정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 다양한 대책을 쏟아내고있는 가운데 국내 부동산 보유세 인상을 두고 찬성 측과 반대 측 의견이 엇갈리고 있다.
보유세 인상에 찬성하는 측은 국내 부동산 보유세가 OECD 국가들보다 낮다는 점을 강조하며 보유세를 점차 높여 집값을 잡아야 한다고 보고 있다.
하지만 보유세 인상에 반대하는 측에서는 국내 보유세가 OECD 평균과 크게 다르지 않다며 보유세가 올라가면 부동산 시장이 얼어붙어 경제가 나빠질 것이라고 주장한다.
똑같은 OECD 국가들과 비교인데 낮다와 비슷하다로 나뉜 것이다. 어느 쪽이 사실일까?
(사진=스마트이미지 제공)
◆ 생각보다 낮은 보유세한국의 부동산 보유세가 OECD 평균과 비슷하다고 주장하는 측은 GDP 대비 보유세 비중과 총 세수 대비 보유세 비중 자료를 근거로 든다. 한국은 2015년 기준 각각 0.8%, 3.2%로 OECD 평균 1.1%, 3.3%와 비교할 때 큰 차이가 없다.
하지만 이는 한국의 부동산 자산 규모를 고려하지 못해 나타나는 '착시'다.
한국은 다른 국가들에 비해 부동산 자산 규모가 매우 크다.
2015년 우리나라의 GDP 대비 민간 토지 자산총액의 비율은 309%다. 이는 OECD 13개 국가 중 가장 높은 수치로 전체 평균인 179%를 훌쩍 넘는다. 인구밀도, 경제발전수준을 고려하더라도 한국의 토지자산 규모는 아주 큰 편이다.
그림 출처 : 최승문(2018). 부동산 보유세 현황과 쟁점. 재정포럼, 2018-06, 30-57.
GDP 대비 보유세, 총 세수 대비 보유세가 OECD와 비슷하게 나오는 이유는 한국의 부동산 토지 자산 규모가 크기 때문이다. 즉, 보유세가 높아서가 아니라 걷히는 보유세 총액이 크기 때문이다.
OECD 국가들 보다 보유세가 높은지 여부는 보유세 실효세율(민간 부동산 자산총액 대비 보유세 금액 비율)을 살펴보는 게 정확하다.
한국조세재정연구원의 '부동산 보유세 현황과 쟁점' 보고서에 따르면, 한국의 부동산 보유세 실효세율은 0.16%다. 프랑스 0.57%, 일본 0.54%, 영국 0.78% 등의 국가와 비교하면 3~5배 낮다. OECD 13개국 평균도 0.33%인 점을 고려하면 절반 수준이다.
표 출처 : 최승문(2018). 부동산 보유세 현황과 쟁점. 재정포럼, 2018-06, 30-57.
◆ 생각보다 높은 거래세반면 부동산 거래에 드는 비용은 높은 편이다.
거래세는 엄밀히 말하면 '부동산 보유에 대한 세부담'과는 다르지만 부동산 시장에서 중요하게 작용하는 요소 중 하나다.
한국경제연구원의 '주택시장 동향과 보유세 개편방안' 토론회에서 임동원 한경련 부연구위원이 2015년 OECD 통계를 분석해 발표한 내용에 따르면 총 세수 대비 거래세 비중 OECD 평균은 0.4%이다. 반면 한국은 3%로 평균보다 7배 이상 높다. OECD 국가 중에서도 2위다.
그림 출처 : 임동원(2018). 주택 시장 동향과 보유세 개편 방안 세미나 발표문. 한국경제연구원.
거래세는 실효세율(민간보유 부동산 시가총액 대비 거래세)도 높은 편이다. 최승문 한국조세재정연구원 부연구위원의 '부동산 보유세 현황과 쟁점' 자료에 따르면 한국의 거래세 실효세율은 0.21%다.
한국을 제외한 OECD 평균은 0.11%에 불과하다. 한국이 2배 가까이 높은 것이다.
◆ 거래세보다 더 오른다는 투기 공식 깨야결국 한국 부동산 시장은 보유세는 낮고 거래세는 높다 보니, 집값이 오를 때까지 팔지 않고 갖고 있으려고만 한다.
이를 증명이라도 하듯 수요가 많은 서울 아파트는 정부의 부동산 정책에도 가격이 계속 상승하고 있다.
전문가들은 점차적으로 보유세를 올리면서 거래세는 낮추는 방안에 의견을 모으고 있다.
(자료사진=황진환 기자)
고은경 행정자치부 정책자문위원은 "(높은 거래세는)투기 방지를 위한 것이지만, 거래세를 그대로 둔 채 보유세만 강화하면 부담은 결국 세입자들에게 전가될 것"이라며 "이를 해결하려면 거래세를 낮춰 거래가 활발하게 이뤄지도록 해야 한다"고 지적했다.
더불어민주당 이해찬 대표도 보유세 강화에 힘을 실었다. 이해찬 대표는 30일 국회에서 열린 고위 당정청 회의에서 "3주택 이상이거나 초고가 주택에 대해서는 종합부동산세 도입을 강화하는 것을 검토해야 한다"고 말했다.
이 대표는 "투기로 의심되는 동향이 있으면 필요한 조치를 즉각 해야 한다"며 "소유가 아니라 거주하는 주거문화를 정착시키는 게 중요하다"고 밝혔다.