정부가 임대주택 공급시장을 확대하는 방안을 마련했다. (주)부영과 같은 기업형 임대사업자를 집중 육성해, 장기 임대주택을 늘리겠다는 내용이 핵심이다.
박근혜 정부의 주거 정책이 그동안 ‘금리와 세제’ 중심의 임시방편에서 ‘건설 공급’을 통한 반영구 처방으로 전환될 것으로 보인다.
하지만, 이번에도 정부 부처 간 의견 조율이 끝나지 않은 설익은 대책이 발표됐다. 시장의 요구도 제대로 반영되지 않았다. 여기에 관련법을 개정해야 하는 까다로운 절차까지 남아 있어 ‘미완성’ 대책에 그칠 공산이 크다.
◇ 불안한 임대시장…정부, 위기상황 인식
정부가 13일 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 발표했다.
지난 2년 동안 10여 차례에 걸쳐 부동산 활성화 대책을 제시했지만, 무주택 서민들의 주거불안은 갈수록 심각해지고 있다는 자체 판단에 따른 조치다.
특히, 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있지만 공급량 부족으로 임대시장이 전세에서 월세로 빠르게 전환되면서 서민들의 주거비 부담이 늘어나고 있다는 위기감이 작용했다.
실제, 우리나라의 800만 임차가구(전체 1,800만 가구의 44.4%) 가운데 월세가구 비중이 2012년 45%에서 2014년에는 55%로 전세가구 비중을 앞질렀다.
여기에, 국내 임차가구의 20%인 161만 가구만 등록된 임대주택에 거주하고, 나머지 80%는 사적 임대주택에 거주하는 것으로 조사됐다.
국토부 김재정 주택정책관은 “민간 임대주택의 재고량이 부족하다 보니, 무주택 서민들이 사적 임대주택에 몰리고 있다”며 “결국, 짧은 계약기간에 따른 임대료 상승과 잦은 이사 등 주거불안의 악순환으로 이어지고 있다”고 말했다.
◇ 기업형 주택임대사업자란?국토교통부는 주택업체가 공급하는 임대주택이 2012년 1만9천 가구에서 2013년은 2만7천 가구로 최근 증가 추세를 보이고 있지만, 분양주택 물량에 비해선 아직도 5.2% 수준에 그치고 있다고 밝혔다.
더구나, 이들 임대주택은 장기임대 보다는 임대의무기간(5년, 10년) 이후 분양 전환에 초점을 맞춰, 재고물량이 절대 부족한 것으로 나타났다.
주택업체의 임대주택 재고물량은 2010년 23만7천 가구에서 2013년은 17만 가구로 줄었다.
국토부는 따라서, 임대주택을 안정적으로 장기간 공급하기 위해선 ‘기업형 임대사업자’를 육성해야 한다는 입장이다.
이들 기업형 임대사업자는 직접 임대주택을 건설하거나 기존 주택을 매입하는 방식을 통해 임대주택을 대량 공급하는 동시에, 중개와 세탁, 청소, 이사, 육아 등 종합 주거서비스를 제공한다.
8년 이상 장기 임대주택을 300호(건설임대) 또는 100호(매입임대) 이상 임대하는 사업자가 여기에 속한다.
◇ 정부, 기업형 임대사업자에 특혜성 지원정부는 기업형 임대사업자 육성을 위해, 규제는 풀고 지원은 아끼지 않겠다는 특혜성에 가까운 대책을 마련했다.
먼저, 민간임대 주택에 대한 핵심규제 6개 가운데 4개는 폐지하고 2개만 유지하기로 했다.
4년~8년인 임대 의무기간과 연간 5%의 임대료 상승제한 규제만 남기기로 했다. 나머지 분양전환 의무와 임차인 자격, 초기임대료 기준, 임대주택 담보권 설정 제한 등 4개 규제는 폐지할 방침이다.
이렇게 되면, 기업형 임대사업자는 이미 내집이 있는 유주택자에게도 임대할 수 있고, 초기 임대료도 높게 책정할 수 있게 된다.
정부는 또, LH가 보유하고 있는 수도권 지역의 미매각 학교용지와 지방이전 공공기관의 종전부지를 기업형 임대사업자에게 할인 판매할 계획이다.
특히, 수도권 내 그린벨트를 해제해 ‘기업형임대 공급촉진지구’로 지정하고, 재개발 등 정비사업 부지에 장기임대주택을 공급하면 해당 조합에 대해선 건축규제도 완화해 줄 방침이다.
이뿐만 아니라, 장기 임대사업자에 대해 주택기금의 융자한도를 올려주고 건설자금의 융자금리도 최소 1%p 이상 낮춰 줄 예정이다.
또, 일반 은행권에서 집단대출을 받을 수 있도록 대한주택보증이 ‘종합금융보증’도 서 주기로 했다. 사업자금을 최대한 지원하겠다는 복안이다.
정부는 이밖에도, 기업형 임대사업자에게 취득세와 재산세, 법인세 등을 50% 정도 감면해 주고, 제도적 지원 방안도 도입하기로 했다.
◇ 부처 간 이견…정책 시행, '넘어야 할 많다'