전 효과도 가미돼서 사업타당성 결과가 나오는 구조거든요, 지금 현재도. 그런데도 사업타당성을 검토하는 절차가 예타제도인데 그걸 정부가 지금 안 하고 가겠다고 하기 때문에 문제가 되는 거고. 또 하나는 용산 정비창을 개발하는 이유는 주거안정입니다. 서울시의 가장 큰 시급히 해결해야 하는 문제가 주거 불안이기 때문에 공급 확대가 필요하다는 거거든요. 그럼 그 부분은 새로운 주택이 비싸게 나오는 공급이냐. 아니면 정부가 충분히 불로소득 환수할 수 있는 저렴한 서민용 주택이 나와야 되냐, 이 문제거든요. 그런데 지금 정부는 그런 개발 밑그림 없이 민간 사업자에게 개발을 허용하고 거기서 일부 공공주택으로 가져가겠다는 겁니다.
◇ 정관용> 그런데 그거 왜 그러는 거예요? 돈이 들어가는데 민간 투자가 있어야 되기 때문이에요?
◆ 김성달> 그런데 사실은 민간 투자의 창의성을 가지고 오고 민간 자금을 활용한다 하지만 정부만큼 우리나라에는 세계적으로 가장 강력한 공기업이 있습니다. 가장 큰 대규모 건설회사를 정부가 가지고 있거든요. 그 공기업이 이런 데 활용이 돼야 되는데 공기업이 자금조달이 어려우면 국고... 국민연기금 같은 것 등의 공적 투자원을 활용하는 방법들도 정부가 고민해 줘야 되는 부분이거든요.
◇ 정관용> 저는 오래전부터 청와대 정책실장하고 이 방송에서 논쟁 비슷하게 한 적도 있는데 신도시 계획 같은 거 발표한다 좋아요. 또 용산 정비창 재개발 발표한다 좋아요. 그러면 수십만 호가 새로 공급될 거 아니에요. 문재인 정부는 과거 정부와 달리 그 수십만 호 전부를 장기 임대주택으로 하겠다 이러고 왜 못해요?
◆ 김성달> 그러니까 저희 왜 그걸 안 하냐고 하면 정부의 발언은.
◇ 정관용> 왜 안 하는 거예요?
◆ 김성달> 민간사업자에게도 건설 경기에 이게 어느 정도의 영향을 줘야 된다고 얘기를 합니다. 건설업계의 침체를 우려하는 얘기들을 하고 계세요. 그리고 또 하나는 서민들의 내 집 마련 실현...
◇ 정관용> 잠깐만요. 장기임대주택이라 하더라도 건설공사는 건설회사가 하잖아요.
◆ 김성달> 그게 건설업의 본연의 역할이 시공이잖아요. 그런데 지금 우리나라는 시공이 아니라 사업자 역할, 공기업 역할을 민간업자에게 자꾸 맡기려 하고 있습니다.
◇ 정관용> 분양해서 막대한 이득 얻도록 해 주겠다.
◆ 김성달> 그걸 허용하고 있는 게 지금 정부의 계획안에 다 들어가 있거든요. 그러면서 어떻게 국민을 위한 주택이 나오는 걸 기대할 수가 없는 구조라는 거죠.
◇ 정관용> 경실련 보시기에도 제가 조금 아까 얘기한 그 신도시라든지 정부가 갖고 있는 공공택지 같은 개발. 또 용산 정비창 같은 거 공공택지 아닙니까? 그렇죠? 이런 건 노른자위 땅에 100% 10만 호, 20만 호 장기임대주택으로 간다 그러면 집값 안 잡힐까요?
◆ 김성달> 저희는 그게 필요하다. 그렇게 해야 집값이 잡힐 수 있다라고 저희들도 주장을 합니다. 새 집이 저렴한 비용으로 나와야 되는 게 매우 중요하고 그걸 할 수 있는 건 어떤 저 멀리 있는 개인의 논밭 임야를 강제 수용하는 것도 불가피하지만 정말 용산정비창 부지 같은 중요한 도심 한복판에 상징적인 공공주택사업을 하는 것이 아주 효과가 있다. 그래서 그걸 주장을 하는데. 그거 관련해서 공무원이나 관련 부처의 분들은 대답하면, 그건 서민에게 로또다 이런 얘기를 하는 거고 또 하나는...
◇ 정관용> 이 장기임대주택이 무슨 로또에요...
◆ 김성달> 저희가 임대만 100% 하라고 하냐 하면, 그러면 적자다. 그래서 그건 반은 임대하고 반은 토지는 공공이 갖고 건물만 분양을 해라. 그러면 토지가 국가 소유기 때문에 불로소득 차단하면서 내 집 마련의 효과도 가져올 수 있는 구조거든요, 토지임대 건물분양이, 해외에서도 사용되지만. 그걸 같이 믹스해서 공급하라고 하면 공기업이 적자여서 할 수 없다, 즉 공공임대주택은 적자라는 논리 하나와, 또 하나는 토지임대 건물 분양하면 그 당사자만 로또를 주는 것은 사회적으로 바람직하지 않다라는 논리를 가지고 있습니다.
◇ 정관용> 장기임대한 후에 다시 분양을 해 주면 대신에 전매제한을 한 10년씩, 20년씩 하면 되잖아요.
◆ 김성달> 전매제한을 규제를 지금 10년 이상 하고 있는데 그럼에도 불구하고 로또라는 프레임을 공기업이 아주 강하게 그거에 대해서 문제하고 있거든요. 그런데 사실은 집값이 떨어지지 않으면 소비자가 갖든 건설업자가 팔든 공기업이 팔든 다 로또입니다. 이게 어떻게든 로또를 차단하게 해서 저렴한 가격에 주택이 나오는 게 중요한데 정부는 오히려 본질은 뒤로 한 채 로또만 얘기를 하고 있는 거죠.
◇ 정관용> 좌우간 경실련 보시기에는 오늘 6.17 대책도 약간의 효과밖에 없다?
◆ 김성달> 그렇죠. 저희가 이 강력한 대책이라고 정부가 얘기하고 오늘도 토지거래 허가구역 강력한 사유재산에 대한 규제 얘기하고 있잖아요.
◇ 정관용> 강남 쪽은 대거 묶었더라고요, 토지거래 허가로.
◆ 김성달> 그런데 이게 나오려면 개발계획이 나오기 이전에 나왔어야죠. 투기세력들이 들어가기 이전에 나왔어야 했는데 사실 영동마이스 개발이나 삼성동 105층 건립 허가 같은 경우는 이미 공사가 착공돼서 이미 가시화된 상황입니다. 이런 상황에서 뒷북치는 토지거래 허가구역 지정으로는 아무래도 한계가 있을 수밖에 없다. 그리고 과거에도 그렇지만 대책이 나오면 시장은 어떻게 읽혀지면 대책이 너무 많고 하니까 일단 눈치를 봅니다. 눈치 보면서 거래절벽으로 가지만 결국 그런 건 다시 반등하는 이런 구조가 지금 21차례 대책 과정에서 계속 반복되어 왔거든요. 그렇기 때문에 지금 집값은 결과적으로 문재인 정부 취임 초기 때만 해도 서울 아파트 중위값이 6억이었는데 지금 9억이 넘었습니다. 결과가 이게 결과라는 거죠. 대책의 발표한 결과는 결국 서울시민 아파트 가진 분한테 한 채당 3억씩 안겨줬다는 겁니다.
◇ 정관용> 이 취임 초로 돌리겠다 하면 지금 한 50% 이상을 내려야 되잖아요.
◆ 김성달> 그렇죠. 적어도 그 정도로는 아파트값이 떨어져야 된다.
김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장 (사진=시사자키 정관용입니다 제작진 제공)
◇ 정관용> 대한민국 역사상 한 2~3년 사이 집값이 50% 이상 내려간 전례가 있어요?
◆ 김성달> 그렇게까지 오른 적이 없기 때문에, 어떻게 보면. 저 예전에 도시 확대를 위한 대규모 개혁안 했을 때 빼고는 그렇게 오른 적이 없었지만. MB정부에서는 집값이 떨어지고 박근혜 정부까지 떨어진 적이 있습니다.
◇ 정관용> 그게 그런데 과연 떨어져 봐야 한 10% 정도.
◆ 김성달> 그때 적어도 아까 제가 은마아파트 20억쯤 얘기를 하고 있는데 그때 그 아파트들이 10억대까지 떨어졌습니다. 그때는 20억까지 가지도 않았지만 10억대까지 떨어져서 그때 그 정말 집값이 하락하는 거구나라고 사람들이 느낄 타이밍에 정부가 다시 꺼내든 건 민간택지의 분양가상한제를 안 하겠다는 거. 그러면서 다시 또 재건축 사업이 활성화되면서 집값이 오르는 거죠.
◇ 정관용> 그때는 뭐 소문난 곳들 대치동 은마아파트니 이런 소문난 곳들만 막 엄청 뛰었다 엄청 내려갔다 그랬는데 지금은 서울지역 강북 어디 저 전부 다 올랐잖아요.
◆ 김성달> 지금은 강북까지 오르고 경기도 지방까지 다.
◇ 정관용> 그러니까 전체 한 50% 떨어뜨릴 방법이 있어요?
◆ 김성달> 일단은 집값을 잡기 위한 방법은 정부의 의지에 따라 많다고 보여집니다. 많은데 다양한 방법을 강구해야 되는데 문제는 세제를 강화하는 것도 방법이고 보유세를 당장 오늘처럼 찔끔 인상이 아니라 당장 법인 가지고 있는 모든 부동산에 대해서 개인처럼 세율을 4% 이상 올린다고 하더라도 효과는 있을 것이고.
◇ 정관용> 그러니까 1가구 1주택은 문제라고 치면 2주택 아니면 3주택부터라도 대폭 강화하는 것도 좋잖아요.
◆ 김성달> 다주택자에 대한 종부세 강화는 이미 9.13 대책으로 일부 이루어졌고 3%까지 지금 되고 있거든요. 지금 다주택자는 최고 세율 3.2%까지 냅니다.
◇ 정관용> 효과가 지금 나오고 있습니까?
◆ 김성달> 그런데 효과가 안 나타나는 거죠.
◇ 정관용> 안 팔잖아요, 계속.
◆ 김성달> 안 나오죠. 왜냐하면 더 많은 이익을 한쪽에서 계속 정부가 보장해 주는 상황이라면 세제로도 한계가 있다. 그래서 공급과 세제와 금융이 한꺼번에.
◇ 정관용> 알겠습니다. 21대 국회에서 그런데 여당이 빠르게 추진하겠다는 임대차 관련 보호 법안 몇 개 있잖아요. 이건 동의하십니까?
◆ 김성달> 바람직하다고 봅니다. 20대 때도 그렇게 열성적으로 여당 의원들이 발의하셨거든요, 민주당 의원들이. 그런데 뒷짐 지고 있었어요. 그리고 지금 손 놓고 있다가 다시 조금 하시겠다니까 이번에는 좀 의지를 갖고 반드시 좀 해 주시기 바랍니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 이와 연관해서 경실련이 고위공직자법 개정이 필요하다고 하잖아요. 어떤 내용이에요?
◆ 김성달> 공직자들 재산 공개가 투명해야 되는 거거든요. 예전 김영삼 대통령께서 돈과 명예를 동시에 누리려고 하지 말라고 하셨어요, 고위공직자들에게. 그런데 부동산 재산을 들여다봤는데 시세의 반값 정도만 공개가 되는 거죠. 그 이유가 바로 시세 반영 못하는 공시지가, 공시가격으로 신고하게 되어 있기 때문입니다. 그래서 이거에 대한 제도 개선을 통해서 어떤 고위공직자의 청렴한 문화도 좀 이번 기회에 정착될 수 있도록 하고자 하는 바람입니다.
◇ 정관용> 경실련의 부동산건설개혁본부 김성달 국장이었어요. 고맙습니다.
◆ 김성달> 감사합니다.