■ 방송 : CBS라디오 <김덕기의 아침뉴스="">
■ 채널 : 표준 FM 98.1 (07:00~07:30)
■ 진행 : 김덕기 앵커
■ 코너 : 홍영선 기자의 <쏘왓(so what)="">
◇ 김덕기> 우리 경제 생활에 도움을 주는 뉴스 알아보는 시간이죠? <홍기자의 쏘왓="">입니다. 홍영선 기자 나왔습니다. 어서오세요 (안녕하세요) 오늘은 어떤 주제 가지고 나왔나요?
◆ 홍영선> 지난 주 갑작스럽게 발표된 10.1 부동산 대책 내용 들고 왔습니다. 가장 핵심은 역시 시장의 관심을 모았던 분양가상한제 시행되느냐 마느냐 였는데 6개월 유예된 채 시행한다고 했고요. 또 꼼수 대출과 전세대출까지, 거의 최고 수준의 대출 규제를 내놨습니다. 과연 무주택자들이나 1주택자들에겐 어떤 영향을 주는 지 알아봤습니다.
업무 보고하는 김현미 국토교통부 장관.(사진=연합뉴스)
◇ 김덕기> 내용부터 짚고 가죠. 방금 전에도 핵심은 두 가지로 말했어요. ①분양가상한제와 ②대출 규제 강화. 먼저 분양가상한제부터 가보죠.
◆ 홍영선> 집값 억제에 효과가 있다 없다, 말 많던 분양가상한제가 민간으로 확대 적용됩니다. 그런데 철거를 이미 시작한 단지와 같은 '일정 조건'을 맞추면 시기를 6개월 유예를 하기로 했어요. 그러니까 10월 시행령이 만들어지면 4월쯤 시행되는 거죠.
◇ 김덕기> 김현미 국토부장관이 분양가상한제를 시행한다고 세게 말하긴 했지만 시장 반발이 큰 상태였잖아요. 어쨌든 시간을 두고 결국 한다고 한 거네요.
◆ 홍영선> 네 합니다. 하지만 유예 시간을 둔 거죠. 관리처분인가를 받고 조합원 이주가 마무리 됐거나 기존 주택을 철거하기 시작한 단지들, 그러니까 둔촌주공, 강남개포주공 1·4 단지, 송파잠실진주 이런 곳들이 유예 적용 지역입니다. 그리고 분양가상한제를 핀셋 지정하기로 했습니다.
◇ 김덕기> 핀셋처럼 집어서 적용하겠다는 건가요?
◆ 홍영선> 적용 범위를 최근 1년 간 분양가격 상승률이 높거나 집값 상승을 선도한 지역만을 '골라서' 분양가상한제를 적용한다는 건데요. 동 단위, 개별 단지별로 적용하겠다는 겁니다.
◇ 김덕기> 분양가상한제가 그렇고, 대출 규제가 더 강화됐다는 건 뭐죠? 더 강화될 대출 규제가 있나 싶을 정도로 강력한 대출 규제가 시행되고 있지 않나요?
◆ 홍영선> 지난번 9.13대책 때 전방위 대출 규제가 나왔다면, 이번에는 꼼수 대출 규제를 거의 다 틀어 막는 방안을 내놨습니다.
9.13 때 개인 대출 규제를 옥죄어놨더니 '꼼수'도 늘었는데요. 개인이 법인을 만들어서 대출을 받는 사람들이 최근 크게 늘었습니다.
(그래픽=김성기 PD)
◇김덕기> 개인이 법인을 만드는 게 쉬운가요? 법인을 만들면 좀 대출이 쉽게 나와서 그러는 건가요?
◆ 홍영선> 네 법인 명의로 주택담보대출(주담대)을 받게 되면 개인 명의로 받는 것보다 대출을 더 많이 받을 수 있기 때문인데요. 그러다보니 유튜브나 부동산카페 등을 보면, 법인으로 쉽게 대출 받자 이런 내용의 글이 상당히 많고요.
◇ 김덕기> 실제로도 그런가요?
◆ 홍영선> 네 한국감정원에 따르면 지난 7월 법인이 개인 명의의 아파트를 사들인 사례는 169건으로 1월 21건에 비해 8배로 뛰었고요. 신한 국민 하나 우리은행 등 국내 주요 시중은행에서 부동산임대업, 부동산서비스업 법인의 주담대 잔액은 지난해 말 6871억원에서 올 6월 8669억원으로 6개월 새 26.2% 증가하기도 했습니다.
상황이 이렇다보니 투기지역과 투기과열지구의 법인 주담대도 LTV 규제를 적용하기로 했습니다.
◇ 김덕기> 또 규제하는 게 있나요?
◆ 홍영선> 규제지역 주택수익권 증서 담보대출도 규제합니다. 무슨 말이냐면, 주택을 담보로 신탁회사에 맡기면 수익증권서를 발행해주는데요. 주택 신탁 수익권 증서는 담보 인정 비율이 70~80%까지 높아서 이것도 대출 규제 편법으로 활용되고 있었거든요. 이것도 LTV 규제를 도입하기로 했습니다.
◇ 김덕기> 그러니까 10.1부동산대책은 정부가 시장을 다 모니터링하고 있으니까 편법 쓸 생각은 하지 말아라, 이런 시그널을 시장에 보내는 것과 마찬가지군요.
◆ 홍영선> 네 아무래도 저금리 시대에 돌입했고 유동자금이 시장이 상당히 많기 때문에 이게 다 부동산으로 흘러가지 않겠느냐 이런 시장의 예측들이 많았거든요. 이에 대해서 정부가 선제적으로 투기 수요가 진입하는 것을 줄이고, 이제 막 뛰려는 서울 집값을 가만 지켜보지 않겠다고 정부가 '경고장'을 날린 셈이죠.
(자료=금융위원회 제공)
◇ 김덕기> 자 그래서 이 부동산 대책이 어떤 영향을 미칠까 이게 중요할 텐데요. 우선 청약을 노리는 무주택자들은 어떻게 해석해야 하나요?
◆ 홍영선> 우선 가점이 70점이 넘어서 어디를 넣던지 안정권에 드는 '가점 높은' 무주택자 분들은 아무래도 분양가상한제를 도입하면 가격이 더 떨어지지 않을까 기대하고 있을 테고요. 가점이 좀 낮은 분들은 이제 건설사들이 분양가상한제 시행 전에 몰아내기 하듯이 물량이 쏟아질 테니까 될만한 곳들 찾는 분들이 많기 때문에 청약 시장은 여전히 인기가 지속될 전망입니다.
함영진 직방 빅데이터팀장입니다."지금은 사실 정부의 정책도 정책인데 본인이 자금을 얼마나 가지고 있고 구입하려는 지역을 어떤 방법으로 구입할 건지 '방법론'이 중요합니다. 왜냐면 경기가 썩 좋진 못해서 성장률이 2%대 미치지 못할 거라고 나오고 있고, 워낙 서울 집값이 비싼 상황이기 때문이죠.본인이 대출을 감당할 수 있고 청약 가점이 높아서 분양 시장을 통해 내집을 마련 하려는 무주택자라면, 지금 6개월 내 관리처분인가 단지 중에서 괜찮은 물건이 분양이 나면 그런 물량들을 특별 공급이나 높은 가점으로 당첨 받을 수 있는 것들이 방법이 될 수 있을 겁니다. 그런데 자금도 안되는데 분양시장이 너무 뜨거우니까 마치 지금 이 대열에 합류하지 못할 것 같다는 두려움에 집을 사는 건 바람직 하지 않습니다. "
아파트 단지.(사진=박종민 기자/자료사진)
◇ 김덕기> 1주택자들에겐 좀 어떤 영향을 줄까요?
◆ 홍영선> 이번 대책까지 나오면서 더 시름이 깊어진 게 바로 1주택자들일듯 한데요. 꼼수 대출 규제도 강화했지만, 전세대출 쪽도 틀어 막았기 때문입니다. 고가 주택 그러니까 시가 9억원을 보유한 집을 한 채만 갖고 있더라도 주택도시시보증공사(HUG), 주택금융공사 등 공적 전세 보증을 받을 수 없게 됩니다. 지금까지는 2주택 이상 보유 가구나 부부합산 소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 전세대출 공적 보증이 제한됐는데, 이걸 확대한 거죠.
이르면 이달 말부터 바로 시행인데요. 사실상 지금 같은 전세자금대출은 나오기 어렵게 됩니다. 단, 이미 기존에 전세금 대출을 받고 살고 있는 분들이 보증 기간을 연장하는 건 앞으로도 가능합니다. 새로 대출을 받는 게 어렵게 되는 거죠.
웬만한 서울 집값이 9억원 대 정도니까 서울에서 집 한채를 가지고 있는 분들은 다른 곳으로 갈아타기 하기가 상당히 안 좋아진 겁니다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장입니다."1주택자들 중에서 갈아타고는 싶은데 LTV 40%에 묶여서 자기 집을 팔고 가는 조건을 충족시켜야 하는 분들이 있습니다. 그런데 쉽게 팔기도 어렵고요. 또 자금이 부족해서 전세를 끼고 이사갈 집을 사는 분들도 있는데 이게 다 막힌거죠. 전세대출은 주담대보다 대출을 더 해줘서 레버리지가 높기 때문에 그렇게 이전하려는 1주택자들도 많은데 그게 안되는 거고요.그렇다보니 1주택자는 청약도 안되고 갈아타기도 어려운 상황입니다. 그런 분들 입장에선 불만도 많고요. 정부가 어디까지 막고 규제를 해야 하나, 과한 것은 아닌가 하는 생각이 듭니다."◆ 홍영선> 정부는 핀셋 지정으로 서울 집값 공급을 위축시키지 않겠다는 방침인데요. 정부의 의도대로 되지 않고 부작용만 낳을 거라는 우려도 있습니다.
똑같은 강남인데다 옆에 있는데도 분양가상한제 적용을 받는 곳과 받지 않는 곳이 생기게 되면 시장 혼란을 가중 시킬 수 있다는 건데요. 이를테면 대규모 단지로 입주가 되는 곳에 수요자가 몰릴텐데 그 곳은 분양가 규제가 적용되어서 싸지고, 그렇지 않은 곳은 오히려 비싸지면 시장의 왜곡을 줄 수 있다는 거죠. 이런 우려까지 해소할 수 있는 좋은 방안이 나오길 바라겠습니다.
◇ 김덕기> 분양가상한제 6개월 유예에 대한 내용, 홍영선 기자와 얘기 나눠 봤습니다.