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국토교통부가 최근 재건축 초과이익환수제 폐지를 비롯한 규제 완화 정책을 추진하기로 하면서 강남 재건축 아파트를 중심으로 주택시장에 활기가 돌고있다.
서울 송파구 잠실 주공5단지 아파트 112㎡ 짜리는 지난 18일 한 부동산중개업소에 10억 7500만원과 10억 9000만원에 매물로 나와있었다.
그러던 것이 국토부의 업무보고 직후인 지난 20일에는 11억 1100만원과 11억원에 각각 1채와 2채가 팔렸다.
총 5040가구에 이르는 강남구 개포동 주공1단지의 사정도 비슷하다.
현지 중개업소에 따르면 50.38㎡와 35.64㎡의 시세는 지난 17일 최저가 기준으로 각각 8억 1500만원과 5억 9천만원이었지만 22일에는 각각 8억 2000만원과 6억원으로 올랐다.
강동구 둔촌동 주공 1~4단지(5930가구)에서도 집주인들이 매도를 보류하거나 호가를 높이며 가격 상승 기운이 역력하다.
한 중개업소 관계자는 “매도자와 매수자가 서로 힘겨루기를 하며 긴장돼있는 상태”라고 말했고 다른 업소는 “호가가 오른 것은 아직 없지만 문의는 많아졌고 물건 거둬들이고 하면서 좀 오를 것 같다”고 분위기를 전했다.
투기 수요를 끌어들이는 고육지책을 써서라도 주택시장을 살리겠다는 정부의 계산이 어느 정도 먹혀들고 있는 셈이다.
하지만 문제는 강남 재건축발 온기가 전체 시장으로 확산될 것이냐 하는 것인데, 전문가들의 생각은 대체로 회의적이다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 “강남 4개구에 실질적인 수요가 집중되고 있어서 일반 아파트에까지 온기가 퍼지거나 가격을 견인하는 효과를 단기에 기대하긴 어려울 것”이라며 “그들만의 리그라고 봐야 할 것”이라고 말했다.
이와 같은 전망은 과거 부동산 활황기 때와 달리 인구구조 변화나 가계 소득 감소 등으로 시장여건이 근본적으로 변했다는 판단에 근거한다.
강남을 자극하면 강북과 수도권이 곧바로 추격매수에 나서는 과거의 공식이 이제는 더 이상 통하지 않을 것이란 분석이다.
닥터아파트 권일 러시치 팀장은 “재건축 시장의 움직임이 주변 시장에 큰 영향을 끼쳤던 시절이 있었지만, 최근 몇 년 사이에는 주택매수심리가 위축되면서 과거처럼 단기적으로 강북이나 수도권으로 크게 확산될 것 같진 않다”고 말했다.
시장은 이미 실수요자 중심으로 재편돼있기 때문에 투자 수요가 작용할 수 있는 지역은 저층 대단지 아파트가 모여있는 강남 일부로 제한된다.
그런데 이들 지역은 굳이 재건축 규제를 풀지 않더라도 사업성이 충분한 곳이다.
초과이익환수제 폐지는 올 연말 종료되는 유예기간으로 인해 재건축 관리처분인가가 한꺼번에 몰려 인근 전세난이 가중되는 것을 완화하는 부수적 효과 정도는 기대할 수 있다.
결국 전체적인 파급효과는 적은 반면, 재건축 투자자들의 초과 수익만 보장해줄 가능성이 높다는 점에서 ‘강남 맞춤형 특혜정책’이란 비판이 나오고 있다.
또, 시대가 달라졌는데도 ‘정상화’라는 이름으로 과거의 정책 틀에서 벗어나지 못하는 것은 창조경제와도 거리가 멀다는 지적이다.