■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 11월 7일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
(사진=자료사진)
부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?
◇ 류도성> 오늘은 부동산 시장 참가자에 관해 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 박사님! 우선 부동산 시장 참가자에 대해서 간단히 말씀해주시기 바랍니다.
◆ 이정민> 부동산 시장에 참가하는 사람은 파는 사람, 사는 사람, 그리고 이를 연결해주는 사람이 있습니다. 연결해주는 사람을 보통 공인중개사라고 합니다. 부동산은 같은 상품이 존재하지 않고, 부동산을 제대로 알기가 어렵습니다. 이 때문에 물건을 사고팔 때 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다.
◇ 류도성> 보통 보면 부동산 사이트를 보면 물건을 팔겠다는 것은 있어도, 물건을 사겠다는 광고는 없습니다. 왜 그럴까요?
◆ 이정민> 컴퓨터 부품이나 가구, 디지털카메라, TV 중고거래시장을 보면 항상 '삽니다'와 '팝니다' 코너가 있습니다. 이는 파는 사람이나 사는 사람 모두 거래되는 상품 관련 정보를 많이 가지고 있으므로 가능합니다. 신제품은 기준이 되는 가격이고 사용연한, 기능, 디자인, 외부상태 등에 따라 최종 중고거래 가격이 결정될 뿐입니다.
그런데 부동산은 그렇지 않습니다. 신규 공급되는 부동산보다 오래된 부동산이 비싼 경우가 많습니다. 기능이나 디자인과 상관없이 가격이 결정되기도 합니다. 특히 토지와 같이 거래 건수가 많지 않은 부동산은 가격 결정과정을 통계적으로 분석하는 것조차 어렵습니다.
또한 부동산은 파는 사람이 팔지 않겠다고 하면 살 수 없는 물건이 바로 부동산입니다. 이러다 보니 부동산 사이트에는 '팝니다'만 있을 뿐, 가끔 '삽니다'는 공인중개사들만 광고를 걸어놓을 뿐입니다.
◇ 류도성> 그럼 부동산 시장은 매도인이 주도하는 시장이라고 볼 수 있을 것 같은데요. 매수인에게 절대적으로 불리할 수 있을 것 같습니다.
◆ 이정민> 부동산 경기가 호황이든 불황이든 매도인 즉 파는 사람이 주도합니다. 매도인이 받고자 하는 가격을 매도호가라고 합니다. 이 매도호가는 매도인이 부동산에 대해 얼마나 많이 알고 있느냐에 따라 결정됩니다.
잘 모르는 사람들은 싼 가격에 팔기도 하지만, 아는 사람들은 그 부동산 가치의 최대치에 근접한 가격으로 팝니다. 그런데 문제는 파는 사람이 금융기관에 부채가 많고, 사는 사람이 부동산에 대해 많은 것을 알고 있다면 매도호가보다 상당히 저렴한 가격으로 매매될 가능성이 높습니다.
◇ 류도성> 지금 제주도 부동산이 하강기이고, 바닥이 어디인지 알 수 없다는 의견도 있고, 제2공항 개발, 중국인 관광객 증가 등으로 지금이 바닥이라고 하는 사람들도 있습니다. 박사님께서는 어떻게 보시는지요?
◆ 이정민> 하강기는 맞습니다. 바닥을 찍었는지는 잘 모르겠습니다. 중국인들은 건물이 있는 부동산을 구매하지, 토지는 구매하지 않습니다. 상업지역이라도 나대지는 구매하지 않습니다.
영주권을 혜택을 보려는 사람들은 관광지내 부동산을 취득합니다. 그래서 중국인들이 많이 온다고 부동산 가격이 예전처럼 오르지 않을 것으로 예상합니다. 제2공항이나 신항만 개발사업은 이미 개발호재로서의 가치가 하락했습니다.
그런데 제2공항 개발사업을 국토교통부가 원점에서 재검토하겠다고 하면 성산, 표선, 구좌 쪽 부동산은 한마디로 요동칠 수 있을 것입니다. 또한, 2020년 7월 1일로 장기 미집행 도시계획시설이 일몰됩니다. 그러므로 이번 도시관리계획 재정비 용역은 불가피했던 사안입니다.
◇ 류도성> 어떠한 상황이든 박사님께서는 제주도 부동산 경기가 예전처럼 광풍이 불지는 않을 것이라는 말씀인데, 이런 상황에서 부동산을 매각해야 하는 사람들은 누구에게 매각하는 것이 좋을까요?
◆ 이정민> 2019넌 9월말 토지거래 현황을 봐도, 330제곱미터 미만 토지 거래가 70% 이상을 차지했습니다. 그런데 10억 원 이상 되는 매물은 대출규제 때문에 법인이나 공공기관 아니면 구매하는 것이 불가능합니다.
공공기관이 사줘야 합니다. 제주특별자치도, LH제주지역본부, JDC 모두 토지비축사업을 하고 있습니다. 경험상 보면 LH에 매각하는 것보다 제주특별자치도에 매각하는 것이 유리합니다.
일례로 제주시 연동 상업지역은 3.3제곱미터에 2600만원에도 팔리지 않았지만, 제주도는 이 토지를 3.3제곱미터당 2940만 원 정도에 매입했습니다. 과연 이게 바람직한 일인지는 정말 모르겠습니다.
◇ 류도성> 박사님! 연동과 같은 토지매매 사례는 왜 발생하는 것일까요?
◆ 이정민> 솔직히 LH는 토지비축업무를 오랫동안 해왔습니다. 임대주택 사용용지를 찾는 경우가 대부분입니다. 지금과 같이 토지가격이 급격히 올라버린 상황에선 매도인이 희망가격 대로 받을 수가 없습니다. LH가 그렇게 호락호락하지 않습니다.
제주도는 좀 다릅니다. 경험이 적다 보니 효용성이 떨어지는 부동산도 매입하곤 했습니다. 그런데 지금은 좀 달라진 것 같습니다. 효용성이 떨어지는 토지는 매입대상에서 제외하는 것 같습니다.
그런데 지금 부동산 경기가 좋지 않다보니 예상한 세입이 제대로 들어오지 않고 있습니다. 그럼 토지비축사업 먼저 축소될 수밖에 없습니다. 아마 2020년부터는 제주도가 부동산을 구매하고 싶어도 예산이 없어서 못 하는 상황이 발생할 것입니다.
◇ 류도성> 연동사례 외에도 오라2동 공동주택처럼 장기간 미분양 상태로 남아 있는 주택도 분양가격의 70~80% 수준에서 구매한 것으로 알고 있습니다. 박사님 과연 이런 것이 바람직한 일인가요?
◆ 이정민> 솔직히 건설업체에서 분양이 잘 될 것이라는 생각으로 공동주택 건축을 많이 했습니다. 미분양이 발생하고 있는 상황입니다. 이런 미분양 물건을 구매하는 것은 결코 바람직한 일이 아닙니다.
장기간 미분양으로 남아 있는 다른 업체가 건설한 공동주택도 다 구매하지 못하는 이상 제주도가 구매하면 형평성 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 구매가격도 생각보다 비싼 편입니다. 왜 이런 얘기를 하느냐? 책정된 분양가격이 높은 편입니다.
업계에서 60%만 분양되면 들어간 비용은 전부 회수할 수 있다는 얘기를 합니다. 반대로 얘기하면 60% 수준에서 구매하는 것이 바람직하다는 얘기입니다. 실패한 개발사업까지 제주도가 책임진다면 이는 기업의 도덕적 해이로 연결될 수 있기 때문입니다.
◇ 류도성> 어느덧 시간이 다 됐습니다. 다음 시간에는 어떤 내용으로 말씀해주실 것인지?
◆ 이정민> 다음번에는 부동산 시장 참가자인 공인중개사에 대해 구체적으로 얘기를 하도록 하겠습니다.
◇ 류도성> <부동산 제대로="" 보기=""> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
<이정민 박사는="" 제주도="" 제주시="" 구좌읍="" 출신으로="" 2002년="" 홍익대학교에서="" 공학박사(도시계획전공)를="" 취득했습니다.="" 1995년="" 1년="" 동안="" 국토연구원에서="" 연구원으로="" 근무를="" 했습니다.="" 2003년="" 제주연구원에서="" 연구원으로="" 근무했고="" 2006년부터="" 2014년까지="" 제주특별자치도의회="" 정책자문위원으로="" 근무했습니다.="" 2015년="" 8월에="" 연도시씨앤디(부동산컨설팅,="" 부동산매매="" 및="" 임대업,="" 도시계획컨설팅(총괄계획가="" 업무))를="" 창업해="" 운영하고="" 있습니다.="">