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문재인 대통령 시대가 열리면서 앞으로 5년 동안 집값과 전세값 등 부동산 시장이 어떻게 움직일지에 큰 관심이 모아지고 있다.
문재인 정부의 주택 공약이 서민주거 안정과 함께 규제 강화에 초점을 맞추고 있는 만큼, 아무래도 집값이 크게 오르기는 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 입주 물량이 많은 지방은 미분양의 증가로 국지적인 하락세도 예상된다.
문재인 정부의 부동산 공약은 공적임대주택 매년 17만 가구 공급, 매년 10조원을 투입하는 도시 재생 뉴딜 추진, 임대료 상한제와 임대차 계약갱신청구제의 단계적 추진 등 세입자 대책 등이다.
공약에는 없지만 7월까지 연장된 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 정책은 완화 없이 시행되고, 총부채원리금상환비율(DSR)도 여신관리 지표로 계속 활용될 전망이다. 이런 부동산 관련 금융 세제 정책은 향후 시장의 흐름에 따라 더 강화될 수도 있다.
내년으로 실시가 유예된 재건축초과이익환수제도 예정대로 시행될 것으로 보인다. 재건축으로 조합원 1인당 얻는 개발이익이 3천만 원을 넘으면 그 이상에 대해 정부가 개발 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다.
앞으로 금리 인상이 예상되는 상황에서 부동산 금융규제가 강화되고, 재건축초과익환수제 등 부담금 제도가 시행되면 아무래도 투자 수요가 줄어 집값이 크게 오르기는 어렵다.
신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "전·월세상한제·계약갱신청구권 도입, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 시행 등 규제가 강화되면 투자 수요가 감소해 집값이 크게 오르기 어려운 환경이 된다"며 "전체적으로 집값이 현재 수준을 유지할 것"이라고 전망했다.
주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "정부의 규제로 부동산 시장이 이미 실수요자 중심으로 바뀌고 있는 만큼 재작년 수준의 상승 폭을 기대하기는 어렵다"며 "특히 입주 물량이 많은 지방에서는 국지적으로 집값이 하락하면서 전체적으로는 물가상승률보다 낮은 수준의 상승세는 유지할 것"이라고 예상했다.
다만 10조원대 공적재원을 투입해 노후화한 구도심을 개발시키는 '도시재생 뉴딜' 정책이 본격적으로 시행될 경우 신규 입주 물량이 많지 않은 서울 주택시장에는 호재로 작용할 것으로 보인다.
아울러 문재인 정부가 단계적으로 실시하기로 한 임대료 상한제와 계약갱신청구권의 시행이 전월세 시장에 어떤 영향을 줄지도 관심사이다.
부동산 전문가들 중에는 임대로 상한제 등의 시행이 장기적으로 서민 주거안정에 기여하겠지만 제도 도입 과정에서의 전월세 급등 등 부작용에 대해서도 우려하는 시각이 많다.
임대 투자 수익률이 낮아지면 민간 임대업자들이 사업을 포기하는 사례가 속출해 임대주택 공급이 축소되면서 단기적으로는 전·월세 가격이 급등할 수도 있다는 것이다.
임대료 상한제 등 서민들의 주거 안정을 위한 정책을 시행하면서도 부동산 시장의 급냉은 막는 노련한 접근이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.