(사진=자료사진)
6·19부동산 시장 안정 대책 이후 재건축을 포함한 기존 주택시장은 눈치 보기 장세가 길어지고 있다.
정부의 대대적인 투기 단속으로 중개업소가 철시하면서 재건축이나 기존 아파트, 재개발 지분 등은 뚜렷한 가격 변화나 풍선효과 없이 '정중동'의 모습이다. 거래가 급감하면서 가파르게 오르던 상승세만 다소 진정세된 분위기다.
반면 입지여건이 좋은 새 아파트 분양 시장에는 청약조정지역이라도 여전히 청약자들이 몰리고 있다.
◇ 2주째 문 닫은 중개업소…강남 일부 재건축 4천만∼5천만원 하락
6·19대책 이후 서울 아파트 가격은 상승세가 한 풀 꺾였다.
25일 한국감정원 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값(19일 조사기준) 상승률은 0.12%로 그 전주(0.18%)에 비해 오름폭이 둔화했다.
특히 한강 이남 아파트값이 지난주 0.22%에서 이번 주엔 0.08%로 상승 폭이 많이 줄었다. 최근까지 재건축 단지의 강세로 가파른 상승세를 이어 오던 강동구는 지난 조사에서 11주 만에 보합 전환했다.
지난 12일부터 이어진 정부의 대대적인 합동 단속으로 중개업소가 꼬박 2주간 철시하면서 거래가 급감하고 시세도 안정세로 돌아선 것이다.
현지에선 이번 주부터 중개업소 영업이 일부 재개되면 시세 변동이 가팔라질 것으로 보고 있다.
서울 송파구 잠실 주공5단지의 중개업소 대표는 "2주간 정상적인 영업도, 매매 작업도 하지 못해 시세가 뚜렷하게 잡히지 않는다"며 "다만 대책 발표 이후 팔려고 하는 사람들은 연락이 오는데 사겠다는 문의는 없어서 정상적으로 영업을 시작하면 가격이 수천만원가량 내려갈 것 같다"고 말했다.
서울 강남구 대치동 중개업소 대표도 "이 일대 중개업소가 일제히 문을 닫아서 거래가 거의 없고 시세도 불명확하다"며 "영업을 시작해야 정확한 시세를 알 수 있을 것 같다"고 말했다.
서울 강남권의 사업추진이 빠른 저층 재건축 단지들은 지난주보다 낙폭이 1천만∼2천만 원 정도 확대돼 중개업소 단속 이전보다 평균 4천만∼5천만원 하락했다.
그러자 일부 저가 매수도 이뤄지고 있다.
서울 강남구 개포동 주공1단지의 경우 43㎡가 이달 초 11억8천만원에서 4천500만 원 하락한 11억3천500만 원에, 49㎡는 최소 13억2천만 원보다 5천만 원 싼 12억7천만 원에 거래가 됐다.
현지 중개업소 대표는 "대책과 단속 영향으로 거래가 거의 없는데 고점에 매수를 못한 대기 수요자들이 5천만 원 정도 가격이 떨어지자 2건 거래를 했다"며 "대출 규제는 강화됐지만 다음 달 중순 관리처분총회를 하는 등 초과이익환수제를 피한 것은 여전히 장점으로 작용하고 있다"고 말했다.
강동구 둔촌 주공도 마찬가지다.
둔촌동 중개업소 사장은 "대책 발표후 10건 정도가 거래됐는데 고점에서 3천만∼5천만 원 정도 하락한 것들이었다"며 "재건축 초과이익환수제 부담이 없다 보니 대출 규제에 자유로운 사람들은 저가 매물을 중심으로 매수를 한다"고 말했다.
◇ 대책 피해간 기존 분양권·조합원 지분 풍선효과는 '아직' 이번 6·19대책에서 기존 아파트 분양권과 재개발 조합원 지분은 강화된 전매제한이나 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않아 풍선효과가 예상되고 있다. 그러나 역시 중개업소 철시, 정부 대책 영향으로 매수 문의는 일부 늘었지만 가격 상승이나 거래로 이어지진 않고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
강동구 고덕동의 B중개업소 대표는 "고덕 그라시움의 경우 분양권 전매가 가능해서 대책 발표전부터 매수하려는 사람들의 문의는 많은데 매도자들이 매물을 거둬들여 거래가 잘 안된다"며 "앞으로 가격이 많이 오르긴 어렵겠지만 하락하진 않을 것 같다"고 말했다.
전매 제한에서 풀린 마포 한강 아이파크도 매수 문의는 있지만 거래는 별로 없다.
S공인 대표는 "프리미엄이 8천만∼1억 원 정도 붙어 있는데 매수자들이 간혹 문의는 해오지만 비싸다고 선뜻 매수를 하지 않는다"며 "정부 대책 이후 관망세로 보면 된다"고 말했다.
한 때 일부 조합원 지분이 3.3㎡당 1억 원까지 거래된 한남뉴타운도 대체로 관망세다.
W공인 대표는 "올해 봄 거래가 많이 됐고 가격도 많이 올랐는데 대책 발표후에는 단속이 나와서 거래도 못하고 전화 문의도 별로 없다"며 "지금은 매수·매도 예정자들 모두 지켜보고는 분위기"라고 말했다.
H공인 대표는 "보통 중개업소끼리 공동중개를 하는데 단속 때문에 문을 닫고 있어서 거래가 거의 실종됐다고 봐야 한다"며 "반사이익 예상된다고 언론에서 기대하니 문의는 오는데 막상 사는 사람은 없다"고 말했다.
흑석뉴타운의 J공인 대표도 "정부 대책 발표로 아직은 다 눈치 보기에 들어간 듯하다"며 "대책 발표 전 가격이 많이 오른 상태여서 가격에 부담도 있다 보니 매수 문의도 많이 줄었고 거래도 거의 없다"고 말했다.
◇ 분양시장은 양극화속 인기단지는 '후끈'…7월 이후 시장 차별화 가속
아파트 분양시장에는 청약조정지역 여부와 무관하게 인기지역에는 여전히 수요자들이 몰린다. 오히려 다음달 3일부터 적용될 집단대출 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 적용이 배제되면서 반사이익이 나타나는 모습이다.
포스코건설이 시공하는 '판교 더샵 퍼스트파크' 모델하우스에는 지난 23일 오픈 첫날 1만여명이 몰려 북새통을 이뤘고 25일까지 사흘간 3만명이 넘는 인파가 몰릴 전망이다.
포스코건설 관계자는 "조정대상지역임에도 계약후 1년 6개월이면 전매가 가능하고 중도금·잔금대출에 LTV·DTI가 적용되지 않는다는 더욱 관심이 높은 것 같다"고 말했다.
대우건설이 강동구 고덕 주공5단지를 재건축하는 '고덕 센트럴 푸르지오'의 견본주택도 23일부터 주말 사흘간 2만5천여 명이 방문할 것으로 예상됐다.
이번 6·19 대책으로 1년6개월에서 입주 때까지 전매가 금지된 서울 비강남권 아파트는 대체로 차분한 분위기 속에 가수요자는 줄고 실수요 중심으로 관심을 보였다.
롯데건설이 서울 은평구 수색 증산뉴타운에서 문을 연 'DMC롯데캐슬 더 퍼스트'의 견본주택에는 오픈 첫날인 23일에만 7천명 정도가 다녀갔다.
롯데건설 관계자는 "이곳은 6·19 대책에서 강화된 분양가 전매제한 규제를 받게 됐으나, 7월 3일 공고분부터 적용되는 강화되는 대출규제는 적용받지 않는다"며 "은평구나 마포구 등 인근 지역에서 온 실수요자들이 많이 찾았다"고 말했다.
전문가들은 중개업소가 본격적으로 영업하고 대출 규제 등도 시행되는 다음 달 이후 주택시장이 본격적으로 차별화될 것으로 보고 있다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "7월은 여름 비수기임에도 이달 중순 이후 막혔던 거래가 이뤄지면서 가격 변화가 뚜렷해질 것"이라며 "분양시장도 7월 신규 분양 물량이 4만8천여 가구에 이르고 입지여건이 뛰어난 곳들이 많아 청약시장의 분수령이 될 것"이라고 말했다.