정부가 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 지역 27곳을 발표하면서 서울 지역의 집값 상승세를 잡을 수 있을 것인지 관심이 쏠리고 있다.
이번 분양가 상한제 대상 지역에 포함된 강남4구와 마용성(마포·용산·성동) 등 27곳은 대표적인 집값 상승 지역이다. 한국감정원 통계를 보면 강남4구의 매매변동률은 6월 말 이후 현재까지 꾸준히 상승세를 보였다. 6월 4째주 0.01%에서 10월 4째주 0.12%으로 4개월 넘게 오름세를 보이고 있다.
마포와 용산 역시 재개발 수요가 있는 지역으로 꾸준한 가격 상승세를 보인 곳이다. 성동구에서 뽑힌 성수동1가는 현재 성수전략정비구역 재개발 사업이 진행중으로 3.3㎡당 1억원을 호가하는 것으로 알려졌다.
부동산리서치업체 직방에 따르면 2020년 투기과열지구 내 분양 아파트는 모두 52개 단지로 60만 153호에 달한다.
10월 이전에 관리처분계획 인가를 받고 내년 4월까지 입주자모집승인 신청이 가능한 '유예 단지'를 제외하면 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개 단지로 모두 2만6917호로 예상된다.
내집마련을 노리는 실수요자들에게 분양가 상한제는 호재가 될 전망이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "고분양가가 만성화된 서울 시장에서 소비자 입장에서는 분상제 시행으로 분양가가 10~20% 떨어지게 되면 합리적 가격에 내집마련을 할 수 있는 장점이 생긴다"고 말했다.
실제로 분양가 상한제 적용 지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4,935만원에 달했다.
분양가 상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4,400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 전망이다.
◇ 로또청약·역전현상 '부작용'도 우려…정부, 추가지정 가능성 '시사'그러나 분양가 상한제가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어내기는 제한적이라는 목소리도 나온다.
2007년 분양가 상한제와 달리 전국 시행이 아닌데다, 기준금리 추가 인하 가능성 등 풍부한 유동자금을 고려했을 때 가격조정을 기대하기는 어렵다는 분석이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 준공 5년 이하 새 아파트의 선호가 높아진 건 공급 축소 우려가 이미 과도하게 반영된 결과"라며 "이번 분양가 상한제 실시가 기존 주택시장의 가격 안정 효과를 이끌어 내기에는 제한적"이라고 말했다.
분양가 상한제가 적용되는 단지에 청약 쏠림 현상이 발생하면서 '로또 청약' 문제도 제기된다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "투기과열지구를 중심으로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것"이라며 "최장 10년의 전매제한 요건이 강화되면서 묻지마 청약보다는 실거주 수요 중심으로 청약시장이 재편될 것"이라고 예상했다.
분양가 역전현상도 우려된다. 비슷한 생활권을 가지고 있지만 동 단위에 따라 분양가 수준이 달라질 경우 규제를 받지 않는 인접 지역의 분양가가 더 높아져 형평성 논란도 우려된다.
이에 따라 정부가 역전현상 등 부작용을 줄이기 위해 추가로 지역을 지정할 가능성도 제기되고 있다.
5일 분양가 상한제 대상 지역 발표 당시 정부가 "이번 지정은 1차 지정"이라고 못박은 점도 대상지역 추가를 시사하는 대목이다.
국토부는 "고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있을 경우에는 언제라도 신속히 분양가 상한제 지역을 추가 지정하겠다"고 말했다.
구본기 생활경제연구소 소장은 "애초 구 단위로 지정하려 했던 적용 범위를 동으로 좁혀 핀셋 지정한 것으로 보인다"며 "분양가 상한제는 이제 시작인 만큼 서울 전역으로 확대될 가능성도 있다"고 말했다.