- 분양가 상한제 폐지? 강남 이외는 힘들어, 잘못 올렸다가 미분양 속출할 수도
- 초과이익 환수제 폐지? 부동산 시장 양극화 우려
- 가격 관리, 임대주택 공급 확대, 세입자 중심 임대차 계약 필요
- 정부 반대 강해 야당 주장이 제도화 되기 힘들 듯
- 올해 매매 100만건 가량 2006년 회복, 매매는 활성화 됐지만 전월세 대책은 없어
- 시장 거래 10건중 8건이 임대
- 최근 4년간 전세에서 매매로 전환한 사람이 절반으로 줄어
[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']
■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
■ 방송일 : 2014년 12월 24일 (수) 오후 6시 10분
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 조명래 (단국대 도시계획학과)
◇ 정관용> 오늘 부동산 3법이 상임위를 통과했습니다. ‘이것 부동산 시장 활성화를 위한 조치다’, ‘그런데 서민들한테는 별 도움이 되지 않는다’ 이런 비판들이 나오고 있네요. 전문가 연결합니다. 단국대 도시지역계획학과의 조명래 교수님, 안녕하세요?
◆ 조명래> 네, 안녕하세요?
◇ 정관용> 부동산 3법. 먼저 ‘분양가 상한제 일부 폐지’ 구체적으로 어떻게 한다는 거죠?
◆ 조명래> ‘분양가 상한제의 탄력 운영’ 이렇게 표현하고 있는데요. 전면적인 폐지가 아니고 공공택지에 대해서는 그동안 적용해 왔던 이 분양가 상한제를 그대로 실시하고요. 반면 민간택지의 경우에는 주택정책시민위원회에서 필요하다면 그 적용을 판단해서 적용하는 이런 방침으로 제도 운영이 바뀌는데요. 그런데 사실상 민간택지 같은 경우에는 분양가 상한제 적용이 완전히 폐지돼야 된다고 봐야 되겠죠.
◇ 정관용> 그리고 ‘초과이익환수 유예’ 이건 또 어떤 겁니까?
◆ 조명래> 초과이익환수라는 것은 재건축을 해서 이게 시세보다도 오른 집값을 계산해서 그게 1,000만원 이상 오르면 그만큼 오른 부분에 대해서 최대한 50%까지 공공이익, 개발 이익을 환수하는 제도인데요. 사실 이 제도는 도입은 되어 왔습니다마는 그동안 계속 적용을 유예해 왔던 겁니다. 그런데 이번에 다시 여당에서는 폐지를 주장했었는데 야당에서는 아직도 강남 재건축 문제가 남아 있기 때문에 폐지는 너무 이르다 해서 다시 적용을 3년간 유예하는 그런 것으로써 합의를 한 것 같습니다.
◇ 정관용> 마지막 세번째가 ‘재건축 경우에 주택을 세 채까지 분양받을 수 있도록 하자’ 이거죠?
◆ 조명래> 네. 이거는 도시·주거환경정비법 상의 내용인데요. 지금까지는 재건축 조합원이 재건축을 하면 돌려받는 주택수가 최대한 두 채까지 허용을 했었는데 여당에서는 네 채 내지는 다섯 채까지 이렇게 늘리자라는 그런 제안을 했었습니다마는 여야 간의 합의를 통해서 이번에 세 채까지 허용하는, 그런 내용을 법개정 속에 담기로 한 것 같습니다.
◇ 정관용> 종합하자면 그러니까 더 비싼 분양가의 고급 아파트를 민간이 지어서 팔려면 팔아라, 이렇게 된 거고요.
◆ 조명래> 네, 전반적으로 그렇게 평가할 수 있겠습니다.
◇ 정관용> 재건축을 해서 이익이 나더라도 환수하지 않겠다, 그것을 3년 더 유예할 테니 이익 나는 곳에 재건축을 좀 많이 해라, 이걸 거고요?
◆ 조명래> 네.
◇ 정관용> 또 재건축의 경우 한 세 채까지 분양받게 되면 더욱더 이익의 폭을 키울 수도 있다. 그러니 더 많이 해라, 이거로군요.
◆ 조명래> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 효과는 어떤 것들을 기대합니까?
◆ 조명래> 글쎄, 뭐 그동안 시장에서는 이른바 부동산 3법의 국회 통과를 학수고대를 했었죠. 그리고 여야 간에 상당히 중요한 싸움의 대상이었는데 마치 그것을 회수하면, 부동산 3법이 통과가 되면 부동산 시장이 되살아날 것으로 이렇게 주장들을 해 왔습니다만 제가 볼 때는 별로 효과가 없을 것 같습니다. 분양가 상한제 같은 경우에는 지금도 사실은 이미 원가연동제 방식으로 하고 있기 때문에 이게 사실 시장에서 추가적으로 올 수 있는 부분이 그렇게 많지 않습니다. 이렇게 고가 주택 같은 경우에는 올릴 수 있는 부분이 있습니다만 이를 테면 강북 같은 데에서 잘못 올렸다가는 미분양이 속출할 수도 있고요.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 조명래> 그다음에 재건축의 어떤 그런 여러 가지 활성화를 위한 초과이익환수를 하지 않는다든가 재건축 조합원에 대해서 주택을 더 준다는 것도 이것도 강남에서는 효과가 있을지 모르겠습니다마는 다른 지역에서는 그 효과가 그렇게 분명치 않을 수 있다는 생각이 들거든요. 그렇게 해서 이게 부동산 시장의 숨통을 틔운다라는 그런 측면에서는 저는 별로 효과가 없을 것 같고요. 오히려 분양가 상한제 같은 경우는 성공을 하면 오히려 부자 수익이 더 많다고 저는 보고 있는데요. 부동산 시장의 양극화라든가 지역적인 어떤 미분양이라든가 이런 문제가 있을 수 있는 것이죠.
◇ 정관용> 강남 지역에서라도 재건축을 좀 활성화시키고 그리고 고소득층들을 위한, 고자산가들을 위한 고가 주택 같은 시장이 조금이라도 좀 숨통을 틔게 되면 그 파급 효과가 조금 더 밑으로 밑으로 이렇게 내려오는 그런 효과는 기대할 수 없습니까?
◆ 조명래> 지금 강남과 그밖의 지역 혹은 강남 여느 주택 간의 가격 격차가 너무 큽니다. 뭐 강남의 지금 최근에 재건축된 아파트에 전세 가격이 10억원 이상이 될 정도로 그게 너무 가격 차이가 크기 때문에 대게 돈을 그러니까 지불 능력이 있는 사람 중심으로 재건축 이루어지고 또 매매가 이루어지기 때문에 그런 여건이 강남 외에는 상당히 힘듭니다. 강남은 주택을 매입을 하는 것을 보게 되면 강남 사람만이 매입에 참여하지 않고요. 전국에서 여유 있는 분들이 다 참여를 합니다. 그래서 그런 시장이 강남 이외에 동시에 형성된다는 것은 우리나라의 지금 거시경제의 어떤 조건을 봤을 때 어렵다고 봐야 되겠죠.
◇ 정관용> 이번에 이른바 전월세 대책 등등의 서민 주거안정의 부분에 대해서는 별로 내용이 없죠?
◆ 조명래> 한마디로 말씀드려서 전혀 없다고 봐야 되겠죠.
◇ 정관용> 아하.
◆ 조명래> 여당에서는 이제 부동산 3법의 통과를 지속적으로 요구를 했었는데요. 그 내용을 한마디로 말씀드려서 부동산업의 활성화라든가 경기 활성화라든가 그다음에 집을 갖고 있는 사람들이 집을 좀더 쉽게 이전할 수 있는 또 살 수 있는 그런 것을 주로 담는 내용이었다면 야당에서 주장했던 것은 전월세 문제를 해결하기 위한 임대주택 공급의 양을 늘리고 그다음에 임대차 관계안정화, 가격이라든가 계약이라든가 이런 측면에서 안정화를 도모하는 것을 주로 내용으로 하는 여러 정책의 도입을 주장을 했었죠.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 조명래> 그런데 야당이 주장하거나 제안했던 부분들은 전혀 지금 수용이 안 됐습니다. 아시다시피 특별위원회를 만들어서 내년에 6개월 정도 논의를 하겠다합니다만. 그런데 문제는 정부가 너무 반대를 강하게 하고 있고요. 그다음에 이 주택정책을 뒷받침하는 우리나라의 주요 전문가라든가 업계에서 워낙에 반대를 하기 때문에 이 6개월간 한시적으로 특별위원회를 운영하더라도 세입자를 위한 대표적인 정책, 다시 말씀드려서 야당이 제안하는 그런 정책이 쉽게 이렇게 제도화되기는 어렵지 않을까하는 그런 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 이미 그 내용에 나와 있지 않습니까? 뭐 예를 들면 전월세 상한제 또 월세 전환할 때에 그 비율을 좀 낮춘다든지 그리고 임대차 계약기간은 2년에서 조금 더 늘린다든지 이런 몇 가지 내용들이 나와 있는데 따로 특위를 만들어서 더 논의한다, 왜 이건 합의가 됐을까요?
◆ 조명래> 그것은 워낙에 정부, 특히 국토부에서 반대를 많이 하고 있는데요. 주된 이유가 그것을 함으로써 오히려 시장의 교란이 더 심해지고 또 전월세난이 더 악화될 것이다, 이런 이유 때문에 그거는 보나마나 오히려 상황을 어렵게 하기 때문에 해서는 안 된다라는 이런 입장을 갖고 있기 때문에.
◇ 정관용> 그런데 조 교수님은 이런 제도를 정말 실시하면 더 전월세난이 약화될 거라고 보세요?
◆ 조명래> 저는 개인적으로는 그런 제도가 도입되어야 한다고 보고 있습니다. 왜냐하면 지난 6년, 7년간 정부는 전월세 문제를 해결하기 위한 노력을 많이 했다고 볼 수 있는데요. 그런데 그 수단이 대개 이제 매매 활성화였습니다. 그런데 매매는 작년 같은 경우에는 이미 85만 건으로써 2007년 수준으로 돌아갔고요. 올해만하더라도 한 100만 건으로 이렇게 예상을 하고 있는데. 그 정도 같으면 2006년 수준이 됩니다. 이렇게 매매는 활성화됐지만 전월세 문제는 오히려 악화되는 이런 상황으로 간다면 정부의 지금 매매 활성화를 매개로 하는 전월세 문제 해결의 어떤 방법은 저는 효과가 없다고 봅니다. 따라서 전월세 문제를 직접 해결할 수 있는 가격의 어떤 관리라든가 임대주택의 공급을 획기적으로 늘린다든가 임대차 어떤 계약을 세입자 중심으로 안정적으로 만들어준다든가, 이런 방법들 말고는 현재 시장에서 거래 중에 10건 중에 8건이 임대인데, 그 임대 문제를 저는 해결할 수 없다고 봅니다.
◇ 정관용> 그래도 거래 활성화는 상당한 효과를 좀 보기는 봤네요.
◆ 조명래> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 정말로 매매가 이렇게 2006년, 2007년 수준으로 되돌아갔으니까 말이죠.
◆ 조명래> 네.
◇ 정관용> 하지만 그게 전세나 월세 살던 사람들이 집을 사서 전세·월세 시장에서 탈출하는 게 아니라 집 가진 사람들이 자기들끼리 돌리는 거로군요?
◆ 조명래> 그렇습니다. 지난 4년간 국토연구원의 연구결과인데요. 전세를 살다가 매매로 돌아가는 이 비율이 반으로 줄었습니다.
◇ 정관용> 오히려 줄어요?
◆ 조명래> 네, 반으로 줄었는데 그 기간 동안 정부는 열심히 매매 활성화를 통해서 전월세 문제를 해결하려는 정책을 폈던 기간이기도 합니다. 그래도 정책의 효과는 반대로 나타났던 것이죠.
◇ 정관용> 네. 그리고 시도에 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하겠다, 이런 내용도 있는데 이건 어떻게 보십니까?
◆ 조명래> 그거는 뭐 그동안 많이 주장을 하고 또 제안을 해 왔던 것인데요. 임대차 관계의 안정화를 위해서는 상당히 중요한 관리기구라고 저는 보거든요.
◇ 정관용> 네.
◆ 조명래> 예컨대 임대인과 임차인 간에 적정 가격을 둘러싸고 서로 합의가 되지 않는다고 하면 혹은 임대 조건에 대해서, 계약 조건에 대해서 서로 합의가 되지 않는다면 그런 것을 조정하는 기구인데요. 그게 서구 선진국, 특히 독일 같은 경우에는 그런 제도가 활성화되어 있습니다. 그런데 우리는 지금 이 기구를 만든다고 하는데 저는 이번에 정부여당 그러니까 여당과 야당이 합의한 내용을 보면 분쟁조정기구를 만드는 것은 좋은데 어떤 분쟁을 다룰지에 대한 것이 그림이 안 그려집니다. 왜냐하면 임대인이 집값을 올려내면 임대료를 높여내면 현재 우리나라의 지금 시장 상황이라든가 어떤 법체계 하에서는 임차인이 그걸 거절을 하거나 대응할 수 있는 권리가 없습니다. 그러니까 이게 분쟁이 어디에서 발생을 할지 또 그것을 우리가 헌재의 어떤 민법에 기초해서 세입자들의 주거권을 실제 보호할 수 있는 그런 분쟁 조정이 될 수 있을지, 이런 측면이 저는 불확실하기 때문에 이거는 내용 없는 기구의 선거판, 설립 아닌가라는 그런 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 부동산 3법은 어쨌든 부동산 산업과 경기 활성화 목적이기는 한데, 그런데 그 효과는 조명래 교수, 크지 않을 것이라고 보셨습니다만 정부 의도대로 조금이라도 활성화되기를 바라보겠고요. 나머지 서민을 위한 전월세 대책은 따로 특위에서 빨리 좀 결론을 내려주기를 바라겠습니다. 오늘 고맙습니다.
◆ 조명래> 네, 감사합니다.
◇ 정관용> 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수였습니다.
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